支持刚需 遏制炒房 多地楼市出台新政

近期多地发布楼市调控新政。7月23日，南京市七部门联合发布楼市调控新政。前一天，宁波市对此前发布的调控政策打“补丁”。

整体看，各地在支持刚需购房的同时，加码调控力度，遏制投机炒房。专家指出，发布新一轮调控措施的城市前期多出现房价明显上涨的情况，后续其他热点城市加码调控的可能性大。

完善政策

7月23日，南京市住房保障和房产局等七部门联合发布楼市调控新政，从加强土地市场调控、支持刚需购房、完善限购政策、规范行业秩序等方面出发，稳定市场预期，贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。

7月22日，宁波市对此前发布的调控政策打“补丁”，其核心在于明确符合条件的“无房家庭”可在宁波市六区(海曙区、江北区、镇海区、北仑区、鄞州区、奉化区)优先认购1套商品住房，该套住房在取得不动产权属证书满5年后方可转让。

上海易居房地产研究院总监严跃进认为，宁波市实施“限购+优购”的政策组合拳模式，有助于落实“房住不炒”和支持合理住房需求的政策导向。

梳理发现，从各地发布的楼市调控新政看，总体特征是在“房住不炒”的思路下，支持刚需购房，遏制投资者入市炒房。

南京市7月23日发布的调控新政明确，商品住宅项目向本市户籍无房家庭提供每批次不低于30%的房源。宁波市7月22日的调控新政提及，“市六区”无住房且符合规定的家庭，可按照新政要求优先认购1套商品住房；同时，市六区范围符合销售条件的商品住宅项目或批次，房地产开发企业应在公证机构监督下随机抽取不少于50%的可销售住宅房源(按套数计)供无房家庭优先认购。

深圳市7月15日发布的调控政策对刚需购房同样有所规定。深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋表示，深圳市“新八条”的一个亮点就是优先满足刚需，有效遏制投机炒房。杭州市7月2日发布的调控新政明确，均价35000元/平方米以下新建商品住房项目对“无房家庭”的房源保障比例一般不低于50%。

遏制投机

各地推出举措大力遏制炒房。

深圳市新政明确，在购房之日前3年内有一次以上离婚记录的，购房者拥有的住房套数按购房之日前3年历次离异时家庭总套数之和计算，即追溯3年内所有离婚记录。南京市新政规定，夫妻离异的，任何一方自离异之日起2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

在人才落户、人才购房方面，杭州市明确，以高层次人才家庭优先购房方式购买的新建商品住房，自房屋网签之日起，5年内不得上市交易。宁波市明确，本人或配偶属于本市引进的顶尖人才、特优人才、领军人才、拔尖人才、高级人才的，可以认定为“无房家庭”，但须取得不动产权属证书满5年后方可转让。

中原地产首席分析师张大伟表示，从各地近期发布的楼市调控新政看，集中表现为遏制“假离婚”“假落户”“假人才”。中指研究院指数事业部曹晶晶认为，深圳市、宁波市的调控力度相对更大。

稳定预期

近期发布调控政策的城市，多出现房价明显上涨的情况。

乐有家研究中心数据显示，深圳市上半年二手房成交套数达44000套，同比上涨41%，仅次于2019年下半年，成交均价同比上涨8%；新房市场成交16727套，同比下跌5%。过去12个月，深圳市新房市场月度去化周期维持在7-8个月，处于较低水平，说明市场处于供不应求状态。

中指研究院数据显示，南京市上半年商品住宅成交面积同比上升11.78%，为近六年同期第三高位；土地市场成交金额707.13亿元，同比上涨40.25%。截至6月底，南京市商品住宅去化周期为6.42个月。

宁波市土地、商品房市场热度不低。国家统计局数据显示，6月宁波市新房价格同比上涨6%，二手房价格同环比涨幅跻身TOP10，分别上涨8.6%和1.2%。易居研究院数据显示，上半年宁波市土地市场出让金为598.03亿元，土拍平均溢价率达32.74%。

张大伟认为，近期发布新一轮调控政策的城市多存在房价明显上涨的情况，不少城市出现新盘价格倒挂现象，存在套利空间。收紧信贷、减少套利空间、增加供应等措施，可进一步遏制投机炒房，“后续其他热点城市调控加码的可能性很大”。

曹晶晶称，近期出台楼市调控新政的城市多存在房价上涨的压力，调控政策出台将促使市场更加理性。