房地产行业长期回稳向好基本面未变

11月10日，中国人民银行行长、国家外汇管理局局长潘功胜接受新华社采访时表示，房地产金融和地方债风险总体可控。

在笔者看来，当前房地产行业相关风险值得高度关注，但也不必对行业发展前景过于悲观。从中长期看，居民家庭改善性住房需求较大，中国式现代化和新型城镇化将带来持续的增量住房需求，新模式下的超大特大城市城中村改造亦将带来新机遇，支撑房地产行业回稳向好的基本面没有改变。

于宏观层面而言，稳经济政策持续发力，居民收入预期向好，为房地产市场企稳回升提供有力支撑。从第三季度GDP增长4.9%可以看出，中国经济恢复向好，房地产虽未走出低迷，但重点一二线城市新房成交量已回温，行业有望得到逐步修复和企稳回升。

首先，房地产政策仍有进一步发力预期。自8月底以来，我国多部门及多地密集出台适度优化调整房地产政策，“认房不用认贷”、放松限购、降低利率、多城土地市场重回“价高者得”等政策密集落地，力度明显增强。持续“因城施策”地用好政策工具箱，给满足刚需和改善性住房需求的释放创造了条件，为各地楼市交易回稳打开了空间。

从近期央行及相关部门的几次表态来看，下一阶段支持房地产市场平稳健康发展的相关金融举措思路已明确。一方面，居民住房信贷、房企融资等政策仍有进一步发力预期，比如降低居民购房成本，加大房企融资支持；另一方面，保障房、城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”的金融配套政策也有望加快落地，预计将对接下来稳投资起到重要作用，同时也会对房地产销售恢复、稳定预期起到积极作用。

其次，“保交楼”工作扎实推进，行业信心得到一定提振。当前，“保交楼”是促进房地产市场平稳健康发展中的一件大事，对修复住房消费信心起到关键作用。自2022年7月份中共中央政治局会议首次提出“保交楼”工作任务以来，“保交楼”专项借款、“保交楼”贷款支持计划等多种金融服务相继跟上，相关部门同时引导商业银行提供配套融资支持。

除金融支持外，当前各地政府和房企也均在关注预售制度改革，鼓励现房销售。据国家统计局数据显示，今年前9个月，全国商品住宅现房销售面积为1.3亿平方米，同比增长21.2%，占总销售面积的17.9%，较2022年末提升4个百分点。理论上，现房销售是防范楼盘烂尾的根本举措，将部分城市部分项目作为现房销售试点，亦可提振行业信心及基本面恢复力度。

第三，信用风险正在逐步出清，行业基本面逐步改善。进入11月份以来，万科债券出现非理性波动，深圳国资委明确表示支持万科，称其具备足够的安全性。随后，万科、金地于11月9日及10日相继发布赎回及债券兑付公告，市场暂时恢复平静。此外，今年以来，融创中国等出险房企债务重组方案也多顺利通过。

无论是大股东支持，还是化债取得关键进展，大型房企稳住经营基本盘，可助力行业进一步抽丝剥茧地切实改善基本面，从而防范化解房地产领域的金融风险。当然，企业层面也需要逐步向规范化、多元化、轻量化方向转型，以长期视角探寻新发展模式，比如在碳中和、建筑施工、资产管理、养老服务等细分赛道创新商业模式，引领行业升级发展。

树木因相依而生长，星辰因辉映而璀璨。当前房地产行业正在进行重大转型并寻找新的均衡点，希望在各方聚力下，尽快实现从“信心修复”到“行业康复”，步入健康发展新阶段。