以住宅产业化调结构促转型

  济南是国家住宅产业化综合试点城市，两年来在住宅产业化的探索实践方面积累了一定的经验。全国有45个国家住宅产业化基地，山东就占了8个，包括海尔集团、力诺瑞特和烟台万华等知名企业。这几年，山东住宅产业化的成绩有目共睹：一是以结构调整、转型升级为发展契机，思想认识比较统一；二是以城市综合试点和产业化基地为依托，推进力度比较大；三是以绿色低碳、节能环保为切入点，技术亮点比较多；四是以政策法规和标准化建设为重点，改革探索的积极性比较高；五是以龙头企业的项目开发为抓手，与上下游产业的融合比较好；六是通过营造积极的氛围，让全社会都了解住宅产业化、支持住宅产业化。

  为什么要做住宅产业化？

  这个问题，就像当年房改，国家百废待兴，改革愿望迫切，群众有强烈的住房需求，各种动力和需要汇集在一起，推动了住房制度改革，促进了房地产业较快地发展。今天我们发展住宅产业化，也是经济和社会发展到一定阶段的推动和需要。

  首先，实现住宅产业化是建设“两型”社会的需要。党的十八大提出要建设资源节约型、环境友好型社会，但现阶段我国经济增长与资源能源消耗的矛盾比较突出。2011年我国经济总量位居世界第二，资源能源消耗占世界比重远远超过经济总量所占的比重，特别是近年来雾霾天气范围扩大，受影响时间增多，严重影响了人们的生产和生活。资源环境带给房地产行业的压力也前所未有。论发展规模，我国房地产全球第一；论发展速度，我国房地产世界领先；但论发展质量，我国房地产却远远低于发达国家，资源能源消耗更是比发达国家要高得多。与之相反的是，我国住房建设的土地产出率和管理效率效能，都比较低。根据联合国政府间气候变化工作组估算，建筑行业到2020年，有将基准排放降低29%的潜力，居各行业之首。“十二五”期间我国主动调低经济发展速度，就是要改变这种高投入、低产出的不可持续的发展模式。但如果用先进的产业化方式生产住宅，一般节材率达20%以上，施工节水率达60%以上，减少建筑垃圾80%以上。比如常州市武进绿色建筑产业集聚示范区就在建筑垃圾的处置方面进行了积极探索，将绝大多数建筑垃圾实现了回收利用。除此之外，住宅产业化能提高施工效率4~5倍。因此，促进住宅产业化不仅是我国经济结构调整的需要，也是建设“两型”社会的需要。

  其次，实现住宅产业化是促进“三化”发展的需要。什么叫“三化”？就是工业化、信息化、城镇化。先说工业化。我们经常会说，“像造汽车那样造房子”。为什么能有这样的先进手段？完全是因为有了现代工业文明。前几天，我参观了威信广厦在镇江的一个公租房项目，全部采用模块建筑，每层18个模块，一栋324个模块，计划一栋楼7到8周就能完成。工业化让施工周期比传统建筑缩短了1/2，建筑误差用微米计算。未来的建筑工地，我们还能看到机器人代替人工作业。

  再就是信息化。上周，我请中国建筑标准设计研究院的专家讲了一堂关于BIM（建筑信息模型管理）的专题课，看看信息化对房地产业究竟有哪些影响，结果大家都大开眼界。信息化从规划设计、施工建设、现场管理、材料供应、领导决策，后期运营，一张蓝图干到底。虽然在实施过程中还有一些问题有待解决，但它代表了国际的先进潮流和发展趋势，我们迟早要用到它。目前世界上一些国家已经制定了相对完备的BIM国家标准，我国才刚刚开始，而房地产开发企业离运用这些新技术的距离更远。

  再就是城镇化。不久前发布的《国家新型城镇化规划》，明确要求提高工业化住宅的比例，未来城镇化将扩大内需，激发各项事业发展。在城镇化带动下，2020年前，我国城乡每年新增房屋建筑面积将达到17亿~20亿平方米。城镇化不仅是经济建设的主战场，也将帮助住宅产业化成为城乡建设的主力军。加上棚户区改造、保障房建设，产业化不仅能控制成本，还可给施工质量和效率加上“双保险”。未来的住宅产业化，一定会成为推动信息化与工业化深度融合、工业化与城镇化良好互动的重要载体。

  最后，实现住宅产业化是转型升级、提升住房品质的需要。 住宅产业化代表了全球房地产业的先进方向和领先模式，促进房地产业转型升级、提升品质的生产力、创新力、推动力。这几年，我国住宅建设规模很大，速度很快，但结构比较单一，产业化程度不够高，质量提高还不明显，特别是重规模轻效率，重外观轻品质，重建设轻管理，重城市轻农村，重地上轻地下，建造和建材生产过程污染严重，跑冒漏滴等住宅通病并未根除，建筑使用寿命远低于设计使用年限。但在发达国家，超过百年的“老房子”到处可见。日本从上个世纪80年代起就提出了“百年住宅”的理念，现在又提出了“二百年住宅”的概念。长寿命这种例子在国内也并不是没有，住房和城乡建设部大楼使用近60年了，我看只要维护好，再用60年也没问题。如果以工业化生产方式取代劳动密集型的手工方式；以互联网的信息化手段取代传统的设计和管理手段；以预制装配式干作业取代现场湿作业，再加上适时适当的维护，延长建筑的使用寿命、提升建筑的品质完全是有可能的，而且也有利于行业转型升级。

  搞好住宅产业化的有利条件

  通过几年的努力，我们在依托住宅产业化加快房地产业转型升级、促进全行业绿色低碳发展等方面，无论是思想认识上还是具体推动上都有所加强，具备了以下三个方面的基本条件。

  建立工作机制，提供有效保障。住房和城乡建设部以产业化试点城市、国家住宅产业现代化基地、康居示范项目为载体；以性能认定和部品认证制度为抓手；以建材采购平台为依托，推进全国住宅产业化有层次地发展。目前，沈阳已经成为国家住宅产业现代化示范城市；济南、深圳等城市成为国家住宅产业现代化综合试点城市；万科、中南建设等38个不同类型的企业被审定为住宅产业现代化示范基地；有将近400个康居示范工程通过了专家评审。通过“以点带面”，建立了企业为主体的技术创新体系，增强了规模化实施的能力，有效推动了住宅产业化整体水平的提升。在住宅性能认定和住宅产品认证方面，工作也有了较大的推进。全国已有900多个项目获得A级性能认定，初步确立了与住宅产业化要求相适应的住宅结构体系、部品体系和技术保障体系。

  地方政府支持，促进产业化落地。地方是发展住宅产业化的重要力量。这几年，一些地方政府重点抓了几个方面：一是“建机构”。加强了产业化专职管理机构建设，如沈阳专门成立现代建筑产业化管理办公室，负责住宅产业化的具体推进工作，并由五位副市级领导分工把关、归口管理。二是“出政策”。如北京、上海、重庆、安徽、宁夏、深圳、沈阳、济南、合肥等地，分别出台产业化发展指导意见。北京实施“3%面积奖励”，上海实施了“成本列支”等。还有一个问题就是如何根据住宅产业化的特点来进行税费的整合与改革。比如说山东万斯达集团一边生产部件一边和万科联合进行住宅建设，实际上等于一个企业既生产部品部件，又盖房子，在这个过程中可能既要交建房子的相关税费，又要缴纳部品装修的相关税费。三是“建标准”。北京、深圳、重庆在编制设计、施工、竣工验收标准及部品质量控制标准等方面进行了有益的探索，先后参与起草制定与产业化有关的协会标准、行业标准15个，走在全国前列。四是“推集成”。一些政府与企业、研究机构联合对工业化建造、太阳能供热等集成技术，以及适老化标准开展科技攻关，加快成果应用；上海、重庆、江苏、深圳等地出台全装修鼓励政策，江苏明确规定新建保障性住房必须全装修等。五是“搭载体”。北京、沈阳、深圳、上海等地以保障房建设为载体，采用节能环保等成套技术，开展产业化试点，并探索保障房性能认定，积累了一定经验。六是“促认同”。搭建政府、协会、企业、公众“四位一体”的住宅产业化宣传、培训、交流模式，取得全社会对这项工作的逐步认同。

  龙头企业示范，发挥各自特点。一些龙头企业结合自身特点发展住宅产业化，成为了市场推动主体。2013年，以万科为龙头的大型开发企业，发挥产业化优势，加快开发节奏、提高资金周转效率，万科以产业化方式生产的住宅比上年增加了13%。以长沙远大住工、威信广厦为代表的工业化住宅制造企业，加强研发、推动创新，用项目实践带动示范，工程案例很有说服力；以浙江宝业、山东力诺瑞特为代表的施工构配件生产、部品和新材料生产企业，注重与城市和其他产业合作，取得了较好的社会和经济效益，以龙信集团为代表的设计施工装修企业，突出院企和校企合作，带动了一批科研院所、设计单位、开发企业、部品企业、施工企业结成产业联盟。如我们的总工联席会，这几年围绕住宅产业化送技术到工地、送专家到项目。这次中国房地产研究会和中国房地产业协会换届，我们作了一个统计，住宅产业化方面的研究课题共有17个。特别是长沙远大住工产业化程度达到75%，加上全装修可达85%，逐步做到了让手工变机械、工地变工厂、施工变总装、技术工人变操作工人、农民工变产业工人，实现了节能、节地、节材、节水、节时和环保的“五节一环保”。大幅提升了房屋品质和性能，延长使用年限，大大降低使用成本和维护费用。

  但必须看到，住宅产业化在推进中也存在一些问题，一是组织引导和政策扶持方面有待加强。二是住宅成品与部品标准体系有待完善。三是部品模数协调方面还有很多不匹配的地方。四是现行工程建设管理尚不能适应工业化、信息化、产业化的发展需要。这些都有待我们加以改进。