“十四五”规划提出未来房产市场发展新要求

11月3日，新华社受权发布《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》（以下简称“十四五”规划），其中对于房地产的表述，备受关注。

与此前一样，房住不炒、租购并举、因城施策、平稳健康都是必须的，不同的地方在于要求有效增加保障性住房供给和完善土地出让收入分配机制。另外，文件里还正视了房地产，要推动金融、房地产同实体经济均衡发展。

主基调未曾改变

自2016年12月“房住不炒”的概念提出以来，“房住不炒”的定位一直未变。此次，更是首次将“房住不炒”纳入五年规划，这对于巨大的房地产市场来说，可谓是意义深远。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫在接受记者采访时表示，“房住不炒”是“十四五”规划的房子定位，是未来房地产市场的总基调。现在基本上可以确定，未来五年到十五年，房子的“房住不炒”定位不变，鉴于目前市场形势与政策环境，短时间内限制性政策不会一刀切的全部取消、退出、收回。因此，房地产调控全面放开的可能性很小。

“十四五”规划中，再次提及“因城施策”。记者注意到，从7月开始本轮已经超过27城市，发布了30多次房地产收紧调控政策。

8月28日傍晚，住建部在官网发布了一则《住房和城乡建设部强调：落实城市主体责任，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标》的消息。

8-9月房价数据公布，整体看，相比7月房价上涨继续增加。从8月房价数据看，新建住宅的惠州、二手房的广州，深圳等城市房价依然明显上涨。核心原因还是大湾区的经济恢复相对较好，投资属性相对较高，而执行各地落地的调控政策力度还未抑制住市场升温。

但房价上涨城市增加调控的趋势持续，也代表了未来政策会继续抑制市场过热发展。整体看，8-9月各地收紧的调控政策虽然力度不大，但依然代表了房地产调控的趋势是一城一策，房住不炒，维持房地产市场的平稳，只要上涨过快必然会导致调控升级。

谢逸枫告诉记者，重提“因城施策”调控定调，实质上就是作为未来五年、十五年房地产调控的主基调。现在基本上确认一个事实，四个不变。其一是房地产依然是基础、先锋、主导、支柱产业的位置、功能不变。其二是房地产市场继续保持着中高速增长的趋势不变。其三是房价稳中上涨大方向不变。其四是房地产市场未解决的根本问题保持不变。因此，不要对房地产市场发展前景过于悲观。

自2014年-2019年提出“因城施策”、“分类调控”与“分类指导”，到2020年再提“因城施策”、“分类指导”，并且作为未来五年的房地产调控定调，这是中国房地产市场的特殊性决定的。主要是考虑到房地产区域、土地供应、住房需求、市场结构性、市场发展的不平衡、不均衡，一刀切的调控，不利于解决房地产市场自身的问题。“因城施策”，有利完善房地产制度，促进市场问题的解决。

当前，房地产关系到规划目标大局。房地产对于GDP、金融、产业、债务、家庭、财政、地方、就业、新型城镇化的重要性。同时，由于房地产市场的供求、库存、结构性、制度性、资源配置等问题，房地产的稳定关系到中国经济方方面面。谢逸枫指出，因城施策的定调，意味着房地产调控不会一刀切，地方主导调控，存在着调整、局部放松的空间。未来五年，房地产市场量价平稳，存在一轮大涨可能性。

房产市场面临新要求

去年，官方曾表示我国已建成世界上最大的住房保障体系，但今年“十四五”规划依然提到有效增加保障性住房供给，是因为我们的保障房虽然很多，累计有8000多万套，但很多都是经济适用房与拆迁安置房，这也是延续了福利分房的惯性思维。

有专家认为，有效增加保障性住房供给，是要真正普及普通中低收入群体，而不是只针对特殊群体。此次，建议也提到保障重点会从售转租，这也是接下来租赁市场发展的机遇。

另外，“十四五”规划中要求完善土地出让收入分配机制，有专家分析应该是扩大地方税，让地方能受到更多不需要上交中央的税。因为对地方政府来说，中央要求用于农业农村的比例要达到土地出让收益的50%以上，或土地出让收入的10%以上。但地方税收大部分要上缴中央，只能靠卖地和发债，所以税收不够，只能扩大税种。至于是不是房地产税，目前还没有定论。

谢逸枫表示，“十四五”规划首次提出“有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给”。应当说，保障性住房供给的最大问题，就是土地来源与住房的房源。解决了土地，最后是建房的资金来源，可以解决建房的问题，增加市场供应。

同时，他认为，这些要求的首次提出，也说明未来五年到十五年，住房制度、保障性住房的租赁住房制度、政策有望完善，土地供应有望增加。其中住房制度的多层次住房供应体系（商品房、保障房（廉租房、经济适用房、公租房、限价房、人才房）、棚改房、共有产权房、长租房）、双轨制（商品房与非商品房）、购租并举（商品住房与租赁住房）的制度，集体建设用地的试点正在推进，土地供应配了自持面积，租赁面积。一旦解决了土地、资金问题，市场供应必大增。

均衡发展成为最大亮点

作为不可忽略的亮点，“十四五”规划指出，要推动金融、房地产同实体经济均衡发展，实现上下游、产供销有效衔接，促进农业、制造业、服务业、能源资源等产业门类关系协调。

谢逸枫告诉记者，这是在“房住不炒”和“不把房地产作为短期刺激经济的手段”之后新的房地产市场定位，这可以说是重大的调整，决定了未来5年的行业定位。这个提法，释放出房地产涉及57个相关产业，稳定发展非常重要。

他认为，未来五年房地产调控的核心，关键要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系、降低房地产的投资属性，回归居住属性。按照政策预期看，下一步应加快住房、土地供应、房地产税收、租赁住房等制度改革、完善，促进长效机制改革，引导市场稳预期。

尽管强调“不把房地产业作为短期刺激经济的手段”，但这丝毫不影响房地产业在“十四五”期间对稳定经济起到的积极、正面作用。规划中看，房地产业在“十四五”期间仍然起着举足轻重的作用。按照一般传统的划分，把超过5%贡献的行业作为支柱产业。按照国家统计部门公布的2019年数据，房地产业对GDP的贡献达到7%，把自有住房价值按照市场价格重新核算后（按照国际通用算法）达到13%。

谢逸枫说，这表明房地产业对于经济增长的作用依然很大，在未来五年内仍然发挥重要的作用。其一，是房地产对57个相关行业、42个标准分类行业具有关联。2015年房地产行业的总消耗系数达到0.045，较2012年提高了40.6%。当前这一作用会更大，说明房地产业对于其他行业的消费带动作用在不断增强。房地产是钢铁、水泥、玻璃等传统过剩的重要消费行业，房地产业还能带动家电、装修等下游消费领域的发展。

其二，是“十四五”规划对房地产业重新定位与新型城镇化进程是紧密联系的。目前我国仍然处于城镇化的快速发展阶段，“十四五”期间大概有1亿左右的农民进城，加上城镇本身的折旧棚改及改善需求，新建商品住宅的规模大概在71亿平米左右。商品住房的规模巨大，具备带动行业发展的量级。

其三，是为房地产业平稳健康发展奠定基础，随着农地入市流转，农民进城后子女可继承宅基地等一系列土地证的改革。不仅解决了城镇土地供应不足的问题，还为农村年轻人口进城解除了后顾之忧。