中国住宅产业化何时迎重生

　　“房子是可以像搭积木一样盖的”，“一个星期改好一栋别墅”，“你的房子是在工厂流水线生产的”......这不是“大跃进”年代的豪言壮语，住宅产业化已经让这个曾经的“浮夸”变成了现实。在欧美国家，这样的建筑比比皆是。通俗一点理解，住宅产业化就是要“像搭积木一样盖房子”。在住宅产业化较为发达的瑞典，80%的住宅采用以通用部件为基础的住宅通用体系；美国人住宅用构件的标准化、商品化程度几乎达到100%。产业化住宅生产方式优点很多：将钢模板等材料的重复利用率得以提高，建筑垃圾约减少83%，材料损耗约减少60%，可回收材料约增加66%，建筑节能达50%以上，而建设周期仅有传统方式的1/3左右。

　　中国的住宅产业化一直向欧美和日本学习，曾经历过上世纪七十年代和本世纪初头十年的两个发展高峰。第一次高峰出现了第一代工业化生产的住宅——装配式大板居住建筑，受限于计划经济体制而没能坚持下来；第二个发展高峰，因为不断膨胀发展的房地产市场和土地财政，导致房地产开发更热衷于土地升值和房价炒作，住宅产业化强调的标准化、部品化等被忽视，发展基本停滞。目前，国内住宅产业化与技术先进国家仍存在较大差距，主要表现在：目前研究成熟或能够运用的技术多数是房屋的局部工业化技术，如门窗、装饰材料、非承重隔墙等从属技术，房屋主体建设仍然以现场浇筑为主，缺乏工业化的关键性技术。

　　2014年3月17日，中共中央、国务院印发《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》，规划在“加快绿色城市建设”一节中提到：大力发展绿色建材，强力推进建筑工业化。并将“积极推进建筑工业化、标准化，提高住宅工业化比例”作为建设重点之一。政府大力扶持，但实际推广仍面临诸多瓶颈，命途多舛的中国住宅产业化何时迎来重生？

　　一、万科、远大住工：十数载坚持 名利难兼得

　　国内对住宅产业化坚持10年以上研发和实践的先行者是深圳万科、湖南远大住工，二者均是首批入选国家住宅产业化基地的企业之一。

　　1.万科的探索

　　万科的住宅产业化之路始于1999年万科建筑研究中心的成立，经过对国际上各种工厂化住宅体系的调研，万科结合国内的实际情况，最终从轻钢结构、木结构、预制混凝土结构三种住宅体系中选择了预制混凝土结构住宅（PC，或称装配式混凝土结构建筑）作为万科工厂化住宅的研究方向。

　　2006年首个商业化项目上海新里程项目启动。2008年，万科修订中长期发展战略，明确将卓越绿色企业作为万科的发展愿景。万科通过包括标准化、预制装配、全装修、部品集成、新技术应用在内的工业化手段，打造住宅产业化的平台并整合资源做绿色建筑。具体而言，加强技术研发，推进工业化项目试点；加强住宅性能与节能环保技术的研究应用，最终将绿色化战略落实为万科的“绿色竞争力”。万科称，到2012年底已累计交付工业化住宅701万平米，而当年新开工住宅工业化面积272.29万平米，占当年新开工面积的18.5%。但是据万科内部人士介绍，住宅工业化在各个项目上的利润率并不相同，而且实行工业化的利润率也普遍要比现浇产品低一些，尽管住宅工业化项目并未出现什么严重的亏损，但其整体形式却不如预想的那么乐观。

　　2.远大住工的探索

　　远大住工探索住宅产业化有17年之久。自1996年进军住宅产业化以来，充分吸纳德国、美国、日本等发达国家的集成住宅技术，经过10余年的探索和积累，已成为具有完全自主知识产权、符合我国住宅建设和消费需求、技术集成优势明显、装备制造能力领先，集住宅工业化科研、设计、生产、销售、服务于一体的领跑住宅工业产业集群的龙头企业。

　　第五代远大集成住宅从2008年1月15日开始研发，到2010年12月29日完成，历时三年。其在结构体系上采用的是叠合楼盖现浇剪力墙结构体系：竖向承重结构体系采用现浇剪力墙；水平结构楼盖体系采用叠合楼盖，其中梁为叠合梁，楼板为叠合楼板；围护结构采用外挂墙板。远大住工核心仍是PC预制构建技术。

　　3、万科、远大住工模式的比较

　　以PC构件技术为代表的住宅产业化，能够实现节能环保的效果，但尚不具经济性，需要完备的行业技术标准体系和规模化应用。万科以PC技术见长，远大以制造技术见长，二者共同点都是研发先行，进行大量的实验研究取得相关成果后加以推广。二者的不同体现在发展思路上。

　　远大是从制造业转而进行住宅建设的，所以从一开始就以制造业的角度来认识住宅建设，他们强调制造集成技术在住宅中的使用，如整体橱柜、整体浴室等，同时在建设过程中，也强调了优化集成，如将房屋建筑分成三个大系统，即主体系统、机电系统、装配装饰系统，而主体系统又分为模板模块、剪力墙柱模块、外墙板模块、楼梯模块等，在建设过程中，决策者跨越工业制造、工程管理、建筑施工和材料科学四个领域，实现ERP系统与项目管理系统的精准对接。

　　此外，远大住工从欧洲购买设备，并使其连成生产线，如PC工艺直接和德国合作，购买成熟技术，通过反复试验和改进，现已能够生产可供应高层住宅使用的预制饰面PC板。远大的定位是将自己定位为全能型住宅提供商，因而其所涉及的领域包括了工业、建筑业、房地产开发服务业。

　　万科也强调优化集成，但达不到远大在制造业里多年所已经形成的集成技术水平，因而万科的特点体现在PC技术，也没有自己的部品部件生产工厂（2014年和北京住总、北京住宅建筑设计研究院合作方始涉足），在PC质量控制上需要投入很大的精力和人力。

　　二、发展瓶颈：成本偏高、标准缺失、质量存疑、跨行不易

　　目前限制国内住宅产业化发展的瓶颈在于：成本偏高、标准缺失、质量存疑、跨行不易等。

　　成本偏高。住宅产业化在国内还基本处于研发初期，PC预制构件生产线的投资、现场钢模具不能充分利用等带来的成本压力，在产生规模化效应之前，住宅产业化的成本还是高于传统生产模式。例如万科虽然已在全国多处项目运作上启动住宅工业化，但却从未公布各个项目的具体盈利情况。据万科2012年年报中的数据显示，住宅工业化项目之一金色雅筑至2012年底已累计投入7亿元，累计实现效益2.63亿元，其投入产出比约为37.57%。

　　标准缺失。住宅工业化的标准化涉及到建筑体系、部品体系、绿色建材等从设计、生产、施工、验收等环节的标准与规范。然而目前多是企业内部标准和地方性标准，缺乏国家层面的技术标准。2014年3月，住建部发布了行业标准《装配式混凝土结构技术规程》，这算是国家层面第一个关于住宅产业化领域的标准。

　　质量存疑。缺乏相关的标准规范，房地产商等在住宅产业化实践中也是摸着石头过河，因此对这类项目的质量把控也是不断试错纠偏的过程。如万科上海金色雅筑住宅工业化项目，在交付使用后出现大面积渗水的情况，引起业主的强烈不满。万科亦坦诚“经过分析检测，造城渗水的原因是工程参与各方对新工艺的把握不够成熟”。

　　跨行不易。住宅工业化属于制造业范畴，俗话说“跨行如隔山”，房地产商等跨行发展不但面临资金投入、技术研发、设备采购等压力，还将实行不同于房地产企业的生产、核算、销售等经营管理模式，因此，如万科也曾言不会轻易涉足制造业，而只是与预制构件生产商合作，而这又无疑增加了房地产商住宅产业化项目的成本。

　　上述发展瓶颈的存在，使得大部分房地产开发企业在推广住宅工业化的时候处于观望态度，实力强的企业还在下血本投入，希望能影响和主导行业标准的制定，在住宅产业化规模化发展方面占据先发优势；实力弱的企业无力投入，只能驻足观望希冀搭上政策的顺风车。

　　三、市场前景：尚有一片蓝天

　　尽管国内住宅实现真正的产业化还很远的路要走，但在新型城镇化的大背景下，国内的住宅产业化在城市新建建筑、存量建筑改造、农村住房建设、保障房建设等有很大的应用前景。

　　一是城市建筑，包括新建建筑和存量建筑改造。我国年增新建建筑在10亿平方米水平，现有存量建筑约450亿平方米，且95%以上属于高耗能建筑，而国内目前真正的住宅产业化项目最多在百万平方米量级；二是农村住房建设。农村外出务工人员积攒的财富、80后90后农村青年的结婚建房需求、邻里间的攀比心理等，促使近十年来广大农村遍布1-3层平房，这些低层建筑外观和内部装修几乎一个模子刻出来的，毫无美感可言，且建筑质量问题频现。轻钢龙骨结构+内外保温墙体的低层建筑，具有完工周期短、外观精致、可拆卸等特点，在取代部分农村新建和翻建住房方面具有一定的想象力；三是保障房建设，由于保障房标准化程度较高而个性化需求较低且规模巨大，住宅产业化能够为保障性住房建设提供重要的技术支持，一旦实现规模生产，成本也会降到现有生产方式水平。