金隅股份：下一步或续发债改善负债结构

　　“2013年我们争取突破110亿元，预计较去年金隅股份的收入增长10%以上”，在被问及金隅股份2013年房地产板块销售目标时，金隅股份执行董事兼财务总监王洪军在2012年度金隅股份业绩会上如此陈述道。

　　一边面临的是销售增长压力，另一边金隅股份去年底的账面资金总额仅为59.1亿元，但却需要偿还100多亿元的短期债务。

　　对于偿还贷款问题，金隅股份执行董事兼财务总监王洪军明确表示，“下一步，金隅股份或会发行征票、私募债等方式，进一步改善公司的负债结构”。

　　在于3月25日召开的金隅股份2012年度业绩发布会上，金隅股份执行董事兼财务总监王洪军对造成金隅股份去年年底货币资金余额仅59亿元的原因做了进一步阐述。

　　王洪军称，一方面因筹建财务公司，需要将公司负债率控制在70%以内，因此金隅股份有意归还银行借款；另一方面，目前金隅股份仍有未使用的银行授信240亿元。

　　而为降低融资成本，金隅股份今年还拟建一个财务公司，来满足系统内的企业资金拆借，同时加强对子公司的资金运作的监控。

　　根据金隅股份已公布的2012年度销售数据显示，报告期内，金隅股份实现营业收入340.54亿元，同比增长18.5%，实现利润总额39.54亿元，同比降低15.3%。归属于母公司股东的净利润为29.95亿元，同比降低3.5%，基本每股收益0.05元，同比降低14.8%。

　　其中，2012年，金隅股份在房地产开发板块实现主营业务收入109.35亿元，同比增长24.4%；房地产板块实现主营业务毛利41.36亿元，同比增长39.87%。

　　在资产负债方面，截至2012年12月31日，金隅股份的总资产为831.6亿元，较期初增长8.1%；净资产250.2亿元，较期初增长15.2%；每股净资产5.35元，较期初增长0.05元；净流动资产额为36.4亿元，较期初减少17.9亿元；

　　截至去年底，金隅股份的资产负债率为69.91%，较期初下降了1.86个百分点，扣除房地产开发板块资产负债率，约为12%。截至2012年12月31日，金隅股份的账面资金总额为59.1亿元。

　　另在土地储备方面，截止2012年12月，金隅股份的土地储备面积540万平方米，其中商品房及商业地产项目474万平方米，保障性住房项目66万平米，分布在北京、天津、重庆、成都、杭州、青岛及海南等重点发展区域。

　　在业绩会上，金隅股份执行董事兼总经理姜德义先生，金隅股份执行董事兼财务总监王洪军先生等金隅股份高层就该公司全年业绩以及发展计划，做出了进一步阐释。[Page]

　　以下为现场问答实录：

　　现场提问：金隅股份的投资收益去年出现了大概700万左右的亏损，但2011年的投资收益却是获利3亿多的，能否解释一下投资收益亏损的原因？

　　王洪军：

　　2012年公司的投资收益下浮了714万元，比2011年减少3.2亿元，这是因为2011年合并万科确认了3.4亿元的投资收益，及2012年因为处置兴隆及远东股权确认投资收益0.22亿元。

　　现场提问：金隅股份去年底的流动资金只有59亿，但短期债务就有100多亿，造成这种情况的原因是什么呢？

　　王洪军：

　　金隅股份去年年底货币资金余额59亿，主要有以下几个原因，一是，因为金隅股份去年积极筹建财务公司，银监会要求将负债率控制在70%以内，因此，金隅股份去年下半年就有意识的归还银行借款，使得去年净减少有期负债9亿多。

　　另一方面，是金隅股份目前有未使用的银行授信240亿，并且近期各家银行明确表示，跟我们的合作贷款都是比基准利率下浮10%。但是，公司通过今年3月份发行短融20亿，资金成本也非常低，票面利率4.27，下一步公司可能会发行征票、私募债等方式，进一步改善公司的负债结构。

　　现场提问：你们提出说拟建一个财务公司，请介绍一下这个方面的情况。建财务公司的主要目的是为了降低公司的融资成本？

　　王洪军：财务公司相当于企业的内部银行，它为企业提供一个资金集中的平台，能起到一个蓄水池的作用，同时可提高总部对子公司资金运作的管控水平。当然，财务公司也有对外融资的一块职能，但整体而言，它就是内部银行，它主要是系统内的企业资金拆借。

　　比如说子公司有些票据，我现在都是在银行贴现，财务公司成立以后，他可以在我财务公司里贴现，这相当于形成一块内部收益。

　　现场提问：今年金隅股份的资本开支的情况较去年有没有什么变化？主要投资在哪个方面？

　　王洪军：

　　公司2013年的投资计划比2012年会稳中有升，需要投资的领域是水泥和新型建材板块，目前公司资金也比较充沛，可以满足公司下一步的资金开支计划。

　　现场提问：金隅股份在房地产业务方面，去年营业收入以及毛利数据都有相对大的提高，能不能分享一下具体在销售策略上金隅股份是怎么做的？在今年的房地产业务方面，销售目标是什么样的？

　　姜德义：

　　去年结余的项目，有一波是2009年3月份之后，就是处于四万亿投资阶段卖出的一批房，因为它的单价是比较高的，集中在2012年结余，所以促使这个毛利率显得相对来说比2011年有一个比较明显的提升。

　　王洪军：

　　今年的目标我们争取突破110亿元，同比预计增长10%以上。[Page]

　　现场提问：您刚才也提到金隅股份今年房地产销售的目标是突破110亿，那么金隅股份今年有怎样的具体销售或推盘的计划？今年的销售方面可售的货量大概是多少？

　　姜德义：

　　现在的限购政策是调整住宅类的物业形态，我们在前两年加大了对商业写字楼、公寓类的土地储备，今年就相应的集中放量销售。还有一批当期就能实现结转，就可以变成2013年年内的收入和利润。

　　同时，我们持有的保障房，今年有一批要交用，这里面还有一批可以实现销售，我们还是按照计划尽快实现一个签约回款。

　　另外，在金隅股份重点布局的的区域，尤其是北京，近期的市场形势确实已经凸显出来，市场比较好了，我们会加大这些重点区域的商品房的投放节奏，尽快实现销售回款，我们觉得今年会实现10%甚至以上的提升。

　　可售的货量到2012年年底，大概拥有200万平米左右，其中商品房130万平米，因为金隅股份在北京占的土地储备比重比较高，在一线城市，现在的市场情况是比较好的，所以我们要加大这一部分的存货，转变为销售资源的进程。

　　现场提问：今年会不会在土地市场方面有一些积极的表现？在拿地量方面，有没有一个大概的数字？

　　姜德义：

　　我们的土地每年都会有计划的，根据我们的需求和发展，每年都适时的进行一个增长，不会说在热的时候拿很多地，金隅股份在冷的时候也储备了很多的土地，冷热保持一个平衡。

　　目前金隅股份的土地储备总量大概在650万平米左右，今年准备拿150万平米。

　　现场提问：这次深圳（楼盘）发现了用海沙建楼的情况，你们公司在混凝土搅拌方面，有没有使用海沙的情况？如果中央又进一步在全国抽查，对你们公司会有什么影响吗？

　　姜德义：

　　因为海沙里面含有的有害成分，对混凝土和钢筋会产生一种腐蚀的作用，对建筑物的寿命也会产生一些影响。我们的水泥混凝土方面没有这样的问题，都是一直按照国家的标准和有关要求来生产的。

　　目前出现使用海沙的情况，主要集中在深圳地区，而金隅股份的水泥混凝土主要是在京津地区，在这个区域中，金隅股份用的主要是河沙，以及人工沙，就是现在在山上开采的，石灰石的废石做的沙。

　　现场提问：现在国内对于国五条细则的讨论也是比较多，各地也都流传出一些细则版本，金隅股份对于接下来的政策有怎样的预期？

　　姜德义：

　　其实这些东西，作为我们房地产从业者来说，我们可以从预期来切入，就是他预感到房价上涨的趋势，咱们可以观测到2012年的6月份到今年2月份，已经连续9个月，整体的房地产市场价格环比持续增长，基于我们的理解，更多的是国家为了房价的有序健康持续发展，使市场呈现一个良好的于是态势，从预期方面进行了一个预先的政府释放，调整买卖双方的预期，是规范市场的一个初衷。

　　现场提问：新政会不会对金隅股份带来一些影响？接下来金隅股份会做一个怎样的应对？

　　姜德义：

　　我们的判断就是，2010年3月份开始限购之后，这三年来，金隅的地产一直在结构调整方面。在2012年，我们的结转收入、销售额、吸收现金均实现了两位数的增长。所以我们得到了自己的一个感触是，作为一个企业来说，只要政府变，它对我们都是公平的，对我们的考验，主要是考验企业对政策的预判力和对市场竞争的把控力。只要我们这个应对措施得当，我们是可以保障对股东近期的收益和企业长远发展后劲的补充，就是做好自己该担负的社会责任，实现一个良性的发展，这是我们对国五条的一个认识。