棚改将成压垮房地产最后一根稻草

  棚户区改造”是今年国家推出的一项重要“微刺激”政策，也被开发商当做重大的利好来看待。尤其是国家开发银行拿到1万亿PSL贷款，成立了住宅金融事业部以后。

  在这些政策推出之初，笔者指出：“棚改”是利国利民的好事情，非常有必要。但由于地方政府会将很多项目搭车其中，所以将加剧房地产供应量的过剩。最终，棚改可能成为中国房地产行业“最后的晚餐”。

  最近，笔者的预言得到了部分印证：据《华夏时报》报道，目前仅2014年的“棚户区改造”计划，全国各地上报数量就为425万套，是国家计划的2.7倍。而这，仅仅是“棚改大跃进”的开始。地方政府之所以踊跃申报，当然是意在争抢那1万亿PSL贷款。而且从国家层面上来说，相关文件也没有严格限制“棚改”的范围，从一开始“城中村改造”就是被允许列入的。在实际操作中，还会有大量老旧住宅区的改造被纳入其中。

  所谓PSL，中文名称是“抵押补充贷款”，是今年央行创设的一种新的货币投放方式，带有定向降息、定向宽松性质。到目前最大的一笔给了国家开发银行，指明用于“棚改”。由于年利率只有4.5%，因此备受地方政府和开发商垂涎。所以各地争相申报，暗中扩大“棚改”范围是必然的。这就像2009年“4万亿”刺激政策出台，加上地方配套资金，必然数倍于“4万亿”。

  总之，“棚改”将深刻改变中国房地产行业未来10年的走向，并形成新的“游戏规则”。其主要影响如下：

  第一，“棚改”将加剧房屋供应量的过剩，为郊区、新区的鬼城“掘墓”。棚户区、城中村是历史形成的，随着近年来城市建成区的急剧扩张，这些“被改造对象”所占据往往是好位置，土地升值了很多倍。这些小区容积率低，改造的实质是让原住民通过牺牲密度，来换取居住条件的改善。比如原来棚户区内的容积率是1到1.5倍，改造后增加到5倍、8倍。只有这样，开发商才有积极性，因为扣除返还给原住民的面积，还有不少房子可以作为商品房出售。这样，每改造一个棚户区、城中村，就给城市增加了大量住宅供应量，足以容纳相当于“原住民”2到4倍的人口。

  其实经过十多年的房地产大跃进，中国绝大多数城市住房已经够用。最近一段时间，我研究了中国经济总量最大的14个省的房地产情况，查阅了这些省份所有地级以上城市最近5年的统计公报，证实了这一基本事实。比如在江西，全省城镇人口人均住房面积达到了40.1平方米，农村为48.5平方米；在广东，全省城镇人口人均住房面积为35平方米，农村为33平方米；在江苏，全省城镇人口人均住房面积为36.8平方米，农村为43.6平方米。而绝大多数城市，都处于人口流失状态，人口正向少数“有特权的城市”集中，这种城市在一个省份内部往往只有一两个，最多三四个。

  因此，对于中国绝大多数城市来说，住房供应量已经过剩，郊区、新区鬼城处处。在这种情况下，因为“棚改”，在人气最旺的中心区突然增加了大量新房供应，而且有低息贷款支持，有地方免税政策，这些房子成本更低。你闭着眼睛，就能想象出将发生什么事情。

  第二，在房地产市场出现拐点的时候，“棚改”对于开发商来说的确是难得的“生存机会”。但“棚改”是政府高度控制的项目，给谁不给谁非常有讲究。很显然，那些在郊区、新区被套牢的房地产商，如果无法获得“棚改蛋糕”，将很快如饿殍一样倒毙路边。房地产行业，可能因此呈现出越来越强的“地域化色彩”，因为地方政府会倾向于将机会给本地企业。万科这类“书生企业”能拿到项目吗？“棚改”会不会最终演化成一种逆向淘汰机制，把不送礼、不行贿、没有“好关系”的企业被挤出市场？我想，这种可能性会非常大。

  总之，被地方政府放大了的“棚改”，将成为压垮中国房地产行业的最后一根稻草。在这顿“最后晚餐中”，少数开发商将死里逃生，多数将在泥潭中越陷越深。