机制创新助力住宅产业化发展

住宅产业化，指用工业化生产的方式来建造住宅，是机械化程度不高和粗放式的生产方式升级换代的必然要求。也就是说，要实现生产工厂化、施工装配化、设计标准化、产品模数化；管理信息化、产业链集成现代化。大力推行住宅产业化，是住宅产业的未来发展方向，是这一行业转变发展方式的关键所在。

认清发展现状

当下，房地产开发仍然采用粗犷的方式，由于缺乏科学的规划，从设计、施工到材料的生产，很少有人关注节能，住宅整体性能不高，造成了资源能源的巨大浪费，城市也逐渐变成了冷冰冰的“机械”分区。

而现实中地少人多的国情，日益紧张的能源供给，严重的生态破坏等等问题正大力呼唤中国房地产住宅产业化进程的到来和加速。总体来看，我国住宅产业化的发展现状如下：

第一，政策激励先行。据统计，全国已经有二十多个省市出台了相关的激励政策，例如北京推行的面积奖励、税收减免，上海把全装修和住宅产业化纳入到土地出让合同中等。

第二，出台新的标准与规范。部分省市根据本地的实际情况出台了住宅产业化的相关标准与规范，比如为了推进沈阳当地的住宅产业化发展，出台了《预制混凝土构件制作与验收规程》、《装配整体式混凝土结构技术规程》、《装配式建筑全装修技术规程》、《装配整体式建筑设备与电气技术规程》、《装配整体式建筑技术规程》、《装配整体式混凝土构件生产和施工技术规范》、《装配整体式剪力墙结构设计规程》等相关技术标准。

第三，实行标准化体系建设，以深圳为例，以保障房建设为载体推进住宅产业化标准体系建设。

第四，龙头企业带动。住宅产业化的发展离不开龙头企业的支持，特别是全国多家住宅产业化基地企业的拉动，其作用尤为突出。目前，远大住工、万科等品牌企业已经开始探索通过住宅产业化的方式，扩大开发面积和规模。

第五，项目示范引导，以保障房为载体。保障房建设的户型单一，主要由政府主导，因此易于推动住宅产业化的发展。

第六，做好交流、宣传、引导工作。中国的住宅产业化从1999年启动，至今已经走过了14个年头，但是仍需要广泛的宣传与交流提高全社会对住宅产业化的认识。

第七，打造全产业链、产业集群。单个企业在产业化方面的零散探索，难以形成行业整体技术储备，这就造成即便一个又一个企业进来，但每个企业都得从头做起，实际上造成了资源和时间的浪费。积累基础技术，共享基本经验，破除技术壁垒，才能形成行业推动力。因此，住宅产业化需要全产业链条上的企业共同努力推进。

目前，在住宅产业化发展过程中也探索了一些发展模式，例如新型建筑工业化、CSI住宅、成品住宅、标准化设计、太阳能建筑一体化、新型墙体材料、新产品新技术等。

突破发展瓶颈

虽然我国的住宅产业化取得了突出的成绩，但也面临一些问题，例如缺乏顶层制度设计，重视程度不高、理解存在偏差，相关技术标准、规范滞后，缺乏科技攻关支持资金，缺乏责任追踪机制、紧迫性不强，人才严重不足等。

众所周知，住宅产业化的前提是标准化，因此要强化标准建设。

首先，注重住宅产业化标准体系建设，例如住房和城乡建设部发布了《公共租赁住房优秀设计方案汇编》，深圳市公布了《住宅产业化模数协调标准》、《住宅工业化（混凝土结构）设计标准》，北京市出台《北京市公共租赁住房设计指南》和《北京市公共租赁住房标准设计图集》等。

其次，出台住宅部品标准。北京市发布了《北京市产业化住宅部品使用管理办法（试行）》（京建发[2010]566号）、《北京市产业化住宅部品评审细则（试行）》（京建发[2011]286号），宁夏印发了《宁夏住宅部品与产品推荐目录》（宁建房字[2010]17号）、《宁夏回族自治区住宅部品与产品认证管理办法》（宁建（房）字[2011]24号）。

最后，加强质量控制标准。北京市开展《钢筋混凝土结构产业化住宅技术标准、质量检测与控制研究》课题研究；深圳市编制了《住宅工业化装配施工及验收标准》；重庆市配套发布了《成品住宅装修工程质量验收规范》和《重庆市保障性住房装修设计标准》；沈阳市发布实施了《预制混凝土构件制作与验收规程》。

注重机制创新

目前，住宅产业化的推进，仍有很多机制方面的空白。要推动我国住宅产业化的发展，必须要在三方面下功夫，即重在行动，重在落实，重在解决问题，而这些都要从机制的建立入手。

一要解决动力机制。所谓的动力机制，就是企业要去从事住宅产业化，对可能面临的风险难以全面把控；而相关的标准和验收还未建立，这时候企业可能会倒闭。所以，相关机构要帮助企业解决这些问题，形成游戏与竞争的规则。

二要建立激励机制。住宅产业化是未来建筑的发展趋势，但眼下的成本投入仍然较高。因此，要通过相关的激励机制和产业政策鼓励企业从事住宅产业化。

三要形成惩罚机制。现阶段的住宅产业发展仍以粗放型为主，除了现在的节能标准，还有很多需要技术攻关的方面。因此，要在政策、制度、法律、经济手段等方面逐步完善形成奖罚分明的市场环境，防止企业把住宅产业化作为销售的噱头忽悠消费者。只有形成良好的市场环境，才能促进住宅产业化更好、更快、更有效率地发展。

未来，住宅产业化必须要以经济与技术政策为引领，以科技进步与创新为支撑，以新型建筑工业化为龙头，以标准化、系列化、模数化为引导，依靠各类优秀龙头与创新型企业，通过试点示范项目带动、优化并整合各项技术与配套产品、设施设备体系，加快应用信息化技术，推广应用符合“四节一环保”要求的新技术、新材料和新产品，因地制宜，实现多种模式的探索。通过推动住宅产业化的发展，可以降低成本，提高劳动生产率，全面提高住宅质量与性能，实现资源节约、环境友好、低碳减排的目的。与此同时，促进房地产业、建筑业、建材业的全面调整、转型与升级，迎来社会经济发展的新机遇。