中美住宅产业发展对比及分析

　　美国住宅建设没有受到“二战”的影响，没有像欧洲和日本一样，走大规模的预制混凝土的道路，但事实上，美国的住宅建设，同样实现了工业化建造，低层住宅的建设更是基本实现了现场干作业，住宅的建造效率很高，在标准化和多样化之间，找到了协调的发展途径，满足了消费者的需求。

　　一、关于住宅的内涵

　　美国著名学者KO CHING SHIH 所著的《American Housing：A Macro View》一书中，对美国住宅的内涵和外延进行了概括：住宅是在特定的一块土地上建造的长久性的建筑物及其服务，是一个或多个家庭居住的场所，由三个基本的组成部分及其服务构成。　　

　　1. 建筑构架部分( 从字面直译，在中国一般叫做住宅单体) ：该组成部分为家庭日常生活提供遮风避雨的空间。　　

　　2. 地块：该组成部分为固定附着在其上的住宅单体提供载体及室外环境。利用特定地块的地形、地势，许多住宅建设者为购房者提供一系列配套设施，包括车库、停车场、车道、人行道、天井、阳台、游泳池、网球场及其他娱乐场所和设施。　　

　　3. 社区服务 ( 街坊邻居)该组成部分提供公共便利和社区服务。最近这些年来，新住宅的建设往往以较大规模的形式进行建设。“有规划的地段建设”模式，有的甚至是整个城镇，这些 “有规划的地段建设”通常会包括地下设施，娱乐设施，学校，教堂，中心绿地，防火站, 商店和其他社区服务设施。　　

　　因此，美国的住宅概念类似于中国的住宅小区所包含的内容，不仅包括单个的住宅，而且包括住宅的整个室外环境和配套设施，及其整个社区的服务。事实上，中国的住宅建设，从80年代以来，鉴于单栋住宅建设所带来的生活不便，就开始强调“综合开发、配套建设”。正是在这个意义上讲，住宅的内涵并不是一栋独立的楼房，不仅包括住宅单体，也包括住宅所处的环境与社区服务。　　

　　二、住宅建筑形式的发展变化

　　美国住宅有多种形式，包括高层住宅、中高层住宅、联立式多层住宅 ( 例如两户联立或四户联立) 、联立式低层住宅,户式独栋住宅(one-family detached house) 。独立式小住宅占有主导地位，7层及7层以上的住宅只占到 1.8％，一般集合式住宅分布于城市中心区。　　

　　美国住宅的居住环境相当好，很少有环境污染和拥挤的现象，到处芳草成茵、树木花卉繁茂。园林化的前庭、后院、喷泉水池等设施，大大提高了居住环境质量。独户式小住宅多采用胶合木结构或轻钢结构，一栋大约有200平方米，少则10-20万美元，多则数百万美元。一般一楼为客厅、餐厅、厨房、客房、卫生间，二楼为卧室、卫生间、书房、步入式更衣间等，地下室是车库、储藏室、游艺室、健身房等。住宅造型多姿多彩，建筑色彩、室内外装修丰富多样。

　　这得益于政府部门的有效管理，例如某市政管理部门就规定，相邻相对的六栋住宅在建筑体形、建筑色彩、装饰手法上不能雷同，室内装修注重舒适。在各个不同的住宅发展阶段，美国住宅的主导形式也有一些变化。1960年，户式独栋住宅占据主导地位，有三分之二为户式独栋住宅。以后，户式独栋住宅所占比例一直在降低，1990年降到了 60％以下，其他容积率较高的住宅得到发展。　　

　　1990年，一幢有2-4套公寓的集合式住宅在20世纪50年代发展迅猛，占到了全部住宅的20％。近年来，一幢有5套及其5套以上的集合式住宅发展较快，所占比重不断增加，从 1940年的10.5％增长到199年的17 .7％，反映了世界人口增多、土地资源紧张而使集合式住宅成为人类居住的主要形式的发展趋势。　　

　　但总体上，美国集合式住宅所占的比重还是比较低的，在1980年占所有住宅的29％，在1990年也只占所有住宅的27.4％。充分体现了美国地域广阔而人口较少，人口密度较低的资源优势。资料来源：美国统计局，《住宅：过去和未来—— 50 年来的发展》。

　　三、美国住宅建造基本实现了产业化

　　1．采用工业化的建造方式

　　美国住宅大多采用木结构或轻钢结构，采用工业化的建造方式。木结构一般是四层以下先在地上打一个混凝土的地基，下好螺栓，一般混凝土基础浇灌完毕三天左右即可开始装配施工。　　

　　然后工厂送来加工好的木龙骨架或轻钢结构骨架，现场拼装，接水、电等管线，再外封石膏板、保温板，贴防潮纸，最外面有的是压成木纹的塑料板或聚乙烯贴面，一块压一块做装饰。这种材料价格便宜、美观，无需粉刷，耐用持久而免于维修，用自来水冲洗就可以保持清洁。有的则由人工将4厘米厚的红粘土砖砌在外面，再用勾缝做装饰，这样的房子两个星期即可完工交付使用。　　

　　一般来说，独户式小住宅的一个工序，长者约3-4天，短者仅半天，有时互不干扰的工序还可同时施工。加在一起，一栋住宅所需的实际施工时间不到1个月。一个小区的建设通常是几栋房子同时施工，开发商与住户签订的交工合同一般是3个月。在整个建设过程中，除混凝土基础外，都是干作业，房子建好即可入住。　　

　　2．住宅用构件和部品大多实现了标准化、系列化

　　美国住宅建造实现产业化的基础，是住宅用构件和部品大多实现了标准化、系列化。在市场经济无形之手的驱动下，住宅用构件和部品专业化、商品化和社会化程度很高。知名大企业的市场占有率较高，建材超市应有尽有，琳琅满目，给消费者和开发、施工企业提供了各种成品或半成品，具有较大的选择余地。　　

　　各企业提供的配件大多实现了标准化、系列化，同时各具特色，实现了标准化和多样化之间的协调发展，也是各企业争取用户，争取市场的重要手段。建房用的材料、配件、产品、施工工具等配套齐全，在建造住宅时，一般根据预先签订好的合同，一次到位，包括每一个螺丝钉和胶带等零部件，多数企业不仅提供主导产品，还配套提供施工时所需的配套材料和配件，如生产沥青瓦的企业，配套提供管道出屋顶所需的各种各样管道根部防水配件、不同形式的屋顶通风配件、落水管成套配件以及泛水等。

　　四、美国住宅形式的决定因素分析及其启示

　　1．美国独户式小住宅占主导地位取决于人少地多的资源状况和私人土地为主的产权模式　　

　　（1）美国人少地多，为独户式小住宅的大量存在提供了条件到2001年7月1日，美国人口数为2.85亿人（我国2001年人口已经到12亿，是美国的5倍多，而国土面积相当。并且，我国广大的西北、西南地区，有大量的荒漠，人口密度较小，东部地区人口密度很大）。所以，美国人少地多的资源禀赋，为独户式小住宅的大量存在提供了条件。2001年全美住宅总计1.19亿套住宅，平均每2.4人占有一套住宅，人均住房面积达60多平方米。美国人普遍认同的标准是，如果一套住宅中每个房间的使用超过1个人就算拥挤。　　

　　（2）美国住宅形式和美国土地的所有权形式有很大的关联性　　

　　美国现有土地面积22.3亿英亩，有三种土地所有权形式：私人土地、州政府土地和联邦政府土地所有。美国私人土地占国土面积的58％，约13亿英亩，主要分布在东部和中部；联邦政府土地占34％，约7.6亿英亩，主要分布在西部地区；另有6％为州、县、市拥有土地，2％为印第安人保留地。土地私人为主的产权模式，使集合式住宅建造的交易成本较高，在市场经济规律下，各家各户自成体系的独户式小住宅大行其道。在一般情况下，私人土地的使用，只要在规划和法律许可范围内，联邦政府和州政府是不干预的。政府对私人土地的管理，主要是通过登记收费和规划进行引导。　　

　　（3）城乡一体化的格局，使农村住宅有很高的舒适度　　

　　地方政府一般会先规划路网，沿路网将水电等基础设施加以布局，业主一般在距离公路10～20米的地方建造住宅，而住宅产业化的发展，使乡村的住宅，也能做到布局合理、功能齐全、材料精良、设备和设施齐全，住宅的舒适度很高。

　　而我国农村的住宅，一般是农民自建的平房，主要以一家一户的平房或二层、三层楼房为主，大多不成套，设备设施配置水平极低，基本上以土建为主，有的厨房和卧室、起居室合在一起，许多住房没有配套的卫生间，厕所在远离住房的室外，舒适度极低。　　

　　一些经济发达的东部沿海乡镇和位于城乡结合部的乡镇，因为土地资源紧张，已经控制宅基地向农民的划拨，同时，通过一些经济上的补助和优惠，积极引导农民搬入集合式住宅。如通过一级住宅性能评定的呼和浩特桥华世纪村桥华园，就是位于城乡结合部，当地政府和开发商合作，专门为当地农民建造六层住宅小区，极大地提高了住宅的舒适度，赢得了当地农民的赞誉。　　　（4）渐进式的住宅发展模式，避免了千城一面的状况　　

　　美国保留了一部分相当古老的住宅，到2001年仍然有8.1％的人居住的住宅建于1920年以前。各个年代的住宅都留存着，而不是大规模的拆迁，夷为平地，使居住者有历史感，有文化韵味，城市也显现出了多样性。应该说，尽管美国的历史只有200多年，其城市显示出来的历史感，却让我们这个文明古国多有感叹。　　

　　2．我国政策应引导居民消费集合式住宅　　

　　我国住宅的形式也是多种多样，各种住宅形式都有，由于住宅规范对电梯等设施的要求，比较常见为28-30层的高层住宅，16-18、22-24层的中高层住宅，10-12层的小高层住宅，6-7层的集合式多层住宅、号称”Town-house”的联排式低层住宅、户式独栋住宅(小别墅)、以及广大农村建造的平房或二、三层独户小院。在建筑风格和环境营造上，近年来，更是百花纷呈，开发商为了吸引消费者的目光，使尽了浑身的解数，极力模仿国外的风情，出现法国式、意大利式、荷兰式、美国式、加拿大式住宅小区，号称维多利亚庄园、棕榈泉、艾菲尔花园等等。

　　但在住宅的性能等内在品质上提高不大，宁可花高价聘请国外的设计师做规划和方案，宁可将环境铺装、构筑欣赏性小品、移植名贵大树的造价做到每平方米400-500元，却不肯做墙体保温，不肯使用双层中空玻璃。楼板的隔音性能较差，一些高达9000元/平方米的住宅，甚至可以听到隔壁人家的电视声和打鼾声。

　　大城市中心城区的住宅容积率很高，大多是高层或多层，北京、上海等大中城市，市区里大多为板式或塔式高层，标准层平面为12户、14户的塔楼屡见不鲜。在2003年“非典”疫情之后，板楼受到消费者的欢迎，但容纳的户数少，户型大，价格高，一部分开发商转而选择了塔板结合。　　

　　郊区以砖混或框架结构的多层住宅居多，也有一些号称“别墅”或“Town-house”的低层住宅，价格高昂。独户式住宅很少，而且一般位于城乡结合部或郊区，价格不菲，有的高达二、三千万。中小城市市区的住宅以多层住宅为主；农村的住宅以平房或二层小楼为主。我国和美国的国土面积大致相当，而人口是美国的5倍多，地少人多的资源禀赋，决定了我国住宅现在乃至将来，不能以独式户住宅或联排住宅为主，只能以集合式住宅为主。　　

　　伴随着城市化的进程，大量农村剩余劳动力涌入城市，城市里地价飙升，住宅必然是集合式住宅，不可和美国相提并论。因此，在政策的选择上，对于独户式、低密度的低层住宅，应征收较多的土地占用税或物业税，使占用较多资源的消费群体，为占用的较多资源付费，而不是简单地不供应别墅用地。　　

　　3．我国政策应积极引导住宅建设工业化和部品通用化　　

　　美国的经验表明，确保住宅品质的途径是实现住宅建设的工业化，手工操作不可控因素多、误差大，容易发生住宅工程质量通病，对劳动力施工水平的要求高，也不能有效地提高劳动效率。在全面建设小康社会的进程中，我国政策应积极引导住宅建设工业化和部品通用化，以模数化构建标准化，以标准化推动工业化，以工业化促进集约化，才能实现住宅作为经济增长点和消费热点的使命，促进国民经济的持续稳定健康发展。