中金报告显示房地产信贷正收紧 下半年房企或面临更大压力

  融资难、买地难、回款难，可能是很多房企下半年要面临的严峻现实。

  中金公司6月19日发布的研究报告显示，房企的销售增速下半年或放缓，风险主要在信贷端，下半年信贷投放量边际上将持续下降，年尾可能出现断贷风险。

  其实上半年资金面已不断趋紧。全国首套房房贷平均利率，去年5月时是4.45%，今年5月已升至4.73%。进入6月后，一二三线城市均有银行将首套房房贷利率上调至贷款基准利率的1.1倍，二套房利率最高则达到1.2倍。

  北京经历了两连涨，5月1日起，房贷利率普遍上调，首套房房贷执行基准利率，不再有任何折扣，二套房房贷执行基准利率的1.2倍；到了6月，部分银行首套房房贷利率执行基准利率的1.1倍。

  在上海，目前国有五大行银行还基本坚持着首套房贷9折优惠，股份制商业银行则多为95折，但是房贷额度吃紧，放款周期明显拉长。一名银行从业人士告诉界面新闻记者，预计下半年全面收紧，或上调利率，或对资质审核更为严格。

  热点二线城市的利率上调也同样让刚需人群感到紧张。在杭州做公务员的小麦（化名），春节后买了首套房，经历了漫长的等待后，贷款申请被建行拒绝，原因是信用卡有还款不及时的记录。继而她转向股份制商业银行，终于在一周前审批成功，但首套房贷利率达基准1.1倍，总还款额多了十几万元。

  6月19日，在一个苏州买房微信群里，苏州各大银行当天全面执行房贷基准利率是最热的话题。“我卡在这个点上了，下定金的时候还是95折，签约的时候基准了。”一名群友感叹。

  “最大的原因是资金成本压力大了。”中原地产分析师卢文曦认为，现在市面上的理财产品收益率普遍超过5%，银行筹资成本并不低，因此对房贷业务的积极性降低；此外受美国升息影响，央行收紧流动性。

  卢文曦告诉界面新闻记者，这一波房贷利率上调对市场有一系列连锁效应，不仅个人住房贷款难，房企贷款难度也会加大，预计下半年房企“融资难、买地难、回款难”，6月至8月会是买房淡季，9月可能会有房企“以价换量”。

  “下半年压力确实非常大，尤其像我们这样的，很难生存。贷款难的情况下，发债会将资金成本推向更高。”一名中型房企人士对界面新闻记者说。

  中金判断今年全年住房抵押贷款投放总额在6万亿元左右，其中新增部分4万亿元，考虑到前五月累计新增按揭已达2万亿元，因此下半年信贷投放量边际上将持续下降，年尾可能出现断贷风险。下半年，中金对A/H两市房地产股转向谨慎，认为预计销售增速在下半年放缓，9月至年末风险更高。

  在三四线城市铺开的房企，或许受影响较小。“下半年三四线市场仍会受益于去库存政策，销售势头不会大幅走弱。”卢文曦说。

  中金同样看好三四线市场，认为住房贷款新增部分显著向三四线倾斜，政策仍然十分宽松。目前，三四线城市住宅用地平均溢价率已从去年年末的40%提升至近80%，中金认为下半年开发商土地投资热情仍将延续，地价难以松动。