抢跑建筑工业化 中民投深耕千亿级市场

  中国民生投资股份有限公司（简称中民投）旗下中民嘉业，于11月完成对上置集团（1207.HK）的收购之后，另一家旗下上市公司中民筑友科技（00726.HK）专注于被行业普遍看好的建筑工业化，近期频频出手工业用地，加速产业布局。

  12月14日，该公司与与福建省南安市政府订立项目投资协议，拟通过公开市场收购一幅占地300亩的工业用地，用于开发绿色建筑科技园；随后12月16日，中民筑友以3000万元竞得杭州富阳一块工业地，占地约为11.17万平方米，计划开发中民筑友绿色建筑科技园，用于智能及环保楼宇建筑技术及材料之研发、设计、生产及销售。

  中民筑友出手如此快，源于管理团队对建筑工业化的高度认可。这是一个集中度偏低的行业，目前国内还处于政策牵引期，除了税收优惠，还对消费者提供补贴，例如在湖南，消费者可以获得60元/平方米的购房补贴。上海政府已对很多项目提出建筑工业化的比例，例如中民投董家渡地王项目就规定建筑工业化占比25%。

  一名业内资深人士对21世纪经济报道记者透露，国内建筑工业化老大哥——远大住工在建筑工业化方面已经培育了10多年时间，最快今年可以实现盈利。但中民筑友是业内唯一一家上市公司，裹挟着资本的快速扩张模式，将成为该公司未来3-5年的重要特征。“目前行业同类型公司只有5%以内的市场占有率，不同于汽车、空调，建筑工业化做起来就回归制造业本身，集中度提高之后行业前5名之外的企业就很难生存了。”他认为这就是中民筑友抢跑的用意。

  日前，中民筑友总裁訚军在接受21世纪经济报道记者专访时透露，母公司中民嘉业看好建筑工业化的前景，已经提前3年布局住宅工业化，并计划5年内做到5000亿规模。

  18万亿市场规模

  訚军在建筑行业耕耘多年，其在中建五局任职的时候就是建筑工业化铁粉，他认为，建筑工业化将洗牌中国建筑业，催生新工艺新技术。

  根据中民筑友12月17日发布的2015年中报显示，截至2015年9月30日止，中民筑友资产净值大约为15.65亿港元。中民投起初注入了10亿元，但全部资产完全装进上市公司还需要两年时间。而建筑工业化首要解决物流问题。中民筑友早已抢先在广东、江苏、上海、浙江等地，签下多个产业园项目用于项目研发与物流仓储。据21世纪经济报道不完全统计，2015年中民筑友在公开市场或协议签约的产业园项目一共获得占地72万平方米的7个产业园项目。

  訚军更透露，第一个财年内，公司合同已经超过100亿，希望用5年时间做到5000亿。中民筑友第一个产品是湖南省师范大楼，明年5、6月份可以竣工。

  中民投迅速扩张，基于行业目前面临的两个情况：建筑行业足够落后，而行业规模非常大，去年是18万亿市场产能，今年有可能回落到15、16万亿左右。訚军指出，去掉路桥市场，行业未来几年受房地产发展影响，规模可能下降到5万亿。“按照目前的发展速度，即使5万亿市场容量，我们赚10%就有5000亿。”

  “这么大的市场容量，我们能做到10%市占率就已经很不错了。”訚军指出，房地产相对其它行业仍然是巨无霸市场。

  正如前述业内人士所言，建筑工业化是一个集中度非常低的行业并且工艺相对复杂，可以说如家居、汽车等制造业一样，是从事建筑的制造业。建筑工业化面临的瓶颈是，需要制造业人才与信息人才；投入比较大，做每一个建筑基地3-5亿元，原来的建筑企业很难往这方面升级；净利润只有1－2%，回报周期需5-10年。

  因此訚军既做好了5年内短期不盈利，而又能达到千亿规模的打算。他的抢跑理论是：就像汽车与空调一样，一个行业只能够容下3-5家大企业，因此规模化是必经之路。

  一套房成本只要50万

  为了实现上述目标，中民筑友团队计划在2016年10月份实现产业布局，快速成为行业标杆。明年年底，总投入将达到30-50亿，产能可以达到1000万平方米，实际产出要滞后1-2年，才能完全达产。

  “要让自己快速成为规模的第一名，需要工厂生产设备的投入，这一行与农业很像，必须有大资本的投入，而我们公司给了管理团队一个比较好的机制，例如高管层持股。”訚军指出，一个公司能够持续发展下去，离不开好的管理机制。

  21世纪经济报道记者独家获悉，中民筑友目前拥有5大核心技术体系，多项国家技术专利，包括设计、建筑技术、装备技术体系、自主研发生产线、现场总装技术与信息体系。

  有从事建筑工业化的相关人士强调，设计－物流－总装，建筑工业化需要打通这一闭环，上述五大体系构成了行业的技术门槛。

  据訚军透露，上海有厂家买德国的生产线做工业化，但价格是国内的5倍，因此，中民筑友尽可能不用国外的设备，在国内优化，成本低得多。

  建筑工业化不可避免的一个问题就是农民工。訚军在解决农民工归属感与生活方面也有不同见解：首先要招边远地区18-40岁之间的农民工，正式办理手续，提供好的培训，提供1-7级的技能培训，并做到办理入职同一天发工资，保证工资底薪。“我们让农民工身份改变，让他们在城里能买上房子。招人就不难，并且用工率只占传统建筑业30%左右，生产效率得到了提高。”

  訚军透露，建筑工业化大部分作业量放到工厂完成，提升品质同时降低成本。降低利润只有在形成规模化之后。他举例称，一个工厂投资3亿元，产能1000万平方米与3000万平方米的成本是不一样的。

  中民筑友的模式相对特殊，在德国有对标企业，但对方也不是光做建筑工业化，国内也没有上市公司专做建筑工业化。

  为了快速突破技术瓶颈，形成自己的专利，中民筑友的前期研发直接成本耗资巨大。訚军预期2018年能完成1000项专利科研申报，现在已经申报的有420项。他指出，目前处于产能孵化前期。后期将会一边复制一边提升，复制过程中间再做技术改造与提升。

  值得一提的是，目前国内提倡供给侧改革，房地产必须把品质提升，粗放型的量的扩张已经结束，这对于建筑工业化而言无疑是一个契机。此外，现在国内的城镇化建设也提供了进入机会，訚军透露下一步要做这个事情，现在园区在做这个实验，理论上通过了，正在做地震试验。比如做一套带全套家具的房子，最后成本只需要50万一套，现场安装精装修房子1-2天。訚军认为，建筑工业化参与城镇化不违背去库存大趋势。

  克而瑞研究中心分析师蔡建林认为，建筑工业化使得建筑时间进度可以大大缩短，并且能够使建筑使用寿命更长。不过目前来看，中民筑友、远大住工这类涉足建筑工业化的企业要想获得长足的发展，还需要依赖“工业化”，即建立一定的行业标准，使得不同厂商生产的预制部件可以相互匹配。如此，厂商各有分工，各有专注，使得成本能够降低，行业能够快速发展。