新一轮房价上涨潮来袭

• 调查显示超96%开发商预期房价将涨

　　渣打银行最新的“开发商景气指数”表明，今年下半年住房市场将持续强劲，在房屋建设及销售走高的情况下，房价将继续攀升。
　　在所调查的30家开发商中，有23家开发商认为未来6月内房价涨幅将达10%，6家开发商表示涨幅会更大。20家开发商表明，与当前情况相比，他们将在未来3个月扩大建筑规模。
　　7月全国居民消费价格总水平同比上涨2.7%。其中，住房租金价格上涨4.4%。全国房租涨幅继续跑赢CPI，反映出下半年第一个月楼市的火爆和房价上行趋势。
　　任志强近日在某项目发布会上也再次开炮，“新一届政府可能更希望房价上涨。即便是寸土寸金的高端别墅产品，依然有较大的价格上涨空间。你可以不信，但别后悔。”尽管目前没有一个权威的数据能真实反映我国的房价水平与涨幅，但过去十年，中国房价持续快速上涨，目前一线城市的房价收入比高达30，已远远超出人们的承受能力。
　　中国房价上涨何时休？这个问题恐怕没有人能预知。但可以明确的是，等着房价回调后再进入市场的人将要大失所望，中国将重蹈日本房产泡沫破裂覆辙的言论目前也显得十分滑稽。

• 政策吹出转向风要让房地产稳增长

　　楼市自去年下半年就开始复苏，期间“国五条”和“房产税”政策让人们看到新一届政府调控楼市的坚持态度，钱荒和市场化利率改革也带来楼市松动的曙光。但是，近期种种迹象显示，宏观政策环境似乎已经悄然发生变化。
　　此前“抑制过快上涨”和“促进合理回归”的调控措施一直是政策的主旋律。但最近新一届政府对房地产市场首次正面表态，提出要“保持合理投资增长，积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展”，成为房地产政策趋向市场化转变的信号。
　　今年以来，实体经济不景气，国内外需求处于疲势，无论是外贸数据，工业生产总值，中国经济成绩单普遍不见好。上半年全国GDP增速为7.6%。经济增长缺乏动力成为中国经济面临的最大不确定性。
　　而房地产市场却是疲弱经济中的亮点。7月房屋销售面积增长出人意料地坚挺，同比增速达12.4%、好于6月的10.8%。还曾因为购房需求集中爆发出现公积金断贷现象。房子不愁卖，房价当然不会降。
　　7月房地产投资增速也有所回升，新开工面积、竣工面积和土地购置面积增长加快。房地产活动各项指标的环比增长势头都释放出积极信号，房地产行业俨然中国经济中不倒的泰山。
　　由于房地产具有投资规模大、拉动GDP速度快、带来的经济利益多等优势，因而一直以来倍受地方政府青睐。数据显示，在中国，目前房地产对GDP的贡献超过13%。
　　事实上，早在年初就有学者预计，为保持经济增长中国可能在年底之前放松楼市调控，因为房地产是少数能够带来好消息的行业。制造业严重产能过剩，环保产业才在兴起之初，在政府下半年经济工作“稳中求进、稳中有为”的定调下，房地产成为稳增长的最好选择之一。
　　据最新消息，温州已率先放宽楼市限购令。根据新规，温州市户籍居民家庭以再购买一套市区住房，而2011年3月出台的限购令不允许购买第二套住房。其他城市是否效仿、中央政府是否叫停，都将成为楼市走向的关键。

• 地方政府卖地需求决定房价上涨趋势

　　而重启停止三年的房企再融资是宏观政策转向的最好证明，政策刚有转向苗头，就有地方政府迫不及待地放宽限购。在稳增长和巨额债务的双重压力下，长期依赖土地财政的地方政府必须靠房地产才能高负债运转，而流动性宽松和再融资开闸也让房企资金更加充裕，房价上涨趋势变得更加明确。
　　一方面，随着地方政府投融资平台的负债规模急剧膨胀，虽然债务不透明，但地方政府陷入巨额债务黑洞已经不争的事实。民生证券推算，2012年末，全国各级地方政府全部债务余额14.5万亿元，债务率已达102.1%。
　　土地出让金绑架地方财政，中指院报告显示，2005-2011年间土地出让金大幅增长，与地方政府财政收入的比值从不及40%上升到超过60%。
　　审计署已公布了36个地方政府本级政府性债务审计结果，其中21个地方政府承诺以土地出让收入偿还债务7746.97亿元，约占这些地方政府负有偿还责任债务余额的55%。
　　有研究显示，地价越高，房价越高，拉动GDP的效果越明显，地方官员升迁可能性越高。在还债和稳增长的需求下，地方政府对卖地收入可能将进一步加强，这将助推地价上涨。
　　另一方面，央行不放松流动性的态度已松口，资本市场流动性不足的压力已有所缓解。房企再融资已开闸，房企融资环境较为宽松。一旦房企的现金流情况改善，获取资金的能力上升，资金价格下降，不差钱的房企四处拿地，无疑将倒逼房价上涨。
　　结语： 尽管上半年房地产销售业绩风光无限，但出于资金约束以及对政策环境的担忧，部分开发商并未增加建设规模。而今两大掣肘已经弱化，购房需求及房价出现复苏，棚户区改造与城镇化项目提速，房企万事俱备。