大规模棚改将启动 资金瓶颈或成拦路虎

　　棚户区改造的大戏即将上演。大规模棚户区改造不仅能直接拉动房地产投资，带动家具、家电及装饰等多个行业发展，进而增加更多的消费需求，同时也有利于改善民生、提高房地产市场供应量、平抑房价。不过，有业内人士表示，推进棚户区改造所面临的资金问题并没有得到有效解决。一方面是推进棚户区改造需要的大量资金从何而来;另一方面是对参与棚户区改造项目的资金而言，如何保证其回报率。

　　业内人士认为，应充分利用多种途径解决资金问题，提高地方政府和开发商参与的积极性。同时，积极出台各种配套措施，加快棚户区改造进度。其中，引入民间资金应当成为重点。房企把握棚户区改造所带来的机遇，应建立在对相应风险评估的基础之上。如何在棚改过程中将盈利性、公益性、长效性有效结合，是目前房企面临的一个挑战。

　　拉动投资稳定增长

　　“第二轮”大规模的棚户改造即将开启，这也被认为是拉动投资、稳定经济、改善民生的重要举措。2013年6月26日，国务院常务会议研究部署加快棚户区改造，促进经济发展和民生改善。随后，国务院印发了《关于加快棚户区改造工作的意见》，提出在过去五年大规模改造棚户区取得显著成效的基础上，今后五年再改造城市和国有工矿、林区、垦区的各类棚户区1000万户，其中2013年改造304万户，逐步将非集中成片城市棚户区统一纳入改造范围。

　　与之前各地开展的旧城改造有所不同，棚户区是指建筑密度大、结构简陋、安全隐患多、使用功能不完善、基础设施不配套的住房较为集中的区域。目前棚户区分为城市及国有工矿、林区、垦区和中央下放地方煤矿棚户区五大类。棚户区居民多为低收入群体，包括众多企业老职工。

　　棚户区改造传递出决策层意在稳定增长的信号，棚户区改造对拉动投资具有一定意义，缓解了市场此前对于经济增速的担忧。中金公司分析师宁静鞭表示，假设按每套面积50平米，每平米投资2000元简单测算，每年200万至300万套棚户区改造房建设将拉动2000亿至3000亿元左右的投资额，贡献投资增速3%左右。

　　银河证券房地产行业分析报告指出，根据2012年9月住建部相关负责人的表态，棚户区改造的安置房户均面积在45平米/户以上，若按照每户50平米、2000元/平米的建安成本计算，未来5年完成1000万户的改造需直接投资1万亿元，年均拉动投资达到2000亿元;若考虑对后续家电、装饰等需求，将带动更多的消费需求。这有利于部分抵消楼市调控带来对投资的负面效应，起到保投资、拉消费、稳经济的作用。

　　除了稳定经济增长，银河证券还指出，棚户区改造还可以起到促进房地产市场平稳健康发展的作用，因为棚户区改造需要建安置房、保障房，在解决居民住房问题的同时，也对房价起到平衡作用，至少可以摊薄整体房价。

　　光大证券分析师徐高认为，从数量上来看，棚户区改造计划对经济增长影响有限，但这一政策传递出决策者稳增长的意图。不过，有专家表示，鉴于棚户区改造的数量目标意义有限，涉及棚户区改造的融资举措需要有关部门后续支持，因此棚户区改造能否按时按量完成，以及其稳增长的效果还需观察。

　　房企面临新机遇

　　随着棚户区改造规划的出台，多家房地产企业已开始积极参与其中，尤其是具有地方国资背景的房企，以及一些有旧城改造经验的房企，积极涉足棚户区改造。

　　上市房企新湖中宝率先推出定向增发方案，投向上海棚户区改造项目。定向增发股票价格不低于3.07元/股，发行数量不超过17.91亿股，募集资金总额不超过55亿元，全部用于公司在上海普陀区及闸北区的棚户区改造项目，即“上海新湖明珠城三期三标段、四标段”项目及“上海新湖·青蓝国际”项目。

　　新疆城建8月13日晚间公告称，公司中标乌鲁木齐市天山区黑甲山片区棚户区改造工程规划几处安置楼、地块和地下车库工程，中标金额1.39亿元，预计竣工日期为2014年9月30日。新华联也在8月16日晚间发布定增预案，公司拟定增募资不超过21亿元，发行数量不超过5亿股，具体投向湖南醴陵市马放塘棚户区改造建设项目、宁夏银川火车站棚户区改造项目以及北京平谷区马坊镇两块居住及社会停车场库项目。荣盛发展8月19日发布定增预案，拟非公开发行不超过34802.78万股，募资总额不超过45亿元，用于投入唐山丹瑰苑、蚌埠锦绣香堤、徐州香榭兰庭及南京莉湖春晓四个地产项目。其中，唐山丹瑰苑系唐山市丰南区保障性安居工程，属棚户区改造项目。

　　棚户区改造给房地产企业带来新机遇。业内人士分析，除住宅之外，同步建设的配套设施也将带来巨大的商业物业开发机会。符合规定的企业被允许发行企业债券或中期票据，资本市场再融资对涉及棚户区改造的项目提供便利，可以降低融资成本，大大缓解了房企的资金问题。

　　有房地产行业分析师表示，若资金支持政策破题，参与过保障性安居工程的房企或率先受益。增加房企的财政补贴、减少税收等政策措施若真正有效落实，房企利润就会提高。从这个意义上讲，保障性安居工程将成为房企新的利润增长点。

　　对于如何吸引民间资金进入棚户区改造，中金公司有关人士称，未来开发商将可以介入一级开发市场，以棚户区改造方式逐步参与土地收储，而政府职能转变为规划审批，原有模式下的土地净收益将逐步以土地成交手续费加物业持有税等形式来兑现，当地资源丰富的企业、品牌资金实力较强的龙头企业将显著受益。

　　探索吸引民资新手段

　　“对棚户区改造而言，房企面临的机会就是有新的投资机会和市场需求。挑战就是棚户区的改造成本由谁来承担。”同策咨询研究中心总监张宏伟对中国证券报记者表示，首先棚户区的改造成本越来越高，大规模棚户区改造的成本是多少，成本由谁来承担?如果由地方政府来承担，又可能会进一步推升地方政府债务规模;如果由参与棚户区改造的开发商来承担，高成本的改造费用不是所有开发商都可以承担的，开发商的利润率有可能因此而降低，这有可能损伤开发商参与棚户区改造的积极性。中央不断鼓励社会资金进入，但参建保障性安居工程的企业大多数是央企和地方性国企，用怎样的手段吸引民资还需要探索。

　　“进行棚户区改造，处理好各方诉求有一定难度。”有业内人士坦言，在棚户区改造过程中，虽然会有一些对参与企业的利好政策出台，银行也会对棚户区的改造给予支持，但是改造的难度还是比较大。

　　上海一家上市房企总经理表示，现在许多房企对棚户区改造项目并不敢轻易参与，最大的难题就是拆迁。当前棚户区改造的拆迁成本较高，以上海内环附近为例，一亩地的拆迁成本已经超过一亿元，前几年可能只需要两千万元。而且受各种因素影响，拆迁进度无法预料，很可能长期拖延，那样投入资金的利息成本也十分沉重。

　　国务院对棚户区改造提出了六项政策支持措施，主要包括增加财政投入，引导金融机构加大对棚户区改造的信贷支持，扩大棚户区改造安置住房的税收优惠政策范围，鼓励和引导民间资本通过投资参股、委托代建等形式参与棚户区改造等。

　　业内人士认为，房企把握棚户区改造带来的机遇，应建立在对相应风险评估的基础之上。对于棚户区改造，如何将盈利性、公益性、长效性三要素进行有效结合，是目前房企面临的一个挑战。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，从机会的角度来说，由于当前土地市场价格已经处于实质性上涨阶段，房企之间对于优质地块的竞争已非常激烈，在土地市场通过招拍挂获得土地代价已相对较高。因此，房企有可能借道棚户区改造的机会进入重点城市的中心区域市场。但是，房企也有可能借机利用棚户区改造的机会拖延改造进度，成为圈地囤地的借口。因此，在推进棚户区改造过程中，应该防止囤地圈地现象的发生。还有专家表示，除了建设资金、拆迁等问题，还必须警惕少数权力部门利用棚户区改造寻租的倾向。