房地产最长牛市或进入新周期

　　14日，国家统计局发布的2019年前2月全国房地产开发投资和销售情况显示，1-2月份，商品房销售面积14102万平方米，同比下降3.6%。值得一提的是，这是2015年6月后该数据同比首次下调。

　　对此，中原地产首席分析师张大伟表示，销售面积增速由正转负，是自2015年6月份以来时隔43个月首次出现，也意味着房地产上涨周期最长的一轮牛市进入调整期。

　　从房地产销售增速来看，有持续下降之势。2019年1-2月份，商品房销售面积14102万平方米，同比下降3.6%，商品房销售额12803亿元，增长2.8%，增速回落9.4个百分点。但从2018年全年数据来看，商品房销售较上年增长1.3%，商品房销售额同比增长12.2%，较2018年1-2月商品房销售面积同比增长4.1%、商品房销售额同比增长15.3%的数据也有明显收窄。

　　张大伟表示，从目前来看，房地产市场高峰已过。中原地产研究中心统计数据显示，已发布1-2月销售业绩的25家房企合计销售额为5019亿元，同比下调7%。而在2018年同期，同比销售上涨均超过60%。

　　“楼市调控政策叠加购买力透支，都使得房地产投资需求从之前的高位下调，市场开始进入后‘牛市’阶段。”张大伟说。

　　但值得一提的是，房地产行业多项指标虽然出现小幅波动，但整体表现好于预期。上海易居房地产研究院研究员沈昕表示，从土地市场看，土地购置均价同比涨幅扩大；从房地产开发投资情况看，同比增速小幅提高；住宅库存结束筑底，进入上升期。

　　具体来看，统计局数据显示，2019年前2月全国房地产开发投资总额12090亿元，同比增长11.6%，增速比2018年全年提高2.1个百分点。其中，住宅投资8711亿元，增长18.0%，增速提高4.6个百分点。房地产开发企业房屋施工面积674946万平方米，同比增长6.8%，增速比2018年全年提高1.6个百分点。

　　购地均价，前2月全国房地产开发企业土地购置均价4466元/平方米，同比上涨31.9%，涨幅比去年同期扩大30.7个百分点，比去年全年扩大28.6个百分点。

　　值得注意的是，从房地产库存来看，存销比开始进入上升通道，楼市供求关系转变，渐趋供大于求。

　　房地产库存方面，2月末商品房待售面积52251万平方米，比2018年末减少162万平方米。

　　沈昕表示，近期三类物业现房存销比均有抬头迹象。其中，2月住宅现房存销比为13.1月，创2017年6月以来的新高。

　　“从全国看，最近楼市出现了退烧与小阳春并存的现象。”张大伟说，在2018年房价明显调整的部分一二线城市，楼市出现了轻微复苏，但大部分三四线城市作为支撑2018年市场冲高的因素开始退烧。因此，从整体市场来说已经告别牛市，市场进入政策维持下的平稳状态。

　　沈昕则认为，在国家短期内调控政策不会放松的背景下，未来几个月市场将整体保持稳中有降，多项指标增速将有所回落。