疯狂3月后中国楼市渐入观望 一线城市热度仍高调控依然艰巨

　　需求集中释放令中国楼市经历了疯狂3月，随后地方调控细则的相继出台让楼市渐入观望期。但一线热点城市仍保持了足够热度，业内人士表示，限价、限售仍将是控制这些地区房价的主要手段。
　　而鉴于房地产在中国经济稳增长中仍发挥积极作用，地方政府亦没有特别强的动机打压房地产，料楼市需求在爆发后的回落会较为平稳，今年房价仍会稳中有升。
　　在3月底各地房地产调控细则公布之前，潜在购房者由于担心政策收紧，成本进一步增加，而集中提前入市，致使该月大部分时间成交（尤其是二手房成交）异常活跃，房价也水涨船高。
　　国家统计局刚刚公布的3月70个大中城市新建住宅销售价格同比和环比涨幅均扩大，据路透测算，分别上涨3.6%和1.2%，高于上月的2.1%和1.1%，且同比和环比上涨的城市个数分别增至67和68个。
　　“前期需求大量释放后应该有个相对平稳期，再加上政策出台后大家也会观望一阵，二季度交易量和价格预计会趋稳。”交通银行研究部高级宏观分析师唐建伟表示。
　　如市场普遍预期，也与历次调控后的反应类似，地方细则3月底4月初出炉后，楼市成交明显下滑。中原集团研究中心监测的54个城市数据显示，4月前11天新建住宅成交面积较3月同期下降3.5%；二手房市场成交量降幅更大，4月12日当周，中原监测的六城市二手住宅成交量环比下降三成，较前4周均值下降六成。
　　楼市降温从专业服务者的态度上也可窥一斑，一位3月初“国五条”出炉后一直在北京看房的女性购房者观察到，地方细则公布后中介显得格外殷勤，“只要你说要买房，提出具体需求，甭说7个，70个中介小弟弟都愿意跳出来拉你看房，砍价什么的，全心全意帮你。”
　　国务院于3月1日出台旨在抑制楼市过热的新国五条，在调控政策执行方面的严厉程度进一步升级，其中“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”这一规定，引发楼市震动，二手房成交量短时间内大增。
　　各地细则在3月末纷纷出炉，多数地区将房价调控目标定为房价涨幅低于人均可支配收入实际涨幅；但对二手房交易按差额征收20%个人所得税，多未给出明确规定。
　　一线城市热度难退
　　统计局房价数据显示，国内一线城市房价继续领跑，与温州等城市的下跌形成鲜明对比。中国房地产研究会副会长顾云昌认为，“地区差别达到有史以来最大”，一线供求高度紧张，而不少中小城市面临库存过高问题。
　　月北京与上海新建住宅销售价格指数同比涨幅扩大至8.6%和6.4%，广州则高达11.1%，一线城市环比均保持2%以上的升幅。
　　“一二线城市房价上涨还是很快的，上半年1-2%的月度环比涨幅如果持续，到年中的话，目标增幅也达到了。”摩根大通首席中国经济学家朱海斌表示，这会导致政策上逐步收紧。
　　尽管在一线城市中，北京的调控细则最为严厉，也是全国少有的房价目标“同比保持稳定”的城市，但朱海斌认为，就目前看，北京政策的执行还不足以让房价热度降下来。
　　“如果不用限价或限售的手段，我看不到有任何可能性可以达到房价维持与去年持平的目标。”他表示。这一观点也为不少业内人士所认同。
　　一位在北京密集看房、期待调控政策能把房价打下一点的刚需购房者无奈的表示，“虽然现在中介电话更多了，可房价还是很高，没变化。”
　　据国内媒体，北京市住建委主任杨斌近期已表示，北京市正在研究自住型、改善型商品住房纳入限价房序列管理政策，将很快出台，这类房将通过政府的土地收入、税收政策的优惠保证中低价位，因此以后再上市可能会受到限制。
　　中原地产董事总经理李文杰认为，北京的刚性需求难以压缩，接下来价格要回落达到年度目标，主要方式可能是推两限房，他预计这也是一线城市倾向采取的方式。
　　朱海斌则指出，在地区差异明显的情况下，今年房地产调控整体难度较大，不再适用全国一刀切了。北京、上海、深圳这些城市泡沫成分大，短期很难破，供给和需求都相对刚性一些，目前能做的就是加快保障房建设。
　　稳增长仍然离不开房地产
　　一季度房地产投资回升至20%以上带动了相关产业，而销售的强劲也促进了房地产相关消费，可以说一季度中国经济增长，房地产功不可没。
　　唐建伟指出，虽然政策上不希望也不会去刺激和依赖房地产市场去稳增长，但现实情况确实如此，一季度投资稳定，最大贡献就来自房地产。而从去年经济看，只要房地产市场不景气，经济增速就很难企稳，四季度经济企稳回升跟房地产回暖很有关系。
　　“所以说房地产绑架中国经济是个不争的事实。”他认为，房地产调控问题没有解决，结构转型会较难实现。
　　对于地方政府而言，掌握本地房地产市场的火候尤其微妙。
　　“地方政府没有特别强的动机打压房地产，今年地方财政其它渠道相对收紧一些，（他们）不希望土地财政出太大篓子。”朱海斌预计，2013年土地出让金收入会好于去年，接近2011年水平。
　　在全国财政收入告别过去高增长时代，3月中国公共财政收入同比增速续降至6.1%，中央财政收入同比降5.2%之时，地方财政却得益于房地产市场成交额增加，3月收入同比大增15.1%。
　　与此同时，各地的年度房价控制目标仍需要达标，地方多数将房价目标定为“涨幅低于人均可支配收入实际涨幅。”
　　“政策既要稳增长，又要降房价，是很难的。”中国房地产研究会的顾云昌表示，整体判断今年楼市会前高后低，上半年供求关系紧张，刚需阶段性释放但开盘不足，房价上涨压力大；下半年土地充足，需求则在爆发后回落较平稳。他认为“今年房价稳中有升的机率大些。”