城中村改造需要大量资金，钱从哪儿来？

在此轮房地产新政中，城中村改造被重新提起。今年7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。8月1日的央行会议也提到加大对城中村改造的金融支持。

问题在于，城中村改造需要大量资金，资金从哪儿来？在多渠道筹措改造资金中，需要注意哪些事项？

城中村改造需多渠道筹措改造资金

今年以来，城中村改造受到中央和地方层面政策的持续支持。7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》(简称“《指导意见》”)。《指导意见》提出，要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。此外，《指导意见》还指出，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。

此次会议审议通过《指导意见》，标志着城中村改造工作具有了明确的指导方针，对于后续相关工作开展有较强的指导意义。明源不动产研究院首席研究员艾振强指出，在新一轮城中村改造中，地方政府要担负起更大的责任，但这并不意味着地方政府要大包大揽，而是在负主体责任的同时，也要充分发挥市场的作用，如此才能更好地实现改造之后的“可持续运营”。

新一轮城中村改造，与传统的市场化旧改或城市更新大不相同，单靠政府的力量还不够，需要吸引更多社会资本参与其中。“由于当前要防范和化解地方债务风险，所以这一轮改造资金不会像以往一样来自财政，而是来自金融。”艾振强表示，根据《指导意见》，一是多渠道筹措改造资金，二是引入社会资本，也就是鼓励和支持民间资本参与。

“城中村改造涉及的权利人多，且多存在土地历史遗留问题，疑难杂症繁多。若城中村涉及拆除重建的，开发周期更长，改造成本大，需要多渠道改造资金的长期支持，才能有效保障项目有序推进，满足多方主体利益诉求。”合一城市更新集团董事总经理罗宇如是说。

此外，罗宇认为，“鼓励和支持民间资本参与”，这一明确表态可激发市场参与积极性，在内需亟须提振之际，鼓励民企市场主体和社会资金以其灵活性和活力积极参与城中村改造，对于拉动投资、拉动内需大有裨益。

活跃资本市场，鼓励和支持民间资本参与

8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议，将城中村改造纳入金融支持范围。会议提出，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。

问题在于，城中村改造，具体有哪些资金来源？对此，罗宇指出，城中村改造模式大致分为政府主导和市场运作，前者资金来源于政策性银行贷款、债券资金、政府主导类城市更新基金、在建成后的不动产持有运营阶段资产证券化。后者资金来源于商业银行贷款、非标融资(基金、信托、资管等)、在建成后的不动产持有运营阶段资产证券化。

除此之外，罗宇表示，城中村改造资金来源因项目所处审批阶段不同也有所不同。比如深圳拆除重建类城市更新村改项目，在规划批复前期，项目改造资金包含自有资金、非标融资(如城市更新基金、信托计划)等；取得规划批复之后，可申请银行贷款；在运营阶段，可采用资产证券化引入社会资金。而政府主导类城中村改造模式近年来也出现多个城市推动“做地”模式，比如杭州已有多年实践，而广州今年也已出台旧改统筹做地新政。

整体来看，罗宇认为，各地城中村改造中，政府主导“做地”模式基本是由地方政府及其地方国企主导实施城中村拆迁补偿安置，而后将“生地”整理为“熟地”，土地再入市。另外，城中村统租统管也是重要改造模式之一。资金来源更多来自于政府财政资金、政策性银行贷款及债券资金等。

“在央企和地方功能性国企主导下，预计信贷扩张将会成为主要的手段，同时，辅之以政策性金融工具、再贷款等准财政工具。实际上，近年来，多地加速城中村改造中，这些资金筹措方式已有先例。”艾振强说。

比如，2月份，深圳市安居微棠住房租赁投资控股有限公司正式揭牌，该公司由深圳市人才安居集团、愿景明创分别持股51%、49%，注册资本20亿元。在此次揭牌活动现场，深圳市人才安居集团与国家开发银行、工商银行、建设银行、中国银行、农业银行签订授信协议，深圳市人才安居集团获得5000亿元银行授信支持。

6月份，上海市最大规模城市更新项目——青浦区凤溪社区“城中村”改造项目成功组建银团。本次银团由农业银行上海市分行作为牵头行、代理人，涉及总金额220亿元，为项目开发方中交城市投资控股有限公司提供资金保障。

值得一提的是，7月24日，中央政治局会议提出，要活跃资本市场，提振投资者信心。在此背景下，艾振强建议，一方面，可以发债募集低成本资金；另一方面，项目运营成熟达到一定的收益水平之后，还可以通过公募REITs的方式回笼资金，投入到新的改造中去。

“谁投资谁受益”，给参与企业提供落地支持

在鼓励和支持民间资本参与城中村改造过程中，需要注意哪些事项？

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉建议，城中村改造要坚持“谁投资谁受益”的原则，由国企城投主导确保改造的公共属性，但也要吸引市场主体参与。涉及公共服务设施补短板的资金，需要国企为主导，通过公共资金包括专项债、政策性金融工具、财政以奖代补等方式来解决。为了吸引市场资金进入，一方面需要公共资金投入，解决短板和弱项的问题，创造市场资金进入的积极性；另一方面需要在用地出让方式、审批流程优化、空间功能的调整和转换等方面做出规划和政策创新。

李宇嘉还表示，要鼓励多方投资主体以经营性收入，包括停车场、临街商铺、饭店食堂等形成的收入，弥补和覆盖改造成本。

艾振强指出，引入社会资本方面，有两个条件，至少要居其一：长期、低成本、有耐心的社会资本，因为告别大拆大建，新的城中村改造必然微利、长期的；社会资本具备改造方面的丰富经验。

“城中村改造离不开政策的鼓励与支持，给愿意参与到改造中的企业提供落地支持。”上海翊帮人科技有限公司创始人颜一民表示，房地产上下游产业链企业都可参与到城中村改造中，由此带动整个上下游，扩大内循环，带动就业，比如租赁运营企业还可以参与改造后的社区建设、运营管理、物业管理、商业运营，用市场化手段提高整体收益率。