楼市的冰与火之歌：城市加剧分化，稳房价成调控基调

　　4月份，众多美剧迷期待已久的《权力的游戏：冰与火之歌》第八季上演，国内楼市也正演绎着一场冰与火的现实剧。

　　4月16日，国家统计局70城房价出炉，楼市“春天”在这些数据中得到清晰的验证，其中尤以一二线最为明显，部分三四线则陷入低迷、收缩。

　　市场分化之下，“因城施策”的调控也发生分化，在一些城市限售到期、“抢人”大战爆发的同时，一些城市却收紧了调控，各个城市间的调控节奏和具体措施都明显不同，不过，“防止房价大涨大跌”成为基调。

　　楼市“一刀切”的时代彻底过去了。中国房地产市场和调控正在进入一个新的时期，城市之间的分化将是长久的趋势，包括增量与存量市场均是如此。增量市场将发生在二次城市化的城市群和都市圈；一线城市等普遍已进入存量市场，开发商运营进入深水区。

　　多面城市与市场

　　4月16日，国家统计局3月70城房价数据显示，一二线和强三线城市全面回暖，一线热度明显上升。

　　70大中城市中有65城新建商品住宅价格环比上涨，是2018年11月以来的新高。2月为57城；此外，70城房价全部同比上涨，全部超过去年同期水平，一线城市同比上涨4.2%。

　　环比数据显示，丹东涨幅1.9%领跑全国；一线城市中，北京新房价格有所回暖，广州则领跑新房涨幅。上海、深圳环比微跌。北上广深分别涨0.4%、跌0.1%、涨0.8%、跌0.3%。

　　统计数据似乎并不能反映一线城市市场的热度。以深圳为例，上周末，深圳豪宅大盘半岛城邦四期开卖在即，多名意向购房者赶往销售中心。备案价格显示，四期新房9.2万/平方米起，而三期二手房最高报价高达17.5万/平方米，在政府限价政策下，深圳再次出现了豪宅套利机会。

　　中国（深圳）综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，“从去年第四季度的后两个月，一二线城市就开始出现利率下调，包括一些限制性政策也出现了松动。部分城市楼市开始向上走”。

　　在统计局公布的房价数据中，赣州、韶关是为数不多的3月新建商品住宅价格环比下跌的三四线城市。

　　以赣州为例，去年住宅成交283万平米，同比增幅32.8%，目前不足30万平米的存量，去化周期不到两个月。但根据中指院数据，去年12月份赣州房价已现疲态，在连涨11个月后变成下跌，跌0.09%，均价为7925元/平方米。彼时起章贡区、南康区、赣县区均出现明显回调。

　　而韶关的房价已连续两个月下跌。2月韶关环比跌0.1%，1月份则是环比微涨0.5%。

　　三四线城市的疲态在房企财报中亦有显现。如万科计提南充项目存货跌价准备1.5亿元，绿城计提浙江绍兴诸暨市绿城广场项目0.09亿元。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，个别三四线城市房价下跌，并不能断言三四线楼市已经出现全面下挫。现阶段，三四线楼市还运行在高位，但分化的情况已经出现，“有些区域市场的确熄火了”。

　　且目前市场真正“熄火”的城市，多具有一些共同的特点，即缺乏经济支撑、人口外流等“城市空心化”的特征。相比之下，很多三四线城市楼市运行仍然良好，比如部分位于都市圈的三四线城市，以及具有产业、资源等优势的三四线城市。

　　调控新阶段

　　市场分化之下，“因城施策”下的调控也表现出明显的差异性。

　　据21世纪经济报道记者了解，作为国内最早出台限售令的城市，目前厦门首批限售房源即可解禁入市。除此之外，福州、青岛、广州、徐水、长乐、常州、东莞、扬州、常德等九城的限售令也已到期。

　　开年以来，杭州、深圳等地接连放松人才落户政策，新一轮的“抢人”大战上演，而根据这些城市的楼市政策，落户即可购房，实际上间接突破了限购。

　　与此同时，一些城市却收紧调控。

　　4月以来，北京、深圳、长沙、合肥等地陆续出台楼市收紧政策，以整顿房地产市场，遏制投资炒作。

　　4月15日，国管公积金出台新政，对二套房贷款实行“认房又认贷”，二套房首付比例调整为最低六成，最高贷款额度由80万元降至60万元，贷款期限不超过25年。

　　深圳、合肥、长沙也先后公布楼市收紧政策，规范商品房销售行为。整治“楼霸”、查处“哄抬房价”等行为。

　　张大伟认为，稳地价、稳房价、稳预期是今年中国房地产政策的关键，“三稳成为最关键的政策方向。稳定其实是双向调节，大涨肯定不是稳定，但暴跌也同样不是稳定”。

　　宋丁也持同样的观点，“目前政策的放宽十分谨慎，既不能让楼市出现一路上涨，同时也不能够出现下跌，要始终保持在窄幅波动的格局里。”

　　同时宋丁表示，楼市政策会逐步走向碎片化，不同的城市间分化也会进一步加剧，过去一刀切的时代已经结束。现在不单是城市之间，甚至是城市的不同片区之间，政策的分化差异都会特别大。

　　诸多业内人士也认同，中国房地产市场和调控正在进入一个新的时期，城市之间的分化将是长久的趋势，包括增量与存量市场均是如此。

　　增量市场将发生在二次城市化的城市群和都市圈。随着“收缩型”城市人口流出到二次城市化的城市群和都市圈，未来的城市规模将逐渐向外延拓展，随之而来的住房需求是增量市场的主力。

　　贝壳研究院研究显示，在房地产市场经过了多年的高速发展之后，一线城市和部分二线城市，由于土地资源的稀缺性，城市可开发空间逐步缩小，压缩了新房市场的空间，二手房交易量逐步上升，市场进入存量房时代。

　　多家机构的调研显示，目前四个一线城市全部进入了存量时代，二手房销量远超一手房。在这些城市，开发商存量运营进入了深水区。

　　记者的调查显示，开发商在一线城市的运营业务主要包括购物中心、写字楼、长租公寓、物流仓储、产业园区等，在这些存量市场，运营能力将成为开发商们竞逐的焦点。