“一房难求”与“鲜有问津”同现 局部复苏不意味着全面回暖

人头攒动的售楼处、盖满“售罄”印戳的销控表、单盘劲销2000套的海报、取消3个点折扣的预告……这是“阳春三月”地产从业者的朋友圈的热闹。

近日，北京、南京、苏州、昆明等地多个楼盘“喊话”或已经变相涨价，取消折扣、不再送车位、全线上调销售均价等声音不绝于耳。尽管相对2月份CPI的涨幅来说，部分开发商下发到楼盘的涨价函算不得激进，但在时下的市场环境中，上市房企盲目涨价心态并不可取。

当然，楼市确实在复苏。国家统计局数据显示，2月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有55个和40个，比上月分别增加19个和27个。另据中信建投研报显示，TOP20、TOP50、TOP100房企的2月份销售额同比增速分别为134%、113%、98%。

多地楼盘提价的背后逻辑亦是基于楼市复苏，但这并不意味着房地产市场进入“全面上行”通道。部分核心一、二线城市房产交易活跃度提升，主要是房贷利率下调、降低首付比例等政策持续得到优化，彼时释放的利好信号正逐渐传导至市场端，转化为此时的实际成交量。还有一个现象值得长期关注，多数三、四线城市购房者观望情绪依旧浓厚，当地市场仍未走出“横盘”阶段。

基于此，笔者认为，当下楼市总体趋稳，但结构性特征明显。“一房难求”与“鲜有问津”的楼盘同现，局部复苏不意味着全面回暖。更重要的是，“房住不炒”理念已深入人心，2022年商品住宅销售额同比下挫超26%，房价单边看涨时代早已结束，行业增速明显放缓，购房者日趋理性。

在如此淡市中出现“旺销”现象，房企一味盲目跟风涨价并非解困良药，亦不是发展的长久之计。相反，急迫涨价可能会错失最优去化窗口期，让企业现金回流能力再度受挫，陷入被动。此时，房企更应冷静应对，甚至需警惕踏错销售节点而可能引发的反噬之痛。

首先，市场仍存不确定性。一方面，累积需求的扎堆释放，能否持久有待观察。另一方面，在长期的观望情绪和房地产市场调整背景下，购房者的信心还未完全恢复。当下真正的交易主力来自于性价比高的项目，价格仍旧是触动购房者敏感神经的关键要素，涨价有可能吓退部分购房者。再者，投资端土地市场仍未全面回温，今年前两个月，全国房企拿地排行十强名单上，华润置地、越秀地产、建发房产等国企央企占据七席，民企拿地意愿依旧低迷。

其次，缩表出清仍在继续。对房企而言，偿债高峰还未翻过去，不尽快恢复经营造血能力仍存违约风险，加快推货、提升去化率，走量抢收仍是头等大事。笔者建议，房企要稳住心态，因地制宜、因企施策地灵活调整销售和定价策略，丰盈现金流还债保住信用体系，做好“保交楼”工作稳住客户满意度……要护住在房地产下半场谋发展的“火种”。

整体而言，房企要深刻认识到“稳地价、稳房价、稳预期”仍然是主基调，应以回笼资金为第一要务。抢收回流的现金，无论是用于建立自身稳健发展的财务“防火墙”，还是抓住时机实现资产换仓去投更好的项目，实现良性循环和弯道超车，皆应着力于探索新商业模式，促进房地产市场平稳发展。