“建筑业巨头”横扫土地市场，拿地额破千亿元

2022年的土地市场上建筑类企业的身影颇为强劲。

6.35亿元，湖南建工竞得广州荔湾一宗商用地；16.7亿元，北京建工摘得北京房山佳世苑三期地块；39.91亿元，陕西建工和俊发包揽西安杜城村城改首批次3宗住宅用地。

连日来，各地建工企业频频现身土地拍卖市场。

中指研究院数据显示，在2022年前10月房企拿地权益金额排行榜中，10余家建筑工程类企业上榜，包括中建玖合、中建东孚、中建智地、中建三局等4家“中建系”企业，它们分列第20、22、58、76位，合计拿地金额347亿元。若将中国建筑、中海地产计算在内，整个中建集团的拿地金额高达1076亿元，是目前拿地金额最多主体。

除了以全国最大建筑商身份活跃在当前土地市场上的“中建系”外，中国铁建和中国中铁分别以333亿元和166亿元拿地金额排名第8位和第15位。

一些地方建筑工程类企业也榜上有名，北京建工集团和安徽建工集团以33亿元和32亿元权益拿地金额，排在2022年前三季度房企权益拿地金额榜第93位和97位。陕建地产以144万平方米拿地面积位列今年前三季度房企拿地面积排行榜第15位。

建筑类企业大举拿地引发市场慨叹：“房地产行业一大批隐形企业开始浮出水面了。”

中指研究院企业事业部研究副总监刘水认为，大多数建筑类央企、国企原有业务中包含房地产开发业务，具备一定房地产开发经验和能力，由建筑环节向房地产开发全产业链扩展是可行路径。此外，当前市场下行和房企流动性问题迫使建筑类企业遭受了应收款坏账压力和业务增长压力，建筑类企业迫切需要其他业务补充利润和维护现金流安全。建筑房地产开发一体化的优势，未来会比较明显。

针对“中建系”主体拿地的考量及未来在房地产开发与投资业务上的战略规划，中国房地产报记者致电并以邮件形式采访中国建筑董事会秘书办公室，截至发稿未收到回复。

“隐形拿地之王”

随着土地拍卖市场上的抢眼成绩，建筑类企业正迅速从幕后走向台前。

通过公开信息不完全统计，截至目前，中国建筑、中国铁建、中国中铁三大央企总计拿地金额约1575亿元，成为土地市场乃至房地产行业中一股不可小觑的力量。

“在资金和融资优势双重加持下，现在是这类企业逆周期布局的好机会。”某房地产市场人士说，建筑业毛利率低，中建各局需要以地产业务的利润平衡业绩，同时自身项目也能给建筑主业带来支持效果。

今年以来在土地市场表现最突出的企业无疑是“中建系”，京沪是旗下各工程局投资重地。

在北京，中建玖合出资66.8亿元拿下朝阳区太阳宫地块；中建智地以29.8亿元拿下朝阳区崔各庄棚改项目；中建壹品以35.7亿元拿下大兴区西红门地块。 另一主要地产平台中海地产也在北京两轮集中供地中，花费138.7亿元摘得4宗地块。

在上海，中建八局以合计超过41亿元拿下浦东新区地块、宝山顾村地块以及奉贤新城地块；中建玖合以64.36亿元获取上海嘉定未来城市理想单元地块。

“项目土地使用权的竞得和投资开发有利于公司提高在上海区域市场的影响力、引领力及品牌号召力，助力公司深耕上海房地产开发市场。”中国建筑在公告中强调。

三季报数据显示，中国建筑新增土地储备922万平方米，期末拥有土地储备约9166万平方米。其中，中海地产新购置土地31宗，新增土地储备553万平方米，同时在上海、广州、成都投入并购资金超百亿元。中建地产在北京、上海、济南及新加坡等市场新购置土地25宗，新增土地储备369万平方米。

以2021年销售情况测算，中国建筑静态去化周期约4年。截至今年年中，土地储备比中国建筑多的房企仅4家，分别是碧桂园、保利、万科、新城控股。

前述市场人士分析认为，行业整体盈利下滑，上游房企接连暴雷，传统建筑商的日子并不好过。对比房地产5％和建筑业3％的利润率，与其垫资不如直接拿地开发创收创利。“中建系”手握庞大量现金在各地攻城掠地，或将成为中国房地产市场的最强托底。

“各自为政”的发展隐忧

进击的除“中建系”外，在土地市场投资热情不减的不乏各大基建类企业。

11月7日，经过92轮竞价，中铁置业以约40054.9万元拿下江苏南通地块，溢价17.81％。更早之前，中铁置业与中铁诺德两个平台在上海携手拿地，先是中铁诺德以超20亿元底价独立竞得上海临港新片区纯宅地，随后中铁置业联合中铁诺德以40.22亿元竞得青浦区一宗地块。

除此之外，中国中铁旗下各平台相继在广州、贵阳、合肥等地布局，拿地主体除以上两个平台外，中铁集团下属的各工程局也有现身。

中指研究院统计数据显示，中国中铁1~10月拿地面积312万平方米，排第5位，同比增长88％。中国铁建也在继续发力，前10月拿地面积414万平方米，仅次于华润和保利，位列第3。

10月27日，成都三批次集中供地落幕，中国铁建累计拿地2宗，豪掷约32.58亿元，是此轮成都拿地金额最高的企业。6月，上海首轮集中供地中，中国铁建就收获3宗地块，斥资69亿元，其中两块地溢价均达到10％左右，均为独立拿地。

“建筑类巨头的表现真的越来越亮眼了。”有网友在某贴吧中提到，各大工程局“互为兄弟又互相竞争”。

刘水认为，建筑、基建类企业在资金、开发建设等方面具有优势，但在产品力、营销等环节存在一定局限，因此其房地产开发业务长期发展仍然取决于综合能力建设。特别是当前房地产市场仍在底部运行，回暖暂未见曙光，此类企业高额土地投资能否有效转化为销售和营业收入仍然取决于整体市场情况。

今年前三季度，中国中铁房地产销售业务签约合同额为411.4亿元，占总合同额约2.07％；房地产开发业务营业收入为342.09亿元，同比增长56.5％。在中指研究院发布的2022年1~10月房企销售排行榜中，中国中铁以516.9亿元排在第32位，较去年同期上升22个名次；在权益销售榜中，中国中铁更是冲进TOP30。

一位房地产行业分析师表示，对于具有雄厚财力与融资能力的央企来说，现在的确是弯道超车的好时机。当下市场环境适宜央企投资，各地政府鼓励央企参与拿地开发以及上游甲方公司债务传导的工程款、垫资等问题聚合传导后，大型建筑类央企纷纷探索盈利空间，直接拿地投资开发趋势愈发明显，但各子公司各自为营扩张房地产开发业务带来的同业竞争压力也大。

明源不动产研究院首席研究员艾振强认为，当前建筑行业的毛利率在11％左右，房地产的毛利率尽管有所下滑也能高出建筑行业约10个百分点，因此建筑类企业有动力开拓房地产业务。现在能低价拿到优势地块的概率大大增加，国资建筑企业又有较大融资优势，这意味着项目盈利空间较大。

从中国建筑各项数据指标来看，房屋建筑工程板块是其主要营业收入来源，但房地产开发投资业务的毛利率最高，为其贡献了3成以上利润。

2022年上半年中国建筑实现营业收入1.06万亿元，实现归属上市公司股东净利润285亿元。其中，“房屋建筑工程”营业收入6794亿元，占比64.1％ ；毛利472亿元，占比45.3％；毛利率为6.9％。“房地产开发与投资”营业收入1520亿元，占比14.3％；毛利319亿元，占比30.6％；毛利率为21％。

高毛利率促使中国建筑将更多投资放在房地产开发业务上。中报显示，中国建筑上半年完成投资额1854亿元，同比增长5.9％。其中，房地产开发业务完成投资额1532亿元，占公司投资额的82.6％，同比增长26.5％，远超公司整体投资额增速，也是中国建筑各板块中唯一投资正增长的业务。

“主要还是感受到了地产开发能为各平台利润增色。”某房企内部人士说，行业格局从“强者恒强”转向“稳者更强”，但这些“巨无霸”在房地产开发业务方面有多个平行单位，涉及子公司盘根错节，是陆续推进地产板块整合还是各自为战是一个问题；它们旗下的房地产业务都曾经历多年起伏波折，能否在市场树立品牌也有待观察。