管清友：房地产新开工覆盖去库存 反弹无异回光返照

  一季度房地产开发投资增速两年来首次回升，同比增长6.2%，达到1.77万亿元，房地产再度成为中国经济的主要支撑。但民生证券研究院执行院长管清友昨天发布报告称，房地产市场的三大刚需已一去不复返，未来市场需求有每况愈下的风险，投资反弹可能为未来的房价埋下更大的风险。从多个口径来衡量，目前的库存都比上一次还要严重得多。2016年1-3月的新开工面积2.83亿平米大于销售面积2.43亿平米，这意味着潜在库存又新增了4000万平米，去库存事实上还没有开始。

  管清友在24日发表的报告中表示，长期来看，房地产需求主要取决于三类刚需，即婚龄刚需、迁移刚需和改善刚需。

  首先，结婚购房需求是首次购房需求的主要来源之一，也是中国房地产黄金十年最重要的支柱。2002-2013年，结婚登记数从不到800万飙升至1300万对。但此后逐年下降，报告估算，10年后我国婚龄人口将比现在减少8200万人，届时婚龄刚需将大大低于目前水平，购房大军将成建制地消失。

  其次，城镇化过程中的迁移刚需被逐渐消弱。表面上看，我国户籍城镇化率为36%，与美日房地产崩溃时的80%还有很大空间。但实际上很多农村人口已经到了城市，但没有落户，也没有购房能力。如果考虑上这一部分人，我国城镇化率已达到56%。

  从国际经验来看，城镇化率超过50%后增速将放缓。制造业和建筑业疲软将减弱城市经济对农民工的吸纳能力；农民工工资加速攀升导致劳动力需求受影响；户籍制度造成资源分配不公平，农村户口在许多领域无法享受城镇户口同等待遇。这些都将削弱房地产迁移刚需。

  另外，改善型需求也趋于放缓。目前我国城市人均住房建筑面积为34.7平米，接近欧洲国家、高于日韩，虽然仅占美国的一半，但考虑到近4倍的人口密度差距，实际上中国人均住房面积并不低，因此提升空间不大。

  房地产市场自2010年以来出现了两次明显反弹：2013年初，房地产开发投资同比增长从2012年底的16.2%增至22.8%，商品房销售额同比增长从2012年底的10%飙升至70%；今年初，房地产投资同比增长从去年底的1%增至6%，商品房销售额同比增长从去年底的14.6%飙升至54.1%。

  管清友表示，上一轮反弹最终被证明是回光返照，这一次也不例外，而且从多个口径来衡量，目前的库存都比上一次还要严重得多。

  目前商品房待售面积为7.35亿平米，去化周期为6.56个月，比2012年底的3.93个月高出近一倍，处于历史高位。加上施工面积的广义库存为80.75亿平米，仍需6-7年才能出清。

  “更令人的担忧的是，2015年累计新开工15亿平米，虽然已经相较于2013年20亿的高点大幅下降，但仍然显著大于当年13亿平米的销售面积。2016年1-3月的新开工面积2.83亿平米大于销售面积2.43亿平米，这意味着潜在库存又新增了4000万平米，去库存事实上还没有开始。”管清友表示。