黄瑜：中国房地产市场趋势&水泥行业发展机遇

　　过去的2018年，水泥行业实现利润1546亿元，同比增长1.1倍。在这靓丽的数据背后不容忽视的是，房地产端出现负增长，基建投资低于预期，水泥需求出现下滑现象。

　　房地产作为水泥消费三驾马车之一，早已超过了传统意义上的三分之一比例，并逐渐成为不少地方的水泥市场消费主力。可见，房地产的走势将直接关系水泥需求的变化，进而影响水泥价格。2019年房地产将呈现如何形势，牵动着水泥行业的关注。

　　在此背景下，由中国水泥网主办的“2019中国水泥产业峰会暨TOP100颁奖典礼”隆重召开。中国指数研究院常务副院长黄瑜带来《中国房地产市场趋势&水泥行业发展机遇》的精彩演讲，详细解读了2019年我国房地产发展态势及对水泥行业的影响。

　　2019展望：新开工、投资中低速增长，需求略有回落

　　1.2019市场预判：收入、政策、货币、资金和城镇人口为影响房地产市场的主要外部因素

　　2. 经济下行压力犹存，货币政策继续稳健，保证流动性合理充裕

　　经济现状：2018年以来我国GDP逐季下滑，全年同比增速为6.6%，第四季度下滑至6.4%；2018年固定资产同比增长5.9%，基建投资触底回升，制造业依旧是支撑；社会消费品零售总额累计增长9%，连续三个月回落，效果仍未显现；出口同比增长9.9%，单月同比大幅下滑至-4.4%，中美贸易摩擦负面影响显现。

　　2019年固定资产同比增速趋于稳定；消费在利好政策支持下回升；出口在贸易争端负面影响继续体现叠加全球经济放缓双重因素下继续下行。

　　货币现状：2018年12月M1同比增速为1.5%，为历史次低点，M2同比增速为8.1%，小幅回升，但仍在低位区间。M1同比增速大幅下滑，说明流动性还未流向实体经济，货币传导机制依旧受阻。

　　2019年央行为保证流动性合理充裕，会加大资金投放力度，更加注重疏通货币传导机制，M1、M2增速将有所回升，预计M2增速将回升至8.5%。

　　3.2019市场预判：市场规模逐步调整，价格稳字当头，新开工、投资中低速增长

　　4. 需求：销售面积将整体回落，三四线城市市场调整压力较大

　　预计2019年一线城市低基数叠加供应改善影响，市场规模有望小幅回升。二线城市人才战略取得明显成效，省会聚集效应仍凸显，规模分化中现小幅调整，但总量优势仍然显著。三四线城市受棚改体量及货币化安置比例下降影响，三四线市场量价下行压力较大。

　　5. 供应：土储充足而预期转向，开工和投资增速将回落至中低位水平

　　2019年新开工：土储高及短期库存低对整体规模仍有支撑，但销售预期转变将影响开工增速回落至中低位水平。

　　投资：融资困境叠加市场不乐观影响房企投资热情，新开工仍将支撑投资保持增长。

　　6.历史周期：平均时长在三年左右，与政策周期重合度高

　　历史周期：2007年开始收紧：10次提准、6次加息；9月提二套首付比及贷款利率。2008年先紧后松：上半年5次提准，下半年5降息4降准，年底发布四万亿计划。2009年先松又紧：5月促投资；下半年控房价、营业税免征年限延至5年。2010年继续收紧：6提准2加息，限贷，热点城市启动限购，整治囤地捂盘。2011年调控升级：6提准3加息，明显提高二套购房门槛，限购向二三线扩围。

　　2012年明紧暗松：地方政府小动作不断，住建部强调坚持调控不放松，两次降息降准。2013年温和调控：新国五条，完善限购，稳房价，增供应，加强市场监管。2014年稳中有松：930房贷新政贷清不认房、放宽公积金贷款条件、降息。

　　2015年全面放松：营业税免征年限降至两年，大幅下调首付比，1降息4降准。2016年先松后紧：契税等大幅优惠，支持前两套购房需求；930后因城调控。2017年全面收紧：短期调控从严从紧，长效机制加快推进。2018年坚持不放松：坚定决心导致市场预期转向。

　　7. 周期预判：因城施策下城市轮动，本轮周期将明显延长，且波动幅度趋缓

　　不同于以往周期中“控热”及“救市”之间的快速切换，本轮调控决心尤其坚决，不仅调控时长突出，调控力度也达史上最严。

　　相较于以往的全国层面政策“一刀切”，本轮因城施策特性凸显；受城市发展阶段差异及因城施策等多方面影响，各类城市市场周期轮动；周期轮动行情平滑了市场波动，使得波幅明显放缓，各类城市间的周期轮动也使得市场上行期明显延长。

　　基于对调控环境“稳”、“持续”及市场预期短期转向判断，2019年市场将维持底部震荡，预计下半年周期触底，届时本轮周期时长将长达4年半，较以往明显延长。
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政策趋势：短期因城施策，长效机制稳步推进

　　1. 2016-2018政策调控全景图

　　2016至2018年：120个地级以上城市（约444项政策）；69个县市（约69项政策）。海南、河北从省级全面调控。

　　4-9月均为政策高峰。4月海南全域收紧。5月住建部约谈地方、发文重申调控。6月西安、长沙、杭州、重庆开启新一轮调控潮。七部委开展30城楼市乱象整治。8月住建部再次约谈5城。9-11月加强市场监管，稳控楼市秩序，11月以来约束性政策锐减，12月以来极少部分城市调控政策出现微调。

　　2. 中央楼市调控总基调的变化：更加强调分类调控、因城施策，限购、限贷主体政策保持稳定，其余政策微调概率增大

　　2018上半年：两会政府工作报告进一步强调“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，继续实行差别化调控。

　　2018下半年：中央政治局会议强调“下决心解决好房地产市场问题……坚决遏制房价上涨”。同时，在面对内外经济形势压力、房地产市场运行已相对可控的背景下，重大会议开始未提及楼市调控，更加强调“六稳”。

　　2019年调控走势：更加强调落实地方政府主体责任，防止房市大起大落，部分政策微调概率增大。

　　3.2019两会楼市调控方向：落实地方政府主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系

　　两会基调：

　　今年两会政府工作报告将房地产列入【深入推进新型城镇化】章节中，不再单列，篇幅和强度大大弱化。内容方面，重点提及落实地方主体责任、保障性住房和棚改、房地产税。两会期间，住建部长回应政府工作报告未提“房住不炒”：将防止房市大起大落。

　　关于调控（政府工作报告）：更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。

　　关于住房保障（政府工作报告）：继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。

　　关于房地产税（政府工作报告）：健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。

　　住建部长回应政府工作报告未提“房住不炒”：2019将做好“五个坚持”，1、坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位；2、坚持住房市场体系和住房保障体系；3、坚持落实城市主体责任，因城施策、分类指导，把稳低价、稳房价、稳预期责任落到实处；4、调结构、转方式，大力培育租赁市场，重点解决新市民的住房问题；5、保持政策连续性和稳定性，防止房市大起大落。

　　政策趋势：

　　【调控】“坚持住房居住属性”的主基调不变，坚持稳地价稳房价稳预期。同时更加强调落实地方政府主体责任，防止房市大起大落，预计在“一城一策”的调整下，各地楼市调控政策将出现更多结构性变化。

　　【供给】预期将更加注重住房供应的有效性，建立合理的梯度供应格局：住房市场体系下的租赁房、普通商品房和保障体系下的公租房、共有产权房将成为今年主要的住房供应类别。

　　【棚改】弱化棚改，不提具体目标。但结合以往数据来看，2018-2020三年1500万套棚户区改造的既定目标不会改变。政策调整将继续聚焦“因地制宜推进棚改货币化安置” 。

　　【房地产税】表述由去年的“稳妥推进”转变为“稳步推进”，立法的基础性条件已逐步具备，立法进程不断加快。

　　4.整体政策逻辑：短期更加强调因城施策，中期结构调整，长期显现长效性

　　5.2019年楼市调控如何因城施策，分类指导？

　　因城施策背景：受前期因城施策及城市发展阶段差异等多方面影响，目前我国各线城市市场出现了周期轮动的现象。这导致各线城市之间，各城之间所面临的需求环境差异较大。

　　因城施策基本特征：2019年政策将更加强调因城施策，因地制宜优化前期部分行政性调控方式 -- 松紧互现。

　　6.棚改政策：弱化具体目标，总体规模将逐渐回落，部分地区货币化安置仍会下调

　　2019年两会政府报告表明，将继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。

　　从今年政府两会的政策导向来看，2018-2020三年棚户区改造的既定目标不会改变。未来2年进入攻坚收尾阶段，棚改总体规模逐渐回落。棚改政策收紧将重点集中在商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地区。

　　三四线重点应防范棚改货币化比例下调后带来的整体需求回调风险，特别是前期规模较大，后期回调明显的地区（如河南、四川、山西等地）。

　　7.人才政策：近两年已有数轮大规模的人才引进政策，考虑边际递减效应，预计此轮人才落户宽松政策对楼市需求的提振作用较此前影响要弱

　　8.金融政策：流动性持续改善，央行强化逆周期调节力度，企业发债增加，房贷利率止增下调，后期认贷存调整空间

　　2019年两会政府报告表示，?积极的财政政策要加力提效；稳健的货币政策要松紧适度。

　　9. 房地产税：稳步推进，条件已具备，主要是时间点问题

　　2019年两会政府报告指出，深化财税金融体制改革。健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。

　　十三届全国人大二次会议上，栗战书强调，“2019年全国人大将落实制定房地产税法”。按照人大常委会立法规划，现在有关方面正在研究起草房地产税法的草案，相关工作正在稳步推进。

　　与去年相比，“稳妥推进”转变为“稳步推进”，房地产税立法进程不断加快。房地产税法立法将完善地方税体系，还将加速房地产市场长效机制的落地进程，对抑制投机型需求以及稳定全国房地产市场起到积极的作用。
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　　水泥市场：地产+基建，需求仍有支撑

　　1.市场需求与房地产市场销售、新开工规模关联性强

　　从水泥销量、混凝土产量、商品房销售面积及新开工面积年度走势来看，四项指标具有明显的趋同性。据测算，四项指标相关系数普遍在0.8以上，呈高度正相关。

　　2.房价指数与水泥价格指数同比走势呈现较高趋同性

　　通过对比2011年以来百城价格指数和水泥价格指数发现，二者走势呈现较高的趋同性。在严格的楼市调控政策作用下，百城住宅价格涨幅回落，水泥价格涨幅亦有所回落；随后，楼市调控政策松绑，百城住宅价格和水泥价格同比均有所反弹。近几年随着水泥行业去产能的持续推进，2015-2016年间水泥价格调整时间延长，相对于房价走势有所延迟；2017年以来，房地产调控政策保持连续性和稳定性，百城价格同比涨幅持续收窄，但水泥价格在环保停产、原材料上涨等因素的影响下延续上涨态势，2018年4季度，水泥价格同比涨幅呈现收窄态势。

　　3.房地产市场保持高位运行对水泥市场的支撑作用较大，经测算，2019年水泥需求总量将回升至23亿吨左右

　　据模型测算，商品房销售面积及新开工面积对水泥销量的影响较为显著。

　　2019年，全国房地产市场存调整压力，但有城镇化红利支撑，整体降幅有限，预计商品房销售规模将保持16亿平方米左右，新开工将继续扩容。

　　另外，考虑到在2018年新开工明显扩容的背景下，同期竣工面积却持续下降，而受2016年来销售面积屡创新高影响，2019年将逐渐进入集中交房期，预计企业加快施工进度，对水泥的需求也将提高。

　　综合模型及分析结果，预计2019年水泥需求量将回升，总量约23亿吨，同比增长8%。

　　4.根据2019年数据测算，未来三年商品房市场对水泥的需求总量为18亿吨左右，年均约6亿吨

　　根据中指院预测，2019年新开工面积在21.9-22.3亿平米之间，按照每平米0.2吨水泥测算，2019年商品房新开工面积带来的水泥需求量将达到4.38-4.46亿吨；另外，2018年底的商品房有效施工面积达68.8亿平方米，对应的水泥需求量为13.8亿吨；合计水泥需求18.1-18.2亿吨，按三年建设周期来计算，年均约6亿吨。

　　5. 另外，从基建投资的角度来说，2019年基建投资有望稳步提速，将拉动水泥需求量增加

　　2018年全国基建投资（不含电力等）同比增长3.8%，增速自10月首次提速以来，再次提升0.1个百分点。

　　受地方专项债发行资金到位以及政策导向等因素影响，2019年基建投资有望延续稳中有升态势，进而拉动水泥行业需求增加。[Page]

　　聚焦主力地区，深耕城市群

　　1.重庆、郑州、武汉等中西部热点城市房地产市场体量大，商品房销售面积较为突出

　　2. 重庆、成都、郑州商品房新开工面积持续显著领先于其他大中城市

　　3.昆明、菏泽、西安宅地成交体量突出；北京、苏州、上海等地住宅用地成交面积、出让金均位居前二十

　　4.都市圈成为中国城镇化具体实践形式，其中中心城市土地及开发规模持续集中，市场潜力巨大

　　2019年两会政府报告指出，促进区域协调发展，提高新型城镇化质量，坚持以中心城市引领城市群发展。……落实和完善促进东北全面振兴、中部地区崛起、东部率先发展的改革创新举措。京津冀协同发展重在疏解北京非首都功能，高标准建设雄安新区。落实粤港澳大湾区建设规划，促进规则衔接，推动生产要素流动和人员往来便利化。将长三角区域一体化发展上升为国家战略，编制实施发展规划纲要。长江经济带发展要坚持上中下游协同，加强生态保护修复和综合交通运输体系建设，打造高质量发展经济带。

　　随着新型城镇化建设加快，以京津冀、长三角、粤港澳为代表城市群将在区域空间布局、产业集聚与协同、资金与人才资源汇聚方面形成“化学效应”，促进区域经济高质量发展。

　　未来， 国家中心城市作为城市群的核心，将在制度创新、基础配套建设、科创平台、产业、技术、人才资源等方面享受更多红利，将更容易在激烈城市竞争中脱颖而出。

　　5. 占国土面积11%的五大城市群GDP总量占全国55%，商品房销售面积占比47%，是我国经济增长的重要引擎和房地产的主战场

　　从2017年数据来看，长三角GDP规模最突出，达16.5万亿，显著高于其他城市群，是目前我国最发达的地区；珠三角、长三角人均效益最高，人均GDP超10万元；长三角、京津冀、长江中游汇聚着更多人口，常住人口规模均超过1亿人；长三角房地产市场规模最大，房地产开发投资额超过2万亿，商品房销售面积超2.5亿平米，长江中游、成渝商品房销售面积2017也分别达到1.8和1.7亿平米。

　　6. 中国都市圈格局：以经济总量居前城市为核心，我国未来都市圈格局已基本明确，但目前发展成熟度差距较大；长三角与珠三角都市圈发展相对成熟且连片发展，城市群形态显现，京津冀地区基于北京首都功能疏解，城市群正加速形成

　　下表中都市圈范围的确定主要以国家规划为准，而对于武汉、成都等欠成熟都市圈主要选取核心城市及其周边紧邻城市。此外，上海及北京都市圈是指核心城市及其周边100公里范围内县市，表中上海及北京都市圈数据仅为两大核心城市数据。

　　7. 总结

　　整体来看，随着我国城镇化进程的持续推进、国家产业转移政策的不断落实以及国家级战略规划的实施，我国人口、产业等资源将加速向主流城市流动，房地产市场仍具有较好的发展前景，但不同地区的市场表现将继续分化。对于水泥行业来说，未来聚焦房地产发展的主力地区显得至关重要。

　　重庆、郑州、武汉等商品房成交规模前20地区，总销售规模、新开工面积和近几年土地成交面积均占全国总量的三成左右，未来市场容量将继续保持在较高水平，对水泥的需求总量也将保持在高位；

　　京津冀、长三角、珠三角等五大城市群为未来房地产市场发展的主战场，商品房销售面积占全国的比重接近50%，核心城市的地位更加凸显，城市群内部中小城市亦存在较大发展机遇，值得关注。