13亿应收账款被违规支付，华夏幸福债务重组再遇“变数”？

在化债重组之路上，一心主动求变的华夏幸福（600340.SH），最近又遇到了始料未及的“变数”。

7月12日，据中融信托披露，根据华夏幸福提供的2021年大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司（简称：大厂鼎鸿）财务数据了解：2021年大厂鼎鸿应收账款余额年末数较年初数减少12.9亿元，上述款项均未支付至监管账户。

中融信托方面表示，河北省廊坊市大厂高新技术开发区（简称：大厂高新区管委会）违反承诺违规支付，已直接损害了该信托计划的利益。

目前，中融信托已委托律师事务所向其发送律师函要求其纠正，同时向相关部门等进行举报，还将采取多种措施努力维护自身权益。

在此之前，6月23日，中融信托公告表示，由于华夏幸福无法通过协商解决贷款纠纷，中融信托代表信托计划起诉大厂高新区管委会，要求其在被质押应收账款范围内直接向公司履行支付义务。

4月15日，北京金融法院正式受理该案。之后，北京金融法院冻结了大厂高新区管委会银行账户3000多万元资金，及其持有的多个公司股权。

在此期间，中融信托发现12.9亿元应收账款被指违规支付。目前华夏幸福正处于债务重组的关键时刻，这样的“变数”会影响其重组进程吗？

应收款“惹麻烦”

华夏幸福和中融信托的这段纠葛起源于三年前，当时的华夏幸福正如日中天。

2019年10月16日，为向三级全资子公司大厂鼎鸿发放信托贷款，华夏幸福和中融信托成立“中融-骥达11号集合资金信托计划”（简称：骥达11号），规模20亿元，信托计划总期限3年。

据悉，该信托资金用于大厂工业园区委托区域项目建设，共62笔，在2019年10月16日至2020年5月20日期间发放，各笔贷款期限1年。

据材料介绍，大厂鼎鸿以其持有的对大厂回族自治县人民政府应收账款为大厂鼎鸿的还款义务提供质押担保，华夏幸福为大厂鼎鸿的还款义务提供连带责任保证担保。

根据1年的期限计算，各笔贷款应于2020年10月16日至2021年5月20日到期。截至2021年1月15日，大厂鼎鸿按期偿还了之前的各笔贷款。

然而，大厂鼎鸿未能按期足额偿还2021年1月15日到期贷款，构成违约。

除了骥达11号，中融信托与华夏幸福相关联的集合信托计划还有“融昱100号”“享融223号”和“享融287号”，资金分别用于长安硬科技产业新城投资项目、安徽省合肥市长丰产业新城PPP项目建设以及河南新郑市产业新城项目。

中融信托表示，这4个集合信托计划合计债权本金金额59.84亿元，合计质押华夏幸福因建设园区产生的对各地政府应收账款176.49亿元，整体质押率低于35%。

中融信托发现，河北省内应收账款金额减少但是监管账户中并未收到相应资金，南部某城市也出现应收账款也存在类似情况，为了保障委托人利益，中融信托应该会采取些坚决的行动。

于是，中融信托和华夏幸福上演了一场拉锯战。

2021年11月，中融信托通过华夏幸福的债务重组方案。不过，2022年初，华夏幸福将还款期限由5年拉长为8年，且尚无具体兑付计划，引发中融信托不满，

2月8日，中融信托公开表示拒绝加入债委会、不接受华夏幸福当前的《债务重组方案》以及准备诉讼。

2月22日，中融信托与华夏幸福再次坐上谈判桌，并表示，取得了一些进展也达成了一些一致，但尚未就还款计划达成满意的结果，中融方面暂时将继续原来的处理方案不变。

据悉，在最新的谈判中，虽然华夏幸福的代表同意将展期年限调回到5年，并且撤回放弃质押权的要求，但5年期间具体的还款安排没定下来，因此中融信托依旧反对加入债委会。

华夏幸福“变身”

如果说“被指13亿元应收账款被违规支付”是华夏幸福债务重组之路上的突发“变数”，那转型产业新城服务商则是华夏幸福主动变革。

7月5日，华夏幸福举行战略宣贯大会，宣布全面转型成为产业新城服务商。实控人王文学表示：将以“服务即未来”为新理念，以“服务实体企业，发展县域经济”为新使命。

对于产业新城服务商，华夏幸福如此理解：将重塑以产业发展为核心的政府服务体系和以空间服务为核心的企业服务体系。

华夏幸福表示，招商与园区服务将全面向轻资产转型，做好产业招商与园区运营服务，同时积极培育以空间服务为核心的企业服务。住宅业务也将“轻重分离”，重资产开发业务继续完成保交房任务，探索地产发展新模式。

在新战略指引下，华夏幸福将业务分为住宅开发、资产管理、产城开发及服务、招商服务、园区服务和物业服务六大核心板块，并匹配了新组织架构与新分配机制。

华夏幸福副总裁、主管战略负责人林成红表示，“2022年~2023年完成债务重组，2022年~2025年实现全面转型。”

转型之后，华夏幸福的客户范围不再局限于产业新城所在区域的政府或入驻产业新城的企业，而是所有产业发展需求的政府和有空间服务需求的企业。

截至目前，华夏幸福轻资产招商业务已累计签约7个项目，总投资超45亿元，其中4个项目已落地；物业累计签约项目25个，签约面积283万平方米，合同签约额2.8亿元，新进山东、陕西、云南三省，新业务拓展已覆盖7省7市；产业园区轻资产运营模式已新拓展项目3个，为无锡梁溪、河南平顶山和开封市祥符区提供产业园区运营等服务。

华夏幸福表示，只有通过变革，必须通过变革，才能适应形势的发展。无论是阶段性的流动性问题，还是生产经营问题，归根结底都是公司在发展过程中遇到的问题，最终都要依靠发展来解决。

华夏幸福的困境，或许也是很多困境中的房企缩影。当前，以轻资产为核心的物管、商管和代建获得市场重新认知，迎来窗口期。

IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，华夏幸福新战略是对原有产业新城与商业地产双轮战略的调整与修正，有利于华夏幸福在完成公司重整基础上出发。

债务重组突破口在“南方”？

作为曾经的“环京一哥”，华夏幸福在2016年跻身千亿房企阵容，一度成为全国 TOP10房企。

然而，随着环京限购政策加紧，华夏幸福跌落神坛，并于2021年3月出现债券公开市场首次违约。

华夏幸福表示以“不逃废债”为基本前提，通过卖出资产回笼资金、出售资产带走金融债务、优先类金融债务展期或清偿、现金兑付等6种方式安排债务清偿。

此后便是一系列的化债动作，将南方总部的城市更新项目打包出售、退出广州白鹅潭地标项目、转让曾经的“地王”、债务重组等。

7月4日，华夏幸股公告债务重组最新进展。截至2022年6月30日，华夏幸福累计未能如期偿还债务金额合计461.25亿元。《债务重组计划》中金融债务已签约实现债务重组的金额累计为1186.03亿元，相应减免债务利息、豁免罚息金额共计104.44亿元。

为了进一步偿债，华夏幸福资产处置的动作没有停止。7月6日，华夏幸福拟出售武汉长江中心项目，目前正与华润置地接洽。

尽管华夏幸福回应表示，“暂无相关消息”，但此前华夏幸福曾表示，南方总部的相关资产需要盘活。

值得一提的是，武汉长江中心项目是吴向东加盟华夏幸福后拿下的首个项目，对于华夏幸福来讲意义非凡。

据业内人士分析，武汉长江中心项目将会同华夏幸福武汉都市圈产业新城项目产生协同效应。当时，华夏幸福称其为“公司首个从拿地开始，涵盖开发建设、运营管理全周期的商业综合体项目”，期望不言而喻。

根据华夏幸福2020年财报披露，南方总部有4个商办综合体及1个游乐项目落地，此外还有11个城市更新项目处于前期服务阶段，其中包括武汉长江中心、北京平安幸福中心、哈尔滨深哈中心等。

据悉，华夏幸福南方总部的后续处置是华夏幸福债务重组的关键。目前，南方总部资产已经由相关部门牵头评估了资产价格。

据《经济观察报》报道，相关消息人士指出，与平安谈判结束签署《债务重组协议》后，预计华夏幸福南方总部业务处置很快会有实质性进展，这也是华夏幸福债务和资产重组的一大飞跃。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，目前房地产市场的信心和预期比历史几次回调都要悲观，企业风险处置的压力很大，能够接盘的企业也极少。看未来的话，取决于楼市能不能稳定预期。只有稳住信心，市场回升，华夏幸福的资产和债务才能顺利重组。