十年房价调控落下帷幕 差异化指导成市场主旋律

3月3日，在全国各地记者们的追问之下，全国政协委员、住建部部长姜伟新针对房地产市场的前景，吐出了“双向调控”四个字。这四个字犹如一个谜面，迅速引发了各界诸多解读。

随后3月5日，第十二届全国人民代表大会第二次会议在人民大会堂开幕，李克强总理作2014年政府工作报告。对于公众普遍关注的房地产问题，本届政府工作报告虽多处提及调控，但与此前强调的方向有所不同，今年房地产工作重点在于“加强保障、增加供给和差异化调控”。

李克强总理在报告中指出，2014年要加大保障性安居工程建设力度，今年新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上；提高大城市保障房比例，推进公租房和廉租房并轨运行，年内基本建成保障房480万套。针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求。

除了涉及到房地产税与加快棚户区改造、完善住房保障机制之外，外界较为关注的是“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展”这句表述。

楼市告别“一刀切”

就李克强总理所作政府工作报告中有关房地产行业的五大热门问题，业内专家们普遍认为，2014年中央调控方向基本告别“一刀切”，更注重增加供应和差异化调控。住房保障方面，提高大城市保障房比例具有新意，而更大规模加快棚改和城中村改造，对房企的未来城市布局和市场选择有指引意义。

政府工作报告中，对于房地产业的表述发生了明显变化。其中，最重要的一点是，不碰“房价”，且少提“调控”。

梳理近年的政府工作报告不难发现，过去几年，“调控房价”屡屡提及，如2010年和2011年连续两年强调“坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”，2012年强调“促进房价合理回归”和2013年的“抓紧完善稳定房价工作责任制”。但李克强总理则表示，“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展”。

对于今年政府工作报告首次未提房价调控，政协委员、住建部副部长齐骥的理解是，报告不是没提，而是有九字箴言：“抑制投机投资性需求”，这意味着一线城市要遏制投资投机性需求，限购政策不退出，同时双向调控，对库存量比较大的城市，要控制供地结构和供应结构。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，“分类调控”思路基本与2013年年底住建部工作会议强化对于不同城市的“分类指导”的思路一致。

张宏伟还表示，2014年政策层面将强化“分类调控”思路，对于不同城市的“分类指导”，导致不同城市的调控政策具有“分化”的特征，通过政策“分化”有望使不同城市的市场需求释放得以平衡，以使总体市场回归合理，但是，短期内来看，不同城市市场之间仍将呈现“分化”的特征。

杭州（楼盘）透明售房市场研究院院长丁建刚对新华网记者表示，“今年总理的政府工作报告，没有强调房地产调控，谈“分类调控”，经过三年的调控之后，市场确实出现了一些分化，一线城市在增长，二三线城市则有了供过于求的危机，分类调控是非常实事求是的判断。”

记者在采访时不少业内专家表示，如果2014年一线城市、部分二线城市表现相对较热，房价有持续上涨和反弹的市场风险，那么就需要进行对市场投资性需求、投机性需求进行适度调节和控制；之后市场将会出台一些政策，对分类调控政策进行具体落实；当然，有些城市的楼市政策执行起来也许会有一些松动，难免有些城市还会有一些“救市”措施的出现。

保障房建设为未来重点工作

十二届全国人大二次会议闭幕后，李克强总理在会见中外记者并回答记者提出的有关房地产问题时表示，房地产问题是个大问题，它直接关系到居民住房问题。让人民群众住有所居，这应该是政府奋斗的目标。

“我们需要根据不同人群的需求，不同城市的情况，分类施策、分城施策。政府还是要用更多的精力、更大的力度来解决好群众的基本住房需求问题。所以今年我们要继续加大棚户区改造的力度，至少要再改造470万套以上。”李克强总理接受媒体采访时说。

李克强总理还表示，需推进公租房等保障房建设，并实行公平分配，缓解新就业年轻人和进城务工人员的住房问题，对于合理的自住需求，也应有相应的政策支持，包括增加普通商品房供应。对房地产市场则是要因城因地分类进行调控，抑制投机投资性需求，重在建立长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。

全国人大代表、中建五局董事长鲁贵卿在接受新华网记者的专访时表示，政府应该腾出精力来进行保障性住房的建设，高价房该由市场去调节，不要引导大家过度去讨论房价。而应踏踏实实解决低收入人群的房子问题，但也要警惕类似“经适房”的失败教训。

全国人大代表、河南建业地产股份有限公司董事局主席胡葆森在接受新华网记者的专访时也表示，李克强总理在政府工作报告中着力谈到房地产业的住房问题，最多的还是保障房。实际上，用好政府的这只手主要是建好保障房，首先要做好规划，然后是投资主体、建设主体，这两个方面要解决好。谁是保障房的建设主体，现在看来应该是政府，这比较符合中国的国情。

胡葆森还表示，保障房实际是过渡性的一种安置手段，等到这部分人群的收入可以购买商品房的时候，就会从保障房搬出去。比如刚毕业的学生，公务员等，在他的收入还达不到一定水平时，会租一间30平米或者50平米的房子，像廉租房这些保障性住房所起的作用就是这样的。

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背景：十年楼市调控政策演变

2003.8.18号文《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》

调控内容：确定房地产业已经成为国民经济的支柱产业；增加普通商品房供应；控制高档商品房建设；加强对土地市场的宏观调控；整顿和规范房地产市场秩序；继续推进现有公房出售；搞活住房二级市场。

2004.4《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》

调控内容：继续深入开展土地市场治理整顿；严格执行土地利用总体规划和年度计划。

2005.3 国八条 《关于切实稳定住房价格的通知》

调控内容：稳房价不力要问责地方政府负责人；着力增加普通商品房、经适房和廉租房供给；合理拆迁，严控被动性住房需求；正确引导居民合理消费预期。

2005.4 新国八条 《加强房地产市场引导和调控八条措施》

调控内容：各地要公布两年商品房和经适房建设规模；依法制止炒买炒卖土地行为；加强对普通商品房和经适房价格调控；完善城镇廉租住房制度；加大房地产交易行为调节力度；商业银行要加强对房地产贷款和个贷管理；严肃查处违法违规销售行为；完善信息披露制度，增强政策透明度。

2006.5 国六条 《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》

调控内容：新开工商品房套型建筑面积90平方米以下的比重须达总面积的70%以上；购买住房不足5年转手交易按售房收入全额征收营业税；开发商项目资本金比例须达35%才能获得开发贷；个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%；加大对闲置土地的处置力度，2年未动工开发的无偿收回；进一步整顿和规范房地产市场秩序，严查捂盘囤房等行为。

2007.8 《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》

调控内容：多渠道解决城市低收入家庭住房困难；建立健全城市廉租住房制度；改进和规范经济适用住房制度；严格经济适用住房上市交易管理。

2008.12 国六条 《关于促进房地产市场健康的若干意见》

调控内容：进一步鼓励普通商品住房消费；加大对自住型和改善型住房消费信贷支持力度，享受贷款利率和首付款比例优惠；对住房转让环节营业税由5年改为2年免征，按收入差额征收营业税；支持房企合理融资需求；各地可采取鼓励住房合理消费、促进楼市健康发展的政策措施。

2010.1 国五条 《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》

调控内容：增加保障房和普通商品房有效供给；购买二套以上住房贷款首付不得低于40%；依法查处价格欺诈、哄抬房价及违反明码标价行为；力争2012年末解决1540万户低收入住房困难家庭住房问题；外资境内投资房地产要严格按照现行政策执行。

2010.4 新国五条 《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》

调控内容：推进保障房建设不力要追究责任；贷款购买二套房家庭首付款不低于50%，贷款利率不低于基准利率1.1倍；各地要明确保障房、中小套型普通商品房建设数量和比例；确保2010年建设完成保障性住房300万套；加强房企沟底和融资监管，完善信息披露制度。

2011.1 新国八条 《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》

调控内容：各城市政府一季度向社会公布新建住房价格控制目标；多渠道筹集保障房房源，逐步扩大住房首付款比例不低于60%；商品房供地原则上不得低于前2年年均供应量；主要城市拥有二套住房以上家庭不得在当地再购房；落实住房保障和稳定房价约谈问责机制；“严打”虚假消息散布者。

2013.2 国五条 《国务院常务会议研究部署继续做好房地产市场调控工作》

调控内容：各省市要制定年度新建商品住房价格控制目标；扩大个人住房房产税改革试点范围；住房用地供应总量不低于过去五年平均实际供应量；地级以上城市符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障法范围；推荐城镇个人住房信息系统建设。

2013.3 国五条细则 《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》

调控内容：制定本地区年度新建商品房价格控制目标；限购区域覆盖城市全部行政区域；进一步提高二套房贷首付比例和贷款利率；二手房交易个税按转让所得20%征收；加快推进扩大房产税试点工作；增加普通商品住房及用地供应；全面落实保障性安居工程任务，2013年底前要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围；提高商品房预售门槛。