保障性住房建设中推行住宅产业化的探讨

  一、住宅产业化的内涵

  住宅产业化，也可称之为工业化建房，1968年起源于日本。推进住宅产业化的目的，就是实现住宅建设的高效率、高品质、低资源消耗和低环境影响，在住宅建造和使用、维护的全过程中，以尽可能少的能源、土地、水和材料等资源消耗，以尽可能低的环境成本，获得尽可能大的经济效益和社会效益。

  上世纪80年代初，我国政府提出了建筑工业化构想，1999年，由国务院办公厅转发的建设部等八部委共同起草的《关于推进住宅产业现代化，提高住宅质量的若干意见》，成为推进我国住宅产业现代化工作的纲领。2006年，建设部印发《国家住宅产业化基地试行办法》，确定了以“国家住宅产业化基地”示范带动国家住宅产业现代化的新模式。

  二、保障性住房建设中推行住宅产业化的优势

  （一）保障质量

  住宅建筑通常存在着开裂渗漏等质量通病，保障性住房也不例外。鉴于保障性住房工程是一项民生工程，它的质量好坏得到各方关注。有资料显示，目前经适房的维修率普遍高于商品房。住宅产业化是以标准化、系列化和工业化为前提，能够较好地解决传统施工方式存在的质量通病，同时可以方便使用过程中部品的维修更换，全面提高保障房的品质。

  （二）降低成本

  大规模保障性住房的建设，能够产生大量的规模需求，促使部品通过工业化生产大幅度降低生产成本，从而降低建设成本。住宅产业化是以模块化为基础的大规模定制生产，住宅的构件部品在工厂成批量生产，现场施工实行高度机械化装配，体现规模化和工业化的优势。当产业化规模加大，其成本增加的数额会呈下降态势，这是因为其规模化采购、规模化生产、规模化运输等环节的直接成本下降。

  （三）提高建房效率

  保障性住房的建设是一项艰巨而紧迫的任务。我国传统的住宅建设方式效率低下，发达国家建筑工人的劳动生产率可达到150平方米/人年左右，我国整个产业的人均年竣工面积28平方米左右，仅为美国和日本的1/4 和1/5。保障性住房的供给不足对建房效率提出了更高的要求。推进住宅产业化可以大大缩短设计和现场施工的时间，加快建设保障房速度。

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  （四）节能减排

  保障性住房建设是一项长期工作，要贯彻落实科学发展观、实现可持续发展，理应依托住宅产业化将保障性住房建设成为省地节能环保型住宅。我国目前每年近20亿平方米的房屋竣工面积当中，97%属于高耗能建筑。根据联合国政府间气候变化工作组估算，建筑行业到2020年有将基准排放降低29%的潜力，居所有行业之冠，是减排的重点努力方向。按保障性住房每套50平方米计，“十二五”时期建设保障性住房18亿平方米，若采用产业化方式建造和运营，可以减少约2亿吨的二氧化碳排放量。

  （五）促进住宅产业化技术创新

  保障房有量大、面积小、重复率高等特点，要保证这些要素充分发挥作用，就应当通过产业化的方式去实现。做产业化的产品，首先技术上需要有一套产业链的生产模式，实现标准化、集成化。目前激增的保障性住房建设需求对住宅产业化发展来说，从增加产品需求角度，对激励我国住宅建造技术的创新，无疑蕴涵着很大的机遇。

  另外，若能在政府主持或指导下形成一个保障性住房建设推行住宅产业化的大平台，多家开发商和部品商能够在此平台上探索部品工业化、集成住宅技术等问题，则能够分散初始成本压力和技术风险，尤其能够发挥各自所长。

  三、保障性住房中推行住宅产业化的制约因素

  （一）住宅产业化初期成本较高

  住宅产业化所采用的新技术、新材料价格较高，导致了住宅产业化推广初期成本较高。根据产业化住宅生产的经验，在产业化生产规模达到10万平方米之前，建工成本将超过传统建工成本的40%，达到10万平方米以后，成本是传统建工成本的1.25倍。目前，产业化生产很难达到与传统生产成本相当。产业化住宅虽然在初期成本上要高于传统住宅，但全寿命周期的成本是低于传统住宅的。

  （二）住宅产业化技术尚未成熟

  目前国内还存在一些不能处理的细节问题。如在万科的住宅产业化试点中，出现了隔音、漏水、重物悬挂在墙上部位的加固处理、卫生间翻边的渗水等一系列问题。究其原因，是由于我国住宅产业化技术仍以单项技术、产品为主，缺乏配套技术和系列化的产品，住宅部品跟不上住宅体系集成的要求，而适合住宅产业化的新型建筑体系需要相应的配套技术及相关标准。

  （三）缺乏配套的经济技术政策支持

  由于保障性住房产业化建设缺乏必要的经济、技术等政策，尤其是政府在资金、消费、税收等方面的鼓励政策，不能有效地调动社会各界推进保障性住房产业化建设的积极性。在这方面，可以借鉴日本政府的经验。如制定促进公营住宅建设和消费经济政策、建立促进公营住宅产业发展的技术保障、大力推动公营住宅标准化工作、建立优良公营住宅部品（BL）认定制度、建立公营住宅性能认定制度、实行公营住宅技术方案竞赛制度等。

  四、建议

  保障性住房的大量建设需求，可以促进先进住宅产业化技术的创新与普及，而住宅产业化又蕴含着先进的生产技术，能够大力提高保障性住房的数量和质量。若能在两者之间建立长期良性的互促机制，对于我国住宅产业化的发展将起推动作用。要实现保障性住房与住宅产业化的互促，需在政府主导的保障性住宅建设中大力贯彻《住宅性能评定技术标准》和《绿色建筑评价标准》。在保障性住房中推行性能认定，可全面提升保障性住房的综合质量和性能；推行绿色建筑评价，有利于节能环保，低碳减排。建议成立贯标机构，专门负责政府住房保障工程中有关国家标准的贯彻实施。大量的政府保障性住房工程，更需加大住房的品质建设和节能减排力度。