住宅产业化迎东风，房企布局“顺着飞”

七宝宝龙城，部分采用远大住工装配式建筑施工工艺完成。

远大住工装配式施工现场

  在流水线上生产房子的各种部件，然后像搭积木一样造房子——装配式建筑在2016年迎来大发展。

  政策的扶持力度不断增强的同时，技术的成熟有效控制了规模化生产成本。在如今人力成本陡增，房企利润率逐年降低的当下，开发商也开始转变对于住宅产业化的态度。

  远大住宅工业集团股份有限公司总裁唐芬感叹，“如今住宅产业化的形势与20年前不可同日而语。”

  政策助力

  推进装配式建筑

  比起传统的建筑生产方式，预制装配式建筑有效降低了资源能耗，减少施工污染，提高生产效率和工程质量，尤其是在中国劳动力成本陡然升高、资源短缺的背景下，住宅产业化成为大势所趋。

  管理层也开始大力推广装配式建筑。今年3月，国务院印发的《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出，要大力推广装配式建筑，力争用10年左右时间，使装配式建筑占新建建筑的比例达到30%。

  9月，国务院常务会议上再次决定，大力发展装配式建筑，推动产业结构调整升级。在管理层的大力推动下，上海、北京、安徽、湖南等地政策也密集跟进。

  上海装配式建筑的发展一直走在全国的前列。经过多年来的持续推进，上海装配式建筑已步入发展快车道，每年装配式建筑项目都有大幅增长。

  2014年，上海装配式建筑落实量达到312万平方米，较2013年翻了一番。2015年，上海落实装配式建筑近600万平方米，全市累计落实装配式建筑总量已超过1000万平方米。

  前不久，上海市住房和城乡建设管理委员会又发布了《上海市装配式建筑2016-2020年发展规划》。

  规划要求，“十三五”期间，上海符合条件的新建建筑原则上采用装配式建筑。上海装配式建筑的单体预制率达到40%以上或装配率达到60%以上。外环线以内采用装配式建筑的新建商品住宅、公租房和廉租房项目100%采用全装修，实现同步装修和装修部品构配件预制化。实现上海地区装配式建筑工厂化流水线年产能不小于500万平方米。

  建筑工业化不仅有助于实现建筑全寿命周期成本最小化、质量最优化、效益最大化，也有利于推动住房和城乡建设领域技术进步和产业转型升级。在管理层的积极引导下，国内建筑工业化正迎来“黄金发展期”。

  人力成本陡增

  倒逼建造方式突破

  成本高企一直是装配式建筑这种新一代建筑生产方式快速发展的阻碍。

  远大住宅工业集团股份有限公司总裁唐芬介绍，远大住工1999年开始做完整的工业化房子，成本达到3000元/平方米。当年，长沙的房价仅仅1000多元/平方米。成本成为远大工业化建筑市场推广的一大障碍。

  但如今的状况已然不同。建筑成本在开发的整个项目中的占比逐步走低，开发商对于建筑产品的品质要求也不断提高。大众对于建筑的传统观念也开始发生转变，对于装配式建筑的接受程度越来越高。

  另一个重要原因源自劳动成本的陡然提高。唐芬分享了一个很明显的例子，“以前春节都是劳务公司来找建筑公司，希望第二年可以多输出一点劳动力。而现在建筑公司工人的成本不断提高，已然面临人力短缺的问题。”

  某大型建工集团研究人员告诉早报记者，“前两年已经出现了用工短缺的问题，如今这一问题已非常突出。今年去一个工地观察，工人的年龄几乎都在45岁以上，其中还有大量的女工。如今劳动密集型产业的劳动力极其欠缺，传统施工建筑方式难以为继。”

  而装配式建筑能够大大减少人工的投入。以远大住工在长沙的高层装配式建筑项目为例，做到了12个工人以5天一层的速度现场施工建造，这在传统施工模式中是难以想象的。

  人力资源价格走高使建筑业从粗放式模式进入了精细化运作，政策的倾斜也让开发商开始寻求建造方式的突破。

  “目前，我们和很多房企都成立了合资公司，我们提供技术和管理，房企在当地提供资源对接。通过联合作业方式，我们可以更快搭建平台，整合资源，，推进住宅产业化。”唐芬说。

  开发商积极投入

  筹谋未来竞争力

  政策利好及内在需求之下，开发商在住宅产业化领域的尝试也不断增多。

  碧桂园在今年宣布5年内投资1000亿元的“产城融合战略”中，率先进入住宅产业化项目。恒大前些年已与清华大学签署“清华恒大研究院”战略合作协议，对住宅产业化和绿色建筑开展了实质性的研究工作。

  绿地集团董事长张玉良也公开表示，“在当前新型城镇化建设的大背景下，住宅产业化则能够有效地缩短城镇建设周期，减少建筑材料的浪费，加快城市化进程。”

  旭辉集团在今年6月对外宣布投资上海毅匹玺(EPC)建筑科技有限公司，打造节能、低碳的建筑产业化体系。旭辉集团董事长林中强调，住宅产业化是房地产商转型的一个重要方向。

  新城控股同样在做设计图纸的“模板化”，用新的设计可使房屋墙体隔音比英国标准增加17%，楼板隔音增加12%，地板撞击隔音也提高了10%。同时95%的建筑物废弃物可回收利用。

  不仅全国性的大房企开始重视住宅产业化，一些区域地产龙头也在不断探索前行。唐芬告诉早报记者，“不得不说，这些年来作为行业领跑者，万科扛起了住宅产业化的宣传大旗。很高兴看到越来越多的开发商加入了这一行列，有助于住宅产业化整条产业链的搭建与完善。”

  的确，作为行业内最早提出“像造汽车一样造房子”的工业化口号的万科，十多年来花费巨大财力物力深耕这一领域。斥资上亿，用7年时间建了一个住宅产业化基地，聚集200个建筑师专门研究一个住宅产品。

  万通控股董事长冯仑分析，在住宅产业化方面的研究让万科走在了行业的前列。建筑周期缩短3-5个月的同时住宅品质达到了日本、欧洲、美国客户的标准，其生产速度也能够跟上万科全球化的步伐。另一方面，住宅产业化是有利于管理上的精细和透明化，使得万科更能得到资本的认可，使得成为万科在市场中具有核心竞争力，也值得其他房企借鉴和学习。