“先立后破”意味着什么？专家解读房地产市场关键词

12月8日召开的政治局会议提出“明年要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破”。12月11日至12日召开的中央经济工作会议又再次强调。其中，较少出现的“先立后破”表述，引发社会高度关注。

如何理解“先立后破”？“先立后破”有什么背景？“先立后破”基调对房地产业有什么启发？房地产如何做好“先立后破”的工作？针对上述等问题，记者采访了多位专家。

“先立后破”的背景与含义

关于“先立后破”一次，中央层面并非首次提及。

2021年7月30日召开的中共中央政治局会议明确，要统筹有序做好碳达峰、碳中和工作，尽快出台2030年前碳达峰行动方案，坚持全国一盘棋，纠正运动式“减碳”，先立后破，坚决遏制“两高”项目盲目发展。

2021年中央经济工作会议会议明确，必须坚持稳中求进，调整政策和推动改革要把握好时度效，坚持先立后破、稳扎稳打。此次会议还提出，传统能源逐步退出要建立在新能源安全可靠的替代基础上。

2022年政府工作报告提及，推动能源革命，确保能源供应，立足资源禀赋，坚持先立后破、通盘谋划，推进能源低碳转型。

在今年博鳌亚洲论坛2023年年会“碳中和：困局与破局”论坛上，国家发改委官员表示，经过了一系列经验教训以及认真研究之后，中国得出要“先立后破”的结论。

“此前‘先立后破’的提法，主要针对的是能源结构和产业结构调整，此次再提‘先立后破’并将其置于总基调之下，目的应该是要做好新旧模式之间的衔接和切换，避免之前出现过的盲目求快或‘一刀切’的做法。”中国民生银行首席经济学家温彬表示，“涉及到‘立’和‘破’的领域，除了能源结构之外，还包括经济新旧动能、房地产发展模式等。预计在新机制正式成型之前，原有的模式还将运行一段时间。”

易居研究院研究总监严跃进也表示，此次“先立后破”的地位较之前明显上升，从产业结构用词升级为经济基调用词。

对于“先立后破”的具体含义，严跃进认为“先立后破”是指先建立起来,然后再拆除。其表示要建立起一些思想,理念或规则,然后再进行调整优化或改变,才能达到最理想的效果。其重心做了调整，即“破”的工作要置后，或者说需要建立在“先立”的条件基础之上，而不能有草率、武断、冒进的“破”的工作。

“先立后破”对房地产行业的指导意义

“先立后破”对于房地产行业相关领域有重要的指导意义。基于最近几年房地产市场的相关问题，以及“先立后破”在问题中的应用，严跃进向记者举了几个例子。

例如：房企高杠杆的问题。2020和2021年上半年，三项重磅政策出台，包括“三道红线”、“房贷集中度”、“集中供地”等。一些银行快速收紧了融资政策，导致房企流动性发生较大的困难。而后包括“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”、“三个不低于”等提法，其实纠正了此类过激的严管“三高”的操作。

“这个例子说明，‘破房企高杠杆模式’是必要的，但不是首要的。”在严跃进看来，房地产供求关系发生重大变化、房企债务压力较大的情况下，要首先做好“稳定房企现金流”等工作。唯有房企探索出成熟稳健的融资模式，才可管控房企高杠杆等问题。

再如资金预售问题，房企债务风险下，2023年上半年各地明显升级预售资金监管，即“先破”了一些合理的融资渠道，导致房企资金状况进一步变差。下半年，各地调整工作思路，“先立后破”，充分重视房企流动性的问题，包括鼓励银行保函置换预售资金、减少非重点监管资金的提取流程等。

“这个模式的转变说明，对房企落实严格的资金监管没问题，但最基本的流动性保障必须得有。若无法保障，那么“先破”就需要谨慎，需要三思而后行。”严跃进表示。

再比如，保障房发展的问题。严跃进认为，要破解旧的住房模式，必须考虑很多内容：商品房过剩阶段保障房如何消化、持有五年的保障房如何流通、人才住房是否需要注入到配售型保障房中。

“在‘立’的过程中深入思考，以探索一条符合国情和市场行情的保障房发展之路。”严跃进表示，“否则简单去‘破’，会造成市场混乱，导致市场和保障功能都受损害。”

房地产如何做好“先立后破”的工作？

日前召开的中央经济会议，对于房地产领域的“先立后破”，给出了具体的内容。多位专家认为，相吻合的是“完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式”。

“相较2022年中央经济工作会议提出的‘推动房地产业向新发展模式平稳过渡’，今年的表述程度更进一步，表明构建房地产发展新模式的迫切性有所提升。”诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪在接受记者采访时表示。

关荣雪指出“完善相关基础性制度”似乎也为构建新模式指明了方向，中央政治局会议“先立后破”的总体要求或成为了新的构建原则，即先建立明确且合理化长效机制，再逐渐破除已经不适应当前房地产发展现状的“旧”模式。

当前来看，房地产发展新模式取得了一定的进展，如加强保障性住房建设、城中村改造、推进现房销售试点以及对房企融资层面监管规范等，都是为了促进向新模式转型的探索，但是这个过程也是漫长曲折的，需要各方共同发力。

严跃进认为，要从三方面做好“先立后破”工作：要在“稳进”前提下做好“立破”工作，要系统考虑各类新问题，要探索新旧动能转换的衔接工作。

对于“要系统考虑各类新问题”，严跃进解释指出，“想当然”的工作思路要不得，要系统论证问题和做出思考，否则容易陷入一边倒的泥潭中。第一、房地产不能简单停留在结构优化的层面，其总量的提振工作也需要重视。第二、要平衡增长、防范化解风险等工作。第三、要把短期问题和中长期问题、托底问题和发展规划等做系统结合。第四、要在“破”和“立”中寻找到平衡点和转折点，进而把握主动，逐渐关注“动能转换-产业转型-企业创新”等关键问题。

值得一提的是，中央经济工作会议召开之后，中央财办有关负责同志接受中央主要媒体采访，深入解读2023年中央经济工作会议精神时再次提到，加快构建房地产发展新模式。

他指出要在推进“三大工程”建设中，加大保障性住房建设和供给，加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，满足工薪收入群体刚性住房需求，满足城乡居民多样化改善性住房需求。同时，要针对房地产高质量发展面临的突出矛盾和问题，完善相关基础性制度，为构建房地产发展新模式奠定良好的体制基础。

“以保障性住房为核心的新供应体系，既是供给侧改革以顺应需求变化，也是打造新模式的抓手，更是所谓‘先立后破’‘以进促稳’的切入点，是对‘稳和进’‘立和破’的辩证统一。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为它的目的是在供给侧大腾挪，增加低价位的保障房，迎合低收入人群的需求，调整供应结构，稳定行业体量。