城镇化引发关注 百余房企布局核心“城市群”

　　9日，在广州举行的“博鳌房地产论坛2012年度论坛”上，权威专家称，在正常情况下，2013年全年房地产政策环境是：方向不变、力度不减。若今年两会之前部分城市出现房价非理性上涨，则极有可能引来更为严厉的宏观调控。不过，从目前情况来看，在多地元旦楼市纷纷“报涨”的形势下，2013年年初楼市相对乐观的预期正在形成。

　　在论坛上，今年房地产市场的变化与走势、城镇化机遇等话题，成为百余家房企关注的焦点。

　　业界警惕楼市快速回暖

　　今年元旦期间，全国主要54个城市新建住宅签约达到8438套，同比上涨16.8%

　　中国房地产业协会秘书长朱中一在论坛上透露，今后五年楼市将陆续呈现四大特点：一是对合理的改善性需求将有明确支持；二是保障房建设在控制总量的前提下，加强配套设施的建设投入；三是把政府编制和组织实施住房建设规划作为引导预期和调控市场的重要手段，更多地运用市场和法律手段来完善房地产宏观调控；四是从产业系统和生态文明的高度推动新型城镇化的发展。

　　住建部中国城乡建设经济研究所所长陈淮表示，回顾2012年全年，房地产政策环境可以概括为“既没加码也不放松”，一以贯之的楼市调控为维护国民经济稳定运行发挥了重要作用。2013年，预计仍将持续抑制投资性购房，并继续执行相对谨慎的房地产信贷政策。不过，陈淮也同样强调行政性调控向市场性调控过渡的必要性。他表示，若楼市调控能够坚持科学理性的改革思路，在新型城镇化大趋势带动下，未来五年中国房地产需求增长将是全球最快的市场之一。

　　值得注意的是，业界人士已对近期楼市的快速回暖形成政策警觉。朱中一等权威专家表示，近期若部分城市出现房价非理性上涨，政府出台更为严厉的调控政策“是很有可能的”，尤其是在今年两会之前。

　　根据世联地产最新报告显示，2012年四季度，随着宏观经济的触底回暖，房地产成交量快速回升并带动房价止跌企稳。截至2012年11月，全国商品房成交面积年内累计达到91705万平方米，首次出现同比转正，商品房均价5837元/平方米，报涨6.1%，其中住宅均价涨7.8%。

　　2013年1月份，各地楼市再传“暖讯”。中原地产数据显示，今年元旦期间，全国主要54个城市新建住宅签约达到8438套，比2012年同期上涨了16.8%。广州、北京等地一手住宅1月首周的成交均价环比涨6%左右。

　　从以上情况可以看出，即便全国范围内不存在房价大幅上涨的基础，但一些刚需强劲的城市不排除基于供需结构紧张而出现的涨价可能。

　　住建部政策研究中心主任秦虹则表示，2013年我国经济增长会在去年第四季度的回升基础上惯性延续，这对房地产市场会产生正面影响。同时，部分中心城市的去库存化加速，也会在供求层面形成新格局。不过秦虹表示，在房价有明显上涨的区域市场，调控还会从严从紧。

　　房企积极布局核心城市

　　据粗略统计，万科2012年全年拿地超过40幅，保利超过60幅。

　　除政策趋势外，业界在2013年初最为关注的话题还有城镇化。

　　记者了解到，房地产企业已经开始在几大“城市群”中悄然布局土地储备。经粗略统计，万科2012年全年拿地超过40幅，保利超过60幅。除北京、上海等一线城市外，万科保利在广袤的二三线城市遍寻佳地。如万科在唐山、徐州、贵阳、莆田等地大举增加土储，保利布局区域则遍布沈阳、郑州、武汉等大量核心城市。招商地产也表示将积极补充三四线城市核心地段项目资源，高度关注发展潜力大的新兴城市。

[Page]

　　更早布局城镇化的龙头房企还有恒大地产。除北、上、广等一线城市外，恒大于长沙、太原、武汉、济南、郑州、石家庄、合肥、长春、南昌、贵阳、西安、海口、昆明、兰州、呼和浩特、银川、南宁、哈尔滨、乌鲁木齐、西宁等120多个城市拥有200多个房地产项目。数据显示，2012年恒大全年累计销售额923.2亿元，成为又一个有望进入“千亿”军团的一线房企。

　　综观上述企业的战略布局，以交通大动脉为导向的趋势十分明显。

　　根据权威人士的介绍，我国未来城市布局紧紧围绕“两横三纵”展开，即以陆桥通道、沿长江通道为两条横轴，以沿海、京哈京广、包昆通道为三条纵轴，以主要的城市群地区为支撑，以轴线上其他城市化地区和城市为重要组成。以陆桥通道为例，它是指为连接欧洲与亚洲两侧海上运输线而建立的便捷运输铁路，又叫新欧亚大陆桥，涉及城市包括连云港、徐州、商丘、郑州、洛阳、西安、兰州、乌鲁木齐等地。

　　城镇化发展规划正讨论

　　未来的新型城镇化道路将围绕人口、土地、资金三大要素的流动和资源配置展开。

　　“两横三纵将会成为中国推进城镇化基础设施配套、发展沿岸城市建设的关键性思路，是需要房地产企业高度关注的引导性思路。”国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松称。

　　据巴曙松介绍，近期相关政府部门正在研讨和制定促进城镇化健康发展的规划性文件，但目前规划还在讨论和起草阶段。总体上，未来的新型城镇化道路仍将围绕人口、土地、资金三大要素的流动和资源配置来展开。

　　巴曙松介绍，从总量上看，地方城镇化率在30%至50%之间时是加速发展期。虽然我国总体城镇化率接近50%，但很多地方区域仍处于30%至50%之间。从户籍角度考量的人口城镇化率也远不及实际居住人口的城镇化率和土地城镇化率，因此市场发展空间较大。

　　从投资方向上看，巴曙松建议高度关注以大型城市为核心的城市群概念，而国家层面也已经通过交通大动脉的布局来引导城镇化方向，“这是房企未来十年需要高度关注的领域。”

　　从日本东京等地经验来看，城镇化呈现的结果之一是人口向以大城市为核心的城市群的自然流入。这种市场导向和政府引导一起，叠加影响城镇化格局。“如果我们确定是以城市群作为核心发展目标的话，城市群内的交通网络、城际网络可以成为基础设施建设的重点。仔细研究2012年下半年以来发改委新批的基础设施项目，可以发现一个与2008年有很大不同的地方，就是城际铁路占非常大的比重。这是有意识的，这直接涉及企业的策略。”巴曙松称。

　　不过，秦虹对城镇化助推房价一说作了撇清。秦虹表示，城镇化的内涵极为丰富，它对房地产市场的影响起码在2013年还是中性的。