瑞银中国汪涛：房地产市场将逐渐降温

  瑞银中国首席经济学家汪涛表示，信贷推高的资产价格上涨不能持续。她认为7月以来的房地产市场火热会逐渐降温，当前货币政策调控十分关键。

  汪涛表示，今年以来一二线城市楼市价格涨得比较快，原因有三：一是和几个城市的库存量比较低有关，二是今年前几个月信贷放松，个人投资者获得贷款比较容易，三是和居民对房地产市场价格上涨预期较高有关系。但三四线城市的房地产库存还比较高，未来可能涨不动。

  从供需局面看，大部分城市还是供大于需，房地产作为主要的经济引擎的时代已经过去了，对房地产市场，既不要打压也不要火上浇油。地方政府如果能加大土地供应，采取合理手段去调控还是有帮助的。

  值得关注的是，房地产投资过去几个月是下行的，开发商对未来并没有那么乐观，大的开发商投资别的行业、别的国家的比比皆是，表明他们认为不可能再赚到以前那么高的回报了，所以要多元化，要国际化，要发展别的业务。开发商比普通百姓更清楚供需情况。

  汪涛认为，过去两三年经济下行，主要就是房地产行业特别是房地产投资下行，造成钢筋水泥多个相关行业的回落。最近房地产行业反弹了，但反弹是不能持续的。

  一方面，房子总归是有人要住，大多数地方的房地产仍旧过剩，不仅要看现在的在售面积，还要看在建面积。房地产潜在的库存比较高。另一方面，从需求来看，城镇化速度在下降。以前我们说每年2000万人口的城镇化，现在是1700万，并且现在所做的工作是市民化，也就是对已经在城镇中的人口给予市民化服务的待遇，他们可能在大城市工作，但买不起房，或者是在家乡买房，所以从需求来看，除了上海这样的特殊城市，很多其它城市前几年的供给已经增加很多，因此，未来几年房地产调整是大概率事件，如果掌控得好是逐步调整，如果掌控不好，就是突然调整。

  在调控政策方面，一是保增长目标不应该太高，不要透支未来发展。二是城镇化的意义更多是社会保障和服务，而不是房地产的城镇化，这个理解上的偏差也需要纠正。三是从货币政策的角度看，目前要降杠杆，控制信贷。但实际上降杠杆并不太现实，只能说杠杆增加不要过快，货币信贷政策也应该维持比较平稳的增速，而不要像年初那样大干快上。目前信贷增速为16%，而名义GDP只有8%，相当于每年增加了20%的杠杆，目前的信贷实际上已经是GDP的200%多了。

  除了上述信贷目标不要太高，还要从降产能、去僵尸企业等多个角度下手。有人建议对债务处理采用证券化，但从根本上看，坏账就是坏账，并不因包装成产品就能盈利，所以这方面风控要加强。

  目前看，8月的信贷预测中，房贷占比会比较高。企业层面来说，实体经济投资意愿并不高。汪涛预测新增信贷7000亿元以上，社会融资9000亿元。整个信贷增长和7月差不多持平。

  谈到降息，从央行的态度看没有可能，一是担心对汇率产生压力，二是防止资产泡沫；降准则要看资本流出的幅度，最近几个月资本流出得到控制，并且采用了逆回购等方式调节，未来还要看资本流动情况，预计不会大幅多次出现。美联储12月加息已经在预期当中，所以人民币仍有贬值压力。

  今年以来地王频出的现象还会持续吗？

  汪涛：地方政府虽然是有动力见到地王出现，因为地方财政有需要，同时他们要做基建投资，要保增长，融资压力又比较大。其实去年房地产市场就出现地王，也就是说实际上房地产市场还不怎么好的时候，就有高价拿地的现象，我认为要追究资金的来源是哪里？很有可能是与地方政府有关的企业在拿地，而拿地的资金可能是想方设法从银行融资过来的，并非自有资金。所以，控制地王现象，需要地方政府控制卖地冲动，也需要银行规范融资渠道。虽然银行不可以为买地提供贷款，但很多资金是通过影子银行或者理财资金的方式进入。

  这一现象值得警惕，地价拉起来所以房价就上去了，相对起到一个锚定作用，这个资产看起来好像很值钱，但是将来是否能获得收益？融资方未来的资产可能要减计。用信贷的方式推高资产价格，会间接挤压实体经济，造成实体经济的空心化。地价高了，也会令实体经济劳动力成本上升。此外企业、居民的资金也都流向房地产，不会流向实体经济。