昌吉市143号土地使用权投资合作开发项目

一、招标条件

昌吉市143号土地使用权投资合作开发项目，经昌吉市国有资产监督管理局“关于住保投公司143号土地使用权投资合作开发项目的可行性研究报告的请示”批准，招标人为昌吉市保障性住房投资建设管理有限公司，按照招标项目管理办法的要求，现对该项目公开招标，寻求合作方合作开发。

二、项目概况

1、项目土地位置：该项目宗地位于昌吉市143号地块，2022年12月通过招拍挂出让方式取得，地块土地编号为20210237YA1，该项目宗地权利人：昌吉市保障性住房投资建设管理有限公司。用地使用性质为商住混合用地。该宗地四址界线为：东至翠岸路，南至吐鲁番路，西至规划路，北至广州路。本项目暂定土地出让面积63.31亩（42206.88㎡）,容积率>1.1<1.6，计容积率总建筑面积65167㎡。（具体以建设项目工程规划许可证为准）。

2、项目土地用途：商住混合用地。

三、项目总投资

该宗地总占地面积：63.31亩（42206.8㎡），总投资约为32000万元。

四、项目开发周期：根据昌吉市的房地产销售市场情况初步确定项目开发周期为3年。

五、合作方式：

根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规及司法解释规定，以提供出让土地使用权、资金、无形资产作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产的合作模式，昌吉市保障性住房投资建设管理有限公司以公开招标方式选取中标单位，投资双方签订《房地产项目合作开发协议》（下称合作协议）。经研究论证，合作模式计划按照中标单位以股权收购的方式进行合作开发，可行性合作模式具体如下：

1、昌吉市保障性住房投资建设管理有限公司将143号地块土地使用权经评估后按照土地评估价作价入股（股权总价为10267万元），投资收益：513 万元（暂定，占投资5%）

2、甲方已成立的全资子公司新疆诺滕建投房地产开发有限责任公司作为项目开发公司(以下简称项目公司）,注册资本金1000万元（后补10267万元）。

3、合作模式：甲方将土地使用权作价入股到项目公司，乙方以收购项目公司股权和支付收益并开发建设的方式进行合作开发。

4、乙方应在本协议合同后的三十日内，筹集1000万元作为合作意向金打入共管账户，合作意向金可抵用项目前期费用和建设费用。

5、乙方承担除土地出让金及项目用地出让所产生的契税之外的全部建设开发、公司运营资金和相关税费。包括但不限于：项目公司运营产生的费用、基础设施配套费、人防费、土地使用税、工程款、农民工工资等。

6、项目公司重大决策须经过甲方董事会批准通过。

7、乙方承诺按合作协议约定比例及时间节点收购甲方在项目公司股权及支付投资收益。在本协议签订同时或3日内签订股权收购协议20日内签订股权质押协议。

7.1乙方在合作协议签订20日内向甲方支付143号地块对应的5%股权收购款513万元；

7.2乙方于2024年12月20日内向住保投公司支付143地块对应的25%股权收购款2567万元和30%的项目收益；

7.3乙方于2025年12月20日前向住保投公司支付143地块对应的19%的股权收购款1950万元和19%项目收益；

7.4乙方于2026年12月20日前向住保投公司支付143地块对应的51%的股权收购款5238万元和51%项目收益。

至此，乙方对甲方在项目公司143号地块中所占股权收购款及收益已全额支付完成。

7.5甲方按上述约定阶段节点，在收到143号地块项目乙方股权转让款后20个工作日内，须办理相对应比例的股权转让交割手续，若未按时办理，则视为甲方违约。

7.6在项目实际开发销售过程中，143号地块开发项目实际签约销售面积或销售住宅套数若达到总量的80%（含本数）后，乙方须一次性收购甲方所持项目公司全部股权，转让价值按照上述条款确定。

8、乙方负责项目开发建设资金筹措。根据项目建设进度，项目预售证取得前，乙方筹措资金分批投入，必须满足项目进度付款的要求，不得影响项目正常建设。项目公司设立专用甲乙双方共管账户，与此次项目开发或项目公司有关的所有资金必须通过甲乙双方共管账户（预留银行印鉴：财务专用章、甲、乙双方法定代表人私章），甲方对项目公司委派财务总监，对项目公司所有资金使用进行全面监管，除本协议另有约定外，账户内资金只能用于项目公司运营或项目建设，任何一方不得擅自抽调、使用项目公司的资金。任何一方擅自抽调共管账户资金，则视为违约。

9、项目公司的收付款审核流程按照国有企业财务审批流程操作执行，甲方负责共管账户业务的审核并保管审核U盾；乙方委派的财务人员负责共管账户业务的办理，并保管业务U盾。

10、项目公司的资产、印章、证照、合同（包括但不限于建设施工类、设计类、销售类）、文件等相关资料由甲方管理，合同签订必须按照国有企业制度进行。项目公司的印章（包括但不限于公章、合同章、财务章、发票专用章等）由甲方委派人员进行保管；甲、乙双方法定代表人私章由各自负责保管。

11、运营期间产生的设施、设备、资产、不动产等均归项目公司所有。

12、未经甲方董事会批准，项目公司及乙方不得将项目公司股权为公司股东、其他单位和个人提供任何形式的担保和抵押，也不得将项目公司的资金外借给任何单位和个人，不得将土地使用权和在建工程以抵押等任何形式进行融资。

13、项目公司及乙方不得以甲方或国有企业名义对外进行宣传或销售。

14、乙方成为项目公司股东后，包括但不限于以下全部工作：项目市场定位、方案规划、产品设计、相关手续办理、营销策划及宣传推广、销售及回款、所有项目开发的合同签定及款项支付、竣工验收、交房入住、物业管理等，相关合作单位、施工单位的选择必须按照国企招采制度执行。

15、项目公司董事会由3人组成，甲方派2人，乙方派1人，会议表决按人数表决，三分之二（含本数）以上通过；在项目公司100%股权完成转让后，甲方无条件退出项目公司董事会。

16、其他事宜在昌吉市保障性住房投资建设管理有限公司和中标单位签订的合作协议中另行约定。

六、投标人资格要求

1、投标人须具有独立法人资格及有效的营业执照,并在人员、资金、信用方面满足本次招标需求。

2、投标人提供的管理人员满足从业要求，公司财务状况良好。

3、具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度，提供近三年财务审计报告或财务报表（2023年1月1日之后成立的新公司，提供成立以来的财务报表）。

4、投标人须在“信用中国、中国裁判文书网”等网站上未被列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单及严重违法失信行为记录名单。

5、与招标人存在利害关系可能影响招标公正性的单位，不得参加投标。单位负责人为同一人或存在控股、管理关系的不同单位，不得参加投标，否则，相关投标均无效。

6、资格审查拟采用的方式为：资格后审。本次招标对投标报名人的资格审查，采用资格后审方法选择合适的投标申请人参加投标。

7、本次招标不接受联合体投标。

七、评标办法：综合评估法。

八、招标文件的获取

1、投标人在“最高人民法院失信被执行人名单库”中的单位及自然人不允许参加投标（最高人民法院官网：http://www.court.gov.cn/）。

2、凡有意参加投标者，请2024年7月11日17:00时－2024年8月2日10：30时（北京时间，节假日不休息）在昌吉州公共资源交易网（http://www.cjzwfw.cn./cjggzy/）上申请。

3、投标保证金：500000.00元（大写：伍拾万元整）

开户名称:昌吉回族自治州政务服务和公共资源交易中心

开户行:中国建设银行股份有限公司昌吉中山路支行

开户行行号：105885000105

虚拟子账号：65050162605200001268-019417

4、投标保证金的缴纳开始至结束时间（2024年7月11日17:00时－2024年8月2日10：30时），投标人应充分考虑资金到账时间，在规定的时限前自行办妥投标保证金缴纳手续，投标保证金的缴付时间以电汇凭证和网银对账单上的时间为准，超过缴纳的时限缴纳投标保证金视为投标无效。

5、投标保证金的形式，由投标企业自主选择。投标保证金于投标截止时间（开标时间）之前缴纳并到账，必须从投标人基本账户支出，可以采用银行转账或电子保函形式缴纳。

①.银行转账：投标企业必须从企业基本账户转入系统生成的虚拟子账号,不得以现金形式缴纳并在缴纳凭证上注明用途、标段名称（可缩写）或编号。

(1)投标企业通过昌吉州公共资源交易网（http://www.cjzwfw.cn/cjggzy/）选择交易主体登陆后选择投标的项目，按照系统生成的子账号缴纳保证金。

(2)投标单位可登录昌吉州公共资源交易网下载中心查看下载《昌吉州公共资源交易网保证金缴纳操作手册》，了解保证金缴纳方法。

(3)投标保证金必须在投标截止时间（开标时间）前缴纳至所投标项目对应的虚拟子账号。

(4)投标人应充分考虑资金到账时间，在规定的时限前自行办妥投标保证金缴纳手续，投标保证金的缴付时间以电汇凭证和网银对账单上的到账时间为准，超过缴纳时限缴纳的投标保证金视为投标无效。

(5)开标前，投标人须将保证金缴纳凭证放入投标文件中并加盖公章（如果是电子投标文件需要加盖电子公章）。

(6)银行转帐：由投标单位基本帐户转出，不得以现金形式缴纳，不得以分公司、办事处或其他机构名义缴纳，投标人在缴纳投标保证金时，需在进帐凭证上明确资金用途、投标项目名称、标段编号，以确保保证金按时退回，并注明联系人及电话，以便查对核实。

②.电子保函：工程建设类项目必须使用单位基本户办理电子保函。

(1)投标企业通过昌吉州公共资源交易网（http://www.cjzwfw.cn/cjggzy/）选择交易主体登陆后选择投标的项目，进入电子保函平台申请线上办理投保手续，注意区分项目类型，并确认投标有效期。

(2)投保人可通过昌吉州公共资源交易网下载中心查看下载《昌吉州公共资源交易网电子保函操作手册》了解电子保函办理方法。

(3)办理电子保函必须在投标截止时间（开标时间）前完成。投标人需自行评估异地、跨行、公休日等因素造成的保函办理延迟风险。

(4)开标前，投保人必须下载加密保单作为保证金缴纳凭证放入投标文件中并加盖公章（如是电子投标文件需要加盖电子公章）。

③.咨询电话：

银行电子保函95533 18690868970

工保科技（浙江）有限公司：400-800-5100

河北筑正科技有限公司：400-183-1833

6、招标文件发售时间：凡有意参加投标者，请于2024年7月11日17:00时－2024年8月2日10：30时(节假日不休息)在昌吉州公共资源交易网（http://www.cjzwfw.cn/cjggzy/）进行申请并下载电子招标文件。

7、投标申请人在网上下载招标文件，招标文件费：0元/份。

九、发布公告的媒介

本次招标公告同时在昌吉州公共资源交易网、昌吉回族自治州人民政府网上发布。

十、电子招投标相关要求

1、本次招标采取电子招投标系统，电子招投标请潜在投标人在昌吉州公共资源交易网（http://www.cjzwfw.cn/cjggzy/）进行企业注册入库，审核通过后（请潜在投标人自行查询审核状态，及时联系主管部门进行审核）在线申请、网上缴纳保证金、网上下载电子招标文件、网上上传电子投标文件。

2、电子招投标要求潜在投标人拥有CA锁进行电子投标文件编制、签章及投标，目前昌吉州公共资源交易网支持建设工程信息网CA锁（新疆通用版、昌吉州公共资源交易网新办理的CA锁）、新疆CA，请潜在投标人自行联系CA公司（翔晟公司联系人：梁女士，联系电话：13369801578；新疆CA中心客服0991-2819290，如需人工服务，可对语音助手说“转人工”）查询或更换。

3、本次电子招投标需要投标人在2024年8月2日10：30时前自行在昌吉州公共资源交易网（http://www.cjzwfw.cn/cjggzy/）上传电子投标文件。

4、电子投标文件制作工具下载：潜在投标人请访问https://download.bqpoint.com/download/downloaddetail.html?SourceFrom=Ztb&ZtbSoftXiaQuCode=2411&ZtbSoftType=tballinclusive下载电子投标文件制作工具进行电子投标文件制作、签章、生成电子投标文件。

5、潜在投标人在网上上传电子投标文件后使用CA锁进行投标文件解密。

6、对电子招投标流程不熟悉的潜在投标人应当及时与后附技术支持公司联系，以免无法完成线上招投标流程。

7、昌吉州公共资源交易网投标人操作手册下载：昌吉州公共资源交易网—政务公开—下载中心：昌吉州公共资源交易平台投标人操作手册V1.3.docx.

8、昌吉州公共资源交易网基本信息库入库操作手册下载：昌吉州公共资源交易网—政务公开—下载中心：昌吉州公共资源交易平台基本信息库入库操作手册V1.4.docx.

十一、实行全流程电子化“不见面”网上开标相关要求

1、昌吉州公共资源交易网不见面开标大厅操作手册（投标人）下载：昌吉州公共资源交易网—政务公开—下载中心：昌吉州公共资源交易平台不见面开标大厅操作手册（投标人）。

2、参与“不见面”开标的各投标人，请在互联网网络环境较好的电脑端登陆不见面开标大厅参与开标（电脑需连接音响设备），认真耐心等待指令并及时操作，并保持手机畅通；因投标人网络环境或硬件配备不达标等原因影响开标的，造成的后果由投标人自行承担。

3、开标程序：①登录虚拟开标大厅（登录网址：http://122.112.246.33/BidOpening/bidopeninghallaction/hall/login），点击“登录”，在左侧选择“投标人”身份，插入CA锁登录，登录后选择当天所投项目并进入开标大厅，等候开标。②开标时间已到，招标代理机构公布缴纳投标保证金及提交投标文件的投标人名单； 注：对于在投标截止时间后递交投标文件的投标人，招标人将退回其投标文件并说明原因，退回投标文件的投标人无需参加后续流程。 ③投标文件解密，解密成功的单位的图标变为绿色开锁图标；解密时间已到，尚有投标人未解密完成，招标代理可以延迟解密时间，所有未解密成功的投标人可以继续解密。 ④投标文件全部解密完成后，进行批量导入文件。 ⑤批量文件导入成功，开始唱标，唱标时公布投标人名称、投标报价、投标保证金等内容。⑥唱标人公布最高投标限价（即招标控制价）。 ⑦投标人的法定代表人或其授权委托代理人在系统对话框中进行唱标内容确认，唱标人、记录人、监督人等有关人员在开标唱标记录上签字确认。 ⑧开标结束。注：开标异议提出方式：投标人对开标有异议的，应当在开标过程中通过语音或文字提出，招标人或招标代理当场作出答复。

4、开标当日投标单位可自行在网上缴纳场地设施使用费，具体详见昌吉州公共资源交易网场地费缴纳操作手册。下载地址：昌吉州公共资源交易网首页—政务公开—下载中心：昌吉州公共资源交易平台场地费缴纳-投标单位。

十二、联系方式

招 标 人：昌吉市保障性住房投资建设管理有限公司

地址：昌吉市

联 系 人：马先生 

联系电话：0994-2588910、13899615725

招标代理机构：新疆正咨工程项目管理有限公司

地址：新疆昌吉市北京南路华东实业12楼12-1室

联系人：张女士

电话：0994-2323082、13639980030

软件业务咨询电话：4009980000