还贷，要不要提前？2023年中国楼市的“灵魂三问”

编者的话：据不完全统计，今年以来超30城出台了楼市优化政策，首套房贷款利率最低降至3.7%。与此同时，在全国各地不断有提前还房贷的情况发生，多地居民反映提前还贷需要去银行柜台预约，且需要3-5个月才有还款名额，甚至部分银行总行关闭了提前还款的通道。那么，这股提前还贷的浪潮会对2023年的楼市产生怎样的影响？人们应该如何选择还贷、换房和购置新房？对此，《环球时报》记者进行了调查。

还贷，要不要提前？

“这不是欺负人吗？”家住四川成都的陈先生对记者抱怨道。去年12月，由于有换房需求，陈先生必须将其手上的房子卖掉且补齐房贷，才可以过户换房，但是银行对于提前还贷的日期非常强硬，要求陈先生等到2023年3月底才可以办理，这让陈先生大为光火。而更有不少业主，由于看到近期理财利率下调，而自己的房贷利率却始终“高高在上”，不由得动了提前还贷的心思。

然而，银行方面也确实压力颇大。诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱对《环球时报》记者表示，提前还贷难一方面是因为近期提前还贷的规模上升，老百姓(603883)提前还贷意愿强，银行开启预约排队制；此外，更为重要的原因在于提前还贷对于银行的影响，对于银行来说，前两年放出去的贷款利率5%-6%属于较为优质的客户，回报高，如果大量贷款回款，短时间内放出去的低利率的贷款产品降低了企业的收入，此外，大量的贷款回款加大了放贷部门的压力。因此银行希望放缓提前还贷的步伐，不仅保证企业内部的正常运营，同时对于企业收入也有正面影响。

出现这一现象的原因根源还是在于利息差。王小嫱认为，首先是由于理财产品的利率下滑，很多理财产品的年利率跌破3%，而房贷利率整体来说大于理财利率，找不到更优质的投资渠道也促进了居民选择将存款用于提前还贷。

其次，年后随着郑州打响降息第一枪，各城市迎来降房贷潮，目前，据不完全统计，已经有30城下调首套房贷款利率下限，其中最低降至3.7%，不乏天津、厦门、福州、长春、沈阳等二线城市，存量贷款的利率高于新增的贷款利率，存量客户的内心不平衡也促使了居民提前还贷，或者通过置换房屋换较低的房贷利率，缩减换房成本。此外，经历了疫情的经济下滑，降负债能给居民带来更高的安全感。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进对《环球时报》记者说：“从房贷利率这个角度说，社会上确实存在抱怨存量房贷利息太高的声音。提前还房贷，目的是减少利息支出。我们认为，要重视此类社会情绪。一方面，要积极宣传‘存量贷款也会降利息’的精神，减少提前还房贷的行为。另一方面，各地要把‘房贷利率下调-房贷提前偿还’之间的关系做系统的研究，从保护购房者权益角度积极为购房者减负。”

而对于背着房贷的存量业主而言，现在是否应该着急将房贷提前还清或者部分偿还呢？王小嫱建议：“提前还贷要根据自身的贷款情况决定。一方面，业主需要观察自身目前缴纳的房贷利率水平与当前城市房贷利率之差，如果目前缴纳的房贷利率高于当前利率很多，可考虑提前还贷。同时还要看是否要缴纳违约金，查看当时的借贷合同；其次，看自身是否能找到比房贷利率更高的理财产品，如果没有更好的投资渠道且手头资金充裕，可以考虑提前还贷；此外，还需考虑自身房贷目前剩余的本金金额与总本金额的差距，如果本金已经偿还一大部分，利息差距就会很小，没必要提前还贷了。”

换房，要不要快？

家住北京的二胎“奶爸”郑先生就遇到了这样的困扰：随着家里第二个孩子逐渐长大，原先局促的两居室已经完全不够一家四口人外加帮助带孩子的爷爷奶奶居住，这时候，卖掉手上这一套，换更大的房子已经成为刚需。但是目前住的房子还背着几年贷款，过户需要提前清偿房贷，而现在动辄排队6个月的还贷周期让他苦恼不已，害怕到时候房价上涨，或者心仪的房源被人抢先。

《环球时报》记者走访了北京地区的几家连锁地产中介，店内的中介告诉记者，当前提前还贷一般会有两种类型，即“交易型还贷”和“非交易型还贷”，而前文郑先生就是典型的“交易型还贷”者，政策应该给予这部分人群一定的偿还优先级，否则会影响家庭后续的生活和规划。而对于“非交易型还贷”，则要充分理解人们对于未来不确定性的担忧，如果能够降低存量房贷，那么相信也能缓解银行的压力。

可见，提前还贷潮影响的不仅仅是存量房，更影响了换房人群。王小嫱表示，提前还贷难对市场直接的影响是延长了二手房的成交周期，尤其是对有抵押房源的业主。目前政策对于改善性需求支持不足，但居民换房意愿较为强烈，尤其是大部分换房群体仍处于还房贷阶段。而当前出台带押过户的城市并不普遍，不允许带押过户的城市的换房群体想要换房必须先解押，而解押时间过长交易时间也会延长，如果提前还款预约4个月，那么居民换房周期就要6个月左右。因此对于换房购房者来说，降低了换房效率，对于整体楼市来说，会延长二手房的成交周期。建议银行合理改善提前还贷难的现象。

不过，不少一线的从业人员也对《环球时报》记者表示，目前房价处于相对平稳的周期，尽管成交量放大，但是由于去年的低基数，因此房源依然较为充足，并不存在房价大幅上涨的基础。因此，刚需换房人群可以早做打算，避免出现由于房贷无法清偿导致错过心仪房源。

新房，该不该买？

家住辽宁抚顺市的王女士在今年初搬进了新房。年近50，王女士此次购置新房的首要目的就是养老。她告诉《环球时报》记者，对于新房，不再纠结是否是当地知名的小区，而是将经济、方便、快捷等作为首要前提。另一位在北京工作近4年的姜女士已开始准备装修自己去年年底购置的新房，自从在北京工作稳定之后，她就一直在物色房子。她表示，去年最终决定购置房产的原因是为结婚做准备，父母支持了大部分首付款项。

AUR投资分析平台分析员张羽丰在房地产一线工作多年，她告诉《环球时报》记者，从成交案例来看，购置新房的需求这么多年还是没变，要不就是改善住房条件，要不就是在新城市(300778)置业、备婚等。但她也表示，现在大家在买首套的时候会更为以后考虑，基本是三居起。

自春节以来，从各地反馈以及媒体报道来看，楼市的运行状况出现了不少积极的、正面的反馈。记者从几位一线城市销售人员方面了解到，春节过后，看房的人数较去年同时间段有所增加。张羽丰表示，确实在春节之后，大家有更多时间看房，加上各地推出的优惠政策，成交量有所好转，可以说出现了“小阳春”，但以往常经验来看，这一波消费结束之后，会迎来相对平稳的一段时间。

自去年以来，各地为促进新房销售，陆续推出优惠政策。进入2023年，力度有加码趋势。中国住建部部长在1月初接受采访时就表示，对购买首套房的要大力支持，首付比、首套利率该降的降下来。1月29日，郑州宣布首套房贷利率即日起降至3.8％，打响新一年城市“降房贷利率”的第一枪。记者了解到，自2023年1月来，全国各地降低房贷利率或执行低利率的城市名单，共计30个城市，房贷利率均低于4.1%的下限，同时呈现了 4%、3.9%、3.8%和 3.7%四个梯队。那么，对于现在还没有买房刚需，处于观望状态的购房者而言，目前较低的房贷利率是否真正构成了诱人的“入场时机”？张羽丰认为，低房贷利率确实对购房者来说有一定利好，但对于北京等一线城市来说，另一个问题就是首付款项比例过高。“在北京来说的话，消费者买房首套基本都是40%首付，二套非普宅项目基本都需要80%首付，对于普通购房者来说压力很大，也面临先卖房再置换的问题。因此历次银行降低房贷利率，对北京市场的刺激效果不很明显。”

从刚刚公布的房企1月份销售成绩来看，大部分房企1月份销售金额同比都呈现一定幅度下滑，但多家房企销售金额同比降幅相较去年12月份有所收窄。中国指数研究院数据显示，今年1月份，TOP100房企销售总额为4223.3亿元，同比下降31.7%。据张羽丰介绍，从销售到网签这个过程有延后，所以可以多关注3、4月份各房企和机构公布的数据。

中国指数研究院分析认为，未来楼市供需两端政策将继续加快落实，一二线城市住房需求旺盛，有望率先迎来市场复苏，楼市“小阳春”或将在少数城市出现。但对于大部分城市而言，经济环境以及房价预期仍较弱，市场修复需要更长的时间。青岛大学经济学院教授易宪容在接受《环球时报》记者采访时表示，从区域来看，经济发达的城市、地区回暖速度会更快，当然也要看未来房价的涨跌情况。