土地供应“放量”成交剧增 一二三线城市溢价率抬头

土地市场摆脱疫情带来的低迷，成交量迅速恢复。

近日，多家机构陆续发布了前4月的土地市场数据。从全国来看，在4月土地成交量同环比均明显复苏的带动下，疫情导致的土地累计成交降幅持续收窄。从一线城市的情况来看，城市供应“放量”背景下，2020年以来累计数据相比去年都有较大的增长。

这一态势在5月继续。刚刚过去的5月4日至5月11日这一周，不仅北上广深少见地同时有住宅用地供应，从成交来看，北京成交总价超过70亿元。

分析人士指出，疫情影响下，房企分化加剧。头部房企融资难度下降，销售回暖后积极拿地，释放前期受疫情压制的需求，这拉动热点城市土地市场成交量、溢价率都有所攀升。这一态势是否会持续，还要看后续的销售市场走势。

热点城市加大土地供应

主要城市明显加大了土地供应力度。

其中，北京2020年以来先后推出多块近年来罕见的不限价纯商品住宅用地。根据中国指数研究院的数据，北京年内累计推出的住宅用地面积接近160万平方米，其中4月供应的12宗住宅用地，面积达到了66万平方米，创下了近一年来的新高。

上海则推出了约169万平方米的住宅用地。4月22日，上海市发布《上海市扩大有效投资稳定经济发展的若干政策措施》明确提出，要加快经营性用地出让节奏，“夯实土地供应计划，适当增加年度土地供应量”。

过去几年住宅用地供应都非常紧张的深圳，4月16日发布了《2020年度建设用地供应计划》，宣布2020年度全市计划供应建设用地1200公顷，居住用地供应293.2公顷，这一数字接近前一年的两倍。根据中指研究院的数据，前4月深圳已经推出了约16万平方米的住宅用地面积。

供给放量，也明显拉动了市场成交行情。

易居研究院近日发布的土地市场月报显示，2020年4月，40个典型城市土地成交建筑面积5711.9万平方米，环比增长103.9%，同比增长24.2%，带动实现土地出让金收入为3043.5亿元，环比增长121.2%，同比增长21.4%。

在4月成交的带动下，1-4月的40城累计土地成交面积达到了14334.8万平方米，相比去年同期仅下降5.5%，涨幅较一季度明显收窄。

分城市来看，1-4月，40城土地出让金排名前5的城市分别为北京、杭州、上海、广州和福州。这5个城市的土地出让金总额分别为849亿、838亿、786亿、491亿和383亿元。其中，上海、北京和广州同比增速分别达到90.2%、42.9%和31.3%，一线城市的土地市场复苏趋势明显。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进向21世纪经济报道记者表示，当前土地成交增长较快，与市场供需两侧都有关系。一方面，各个城市，尤其是一二线热点城市，出于增加住房供给、保障财政收入等多方面因素考虑，加大了土地供给的力度，集中推出了一批位置、性价比都比较好的土地，市场放量迹象明显。另一方面，受疫情影响，房价的拿地需求在一季度被明显压制，在销售市场逐渐回暖的背景下，当前也处在前期积压需求释放的阶段。

土地溢价率走高

从企业数据来看，进入4月，房企也明显加大了储备土地的力度。据中原地产研究中心的数据，4月来，全国已经有9家企业拿地超过百亿，其中最高的恒大拿地超过300亿。这些房企广泛参与了一二线城市的招拍挂市场，其中不乏一些近年来一线城市“销声匿迹”的房企。

以北京为例，贝壳研究院高级分析师潘浩百世表示，近期中建在北京经过十余轮竞价，以17.3%的溢价率拿下顺义新城的一块宅地，而中建上次在北京取地是2011年，时隔近十年重新回归北京土地市场。另外，恒大2020年在全国取地37宗，其中一线城市5宗，分别在北京和广州，二线城市20宗。恒大2020年明显在一二线城市表现更为积极。

多位分析人士均向21世纪经济报道表示，不仅成交量呈现出明显复苏的态势，从最能衡量土地市场热度的溢价率来看，虽然房企近期拿地时总体仍然偏向谨慎，溢价率不高，但在一些热点城市的热门地块，已经有较高溢价率产生。

中指研究院的数据显示，4月，其监测的300个城市，住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)平均溢价率为18%，虽然较上月增加4个百分点，但较去年同期，还是减少9个百分点。

不仅是北京上述丰台地块溢价率达到了26.25%，五一节前的4月30日，南京、佛山、扬州等二线城市同时上演土拍大戏，多宗地块甚至经过了百轮竞拍才成交。

其中，万科以43.5亿元的价格竞得了南京建邺区的一宗地块，溢价率达到了34.67%。世茂在扬州经过了242轮竞价之后，才竞得了一块溢价率达到了87.54%的住宅用地。而更早些时候，厦门岛内的一块商住用地，则以过百亿的总价震惊市场。

值得注意的是，根据上述中指研究院数据，一、二、三线城市的溢价率分别是5%、15%和24%，虽然相比市场火热的去年同期分别下降了9个、10个和2个百分点，但环比均呈现上扬趋势。

一位某头部房企的投资部门人士告诉21世纪经济报道记者，虽然他所在的房企近期参与了多场土拍，但由于近期竞争激烈，考虑到成本利润率等多方面因素，最终收获寥寥，前4月通过招拍挂获得的楼面面积同比下滑近半。

对此，中原地产首席分析师张大伟认为，疫情对房企的资金链影响虽然大，但国内融资难度降低，部分企业拿地积极性再次出现了提高。

严跃进则认为，后续销售市场仍然有较大的不确定性，其走势决定了接下来土地市场是否会持续火热。