官方数据出了：全国房地产市场已到重磅拐点？

　　这一年过得真快，好像上次跨年还历历在目，这眼看着2019年的12月就已过半。对于房地产行业来说，今年是跌宕起伏的一年，也是暗含生机的一年。

　　时间从不为任何人停留，跟站长一起看看国家统计局根据1-11月网签量给出的最新数据，这反映了70个大中城市楼市的真实市场，从中可以看出，市场已经到了一个特殊的点位。

　　房价到底了

　　从1月到11月，一线城市方面，北京、上海和深圳新房房价分别上涨1.7%、0.3%和0.2%，广州下降0.5%。北上深依然在走慢牛，其中北京新房涨得最多，毕竟配套和资源摆在那儿呢。而且因为房屋总价高，潜力大，买房的收益还是比银行利息和货币基金高出许多。

　　二手房方面，北京和广州分别下降0.4%和0.2%，上海持平，深圳上涨1.4%。深圳涨得最多，因为深圳是粤港澳大湾区的中心城市，经济发展速度快，而且政策方面最宽松，再加上减免豪宅税成本大降，涨得多也很正常。

　　二三线楼市方面，31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%。二手住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅与上月相同。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.5%和0.3%。

　　从不同城市的总体变化看，楼市冷热不均，但市场总体稳定。除了深圳，一二线大部分城市二手房价有所回落。这是因为二手房东也得回款过年，或通过卖房再买房改善住房，因此急于出手，导致整体市场降幅较大。可以说目前是今年价格最低的时候，楼市近期已经很难再大幅下降。因为从数据看，房企融资到账大增，有余粮了。

　　房企有余粮了

　　为了生存，房企是各有妙招，有的去香港IPO，有的发债劵。

　　在房地产市场环境并不乐观的现状下，今年赴港上市的房企大多为地方性的中小房企。因为现在房企的生存法则就是刷规模，也就是多做项目，提升整体利润，靠资金推动多周转保证利润。如果没有资金周转，就没办法做大做强，所以很多房企都视IPO为融资妙招。

　　海外债券方面，12月以来，房企海外融资计划密集发布。统计显示，截至12月11日，融信中国、华润置地、力高集团、佳源国际等多家房企公布的融资计划金额已超过20亿美元。除华润置地外，房企融资成本普遍较高。

　　中国指数研究院（下称“中指院”）统计显示，1月-11月，房企海外债券发行规模为4603.4亿元，同比增长33.6%，较去年全年增长21.8%。为什么大家都出国找钱呢？这是因为境内融资收紧，房地产行业境内融资门槛大幅提高。

　　不管方法如何，很多企业确实解决了资金问题。国家统计局数据显示，1-11月份，房地产开发企业到位资金160531亿元，同比增长7.0%，增速与1-10月份持平。其中，国内贷款23013亿元，增长5.5%；利用外资161亿元，增长57.5%；自筹资金52511亿元，增长3.7%；定金及预收款54482亿元，增长10.0%；个人按揭贷款24395亿元，增长13.9%。

　　年底全国房子以价换量

　　总体看，全国商品房销售面积微涨，销售金额大涨。可见房子降价走量这招还是很好使的，毕竟消费者都喜欢省钱。

　　具体来看，1-11月份，东部地区的北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南10个省（市）商品房销售面积共58394万平方米，同比下降1.3%，销售额共73341亿元，增长7.1%。

　　中部地区，山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南省商品房销售面积共42441万平方米，下降0.3%，1-10月份为增长0.6%；销售额共30314亿元，增长5.6%，增速回落1.2%。

　　西部地区，内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆12个省（市、自治区）商品房销售面积共41238万平方米，增长3.8%，增速持平。销售额共29943亿元，增长10.6%，增速加快0.5%。

　　东北地区，辽宁、吉林、黑龙江省商品房销售面积共6832万平方米，下降4.5%，降幅收窄0.5%；销售额共5408亿元，增长3.4%，增速加快0.1%。

　　总体看，2019年1-11月份，商品房销售面积148905万平方米，同比增长0.2%，增速比1-10月份加快0.1%。商品房销售额139006亿元，增长7.3%，增速持平。其中，住宅销售额增长10.7%，办公楼销售额下降11.3%，商业营业用房销售额下降13.5%。

　　站长要提醒的是，随着市场降温及棚改等政策支持逐渐退出，三四线城市面临着供需失衡的问题。尤其随着市场热度逐渐下滑，购房者观望情绪变浓，且大部分三四线城市作为人口净流出城市，本地购买力不足。供应过多叠加购买力不足，导致库存逐步攀升。

　　三四线城市宜加快产业结构优化调整，更新产业布局，推动地方经济发展。开发商宜进一步以优惠促销来吸引消费者，拉动项目去化率。

　　房企低调拿地享受红利

　　就土地而言，并不是冷到家了，很多房企还是在买买买，只不过速度稍微有点下降。

　　1-11月份，东部地区的北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南10个省（市）房地产开发投资共63770亿元，同比增长8.3%，增速比1-10月份回落0.1%。

　　中部地区，山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南省共投资25102亿元，增长9.7%，增速回落0.3%。

　　西部地区，内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆省投资共27455亿元，增长15.3%，增速回落0.4%。

　　东北地区，辽宁、吉林、黑龙江省共投资4939亿元，增长8.9%，增速回落0.6%。

　　截止到2019年11月底，一二线城市合计卖地金额高达3.0285万亿，同比2018年上涨21%，创下历史新高！其中出现了13个千亿卖地城市，刷新历史同期纪录，杭州卖地金额最高，达2538亿，苏州卖地1656亿，上海1666亿。

　　房企们嘴上说着“市场寒冬来了”，嚷嚷着“活下去”。但行动却很诚实，很多企业还是在一线、二线城市买爆土地，大幅囤地，坐享未来人口红利和市场份额。

　　生意场很流行《孙子兵法》，这招叫兵不厌诈。成功人士之所以成功，就因为人家都是人精，公开说话，有的是专门给竞争对手听的，有的是专门给吃瓜群众听的，调动别人情绪，实现自己目的。外行看热闹，内行看门道，听大佬们讲话也得仔细思量。