旧改万亿空间催生水泥建材需求

　　今年以来中央多次提及老旧小区改造，7月政治局会议再次明确实施老旧小区改造。近日，农业银行印发《关于加快对城镇老旧小区改造项目进行业务营销的通知》，要求抢抓城镇老旧小区改造市场机遇，做好营销计划，明确营销目标和重点，积极开展跨部门联动营销和综合服务，履行国有大行的责任担当。

　　业内人士表示，此轮40亿平米老旧小区改造有望带动防水市场超过300亿规模，保温、管材、外墙涂料市场均超过100亿元，其中涂料若考虑内墙涂料，建筑涂料总体需求有望超过500亿元。

　　事件驱动老旧小区改造提速

　　国务院曾于2018年在15个城市试点老旧小区工作，进入2019年后老旧小区政策热度持续提升。6月国务院常务会议提出加快改造城镇老旧小区后，旧改的市场关注度明显提升。

　　近日，农业银行印发《关于加快对城镇老旧小区改造项目进行业务营销的通知》(以下简称《通知》)，要求抢抓城镇老旧小区改造市场机遇，做好营销计划，明确营销目标和重点，积极开展跨部门联动营销和综合服务，履行国有大行的责任担当。

　　《通知》要求，要契合场景金融，大力开展物业数字化转型金融服务。各行前台部门要联合相关产品部门，积极对接老旧小区物业管理公司。对于部分已有缴费系统的小区物业，农行系统要主动对接现有缴费系统，提供资金清算服务;对于大部分无缴费系统的小区物业，农行要及时配备智能POS机，实现线下快速缴费，同时上线农行缴费中心，提供物业费、停车费，水、电、燃气费等业务的主动缴费或委托代扣服务。

　　实际上，年初自全国“两会”政府工作报告提出大力进行老旧小区改造提升后，中央层面已在多个场合表示加快老旧小区改造。7月初国新办政策吹风会上，住建部副部长黄艳指出老旧小区改造上升到国家高度，是其“既保民生，又稳投资，同时拉动内需”特点所决定的。2017年12月住建部曾在厦门召开老旧小区改造试点工作座谈会，期间确定了广州、柳州、张家口、厦门、呼和浩特、沈阳、宁波等15个城市作为试点城市，根据住建部数据，截至2018年12月，15个试点城市，共改造老旧小区106个。

　　2012年北京出台的老旧小区综合整治实施意见可以作为地方老旧小区改造的范本，其明确规定了老旧小区的范畴、改造内容(整治菜单)，资金筹措方式等基本内容，还明确了“十二五”阶段的工作量完成目标，随后，其出台了大量辅助性文件，包括技术导则(如《北京市老旧小区综合改造外墙外保温施工技术导则》)、技术经济指标指引(如《北京市老旧小区综合改造技术经济指标》)，从施工技术和工程造价两个方面都做到了较为完善，2018年北京市政府也顺势发布了《老旧小区综合整治工作方案(2018-2020)》。

　　除北京外，山东、河北、安徽、吉林等地在2018年后陆续出台类似的老旧小区改造导则，虽然目前国家层面的专门性统一性技术导则和投资控制规定尚未出台，但各地通过互相学习，快速建立老旧小区改造的实施管理体系并不难，政府推动老旧小区改造项目落地的意愿有望明显增强。

　　市场前景旧改市场规模超万亿

　　据住建部数据，全国待改造老旧小区面积约40亿平，依据北京市旧改技术经济指标，华泰证券测算出投资强度为246元/㎡，考虑材料人工涨价及加项等因素，预计投资强度望达300-400元/㎡(不含电梯)，对应总市场空间1.2-1.6万亿元。广州6月至今招标项目的平均投资强度252元/㎡，安徽2019年改造项目的平均投资强度139元/㎡，不同地区差异较大，预计未来各地平均投资强度有望上升。

　　若老旧小区全部加装电梯，华泰证券预计还可带动约223万部电梯需求，新增投资或超两万亿。预计基础类改造有望率先全面落地，提升类和公共服务类在居民出资较高小区望率先实施。

　　国泰君安表示，根据政府两会及三部委发文，老旧小区改造涉及的范围包括供排水、供电、供气、供暖、绿化、照明、围墙等基础设施，小区内配套养老抚幼、无障碍、便民等服务设施(包括电梯)。同时从目前地方政策方面要求，旧改必须包括对水、电、路、气4项设施中至少2项进行更新,或虽未对水、电、路、气设施更新，但包括家装电梯。按照住建部数据全国老旧小区数量达17万个，涉及居民4200万户，建筑面积40亿平，估算整体市场规模可能超万亿。

　　根据《2017年北京市老旧小区改造经济指标》，以此分别估算电、气、排水系统、道路更新及电梯安装等工程成本，不包含电梯4项工程成本约1200元/平(包含电梯安装约为20000元/平)。考虑到全国其他地区材料及人工成本较北京便宜，如果按照60%的打折率，旧改成本不包含电梯约720元/平;考虑到根据住建部40亿平老旧小区存量面积估算，国泰君安预计总体市场空间将近2.8万亿元;如果考虑电梯安装，总体市场空间超过3万亿元。

　　对于“旧改”的资金来源，住建部表示会通过老旧小区改造资金来源主要有以下：地方财政预算内支持(市级，区级)、中央资金支持、居民个人承担、单位出资、专营单位投资、引入金融机构融资等，同时要防止增加地方债务。

　　以安徽省2019年旧改计划为例，项目资金来源主要都是来自于省、市、区的财政资金，其中区级资金占据约55%的大头。

　　同时6月的国务院常务会议要求老旧小区改造要创新投融资机制，即今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金，鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持，并运用市场化方式吸引社会力量参与。

　　投资机会房屋修缮驱动建材需求

　　以安徽省《城市老旧小区整治改造技术导则》为例，老旧小区改造主要包括基础设施整治、房屋综合整治、公共设施整治、安防、消防改造、建筑节能改造、适老化改造等三个方面内容。其中对建材的应用主要包括在基础设施整治、房屋综合整治、公共设施整治等方面，使用到的主要建材包括防水材料、涂料、保温材料、水泥、玻璃、建筑五金等。

　　华泰证券认为，此轮40亿平米老旧小区改造有望带动防水市场超过300亿规模，保温、管材、外墙涂料市场均超过100亿元，其中涂料若考虑内墙涂料，建筑涂料总体需求有望超过500亿元。

　　中银国际则认为，旧改计划五年时间改造老旧小区16万个，涉及居民4200万户，总投资额约8万亿。平均一年改造3.2万个小区，单小区预算2500万元。小区改造以加装电梯、道路维修、管网翻新、外墙翻新、防水、入户装修等为主。小区公共基础设施改造是重点。

　　国泰君安指出，旧改受益的建材品种，主要涉及电气、排水、道路改造及居民配套装修，测算“旧改”涉及建材市场规模约1800亿(包含电梯加装，市场规模可能达5000亿)，主要受益建材为防水材料、管材、水泥;另外，如果按照30%比例估算住户同时进行二次装修，可能带来建材市场规模约780亿，主要受益建材为管材、涂料、石膏板、防水材料。