房地产“活水”将至？

近日，国家统计局发布了2022年9月份70城房价数据。9月商品房销售面积和商品房销售额分别为13532万平方米和13510亿元，环比增长明显，带动1-9月商品房销售面积和销售额同比降幅收窄。  

价格方面，9月70个大中城市商品住宅销售价格环比总体呈降势，新房价格环比下降0.3％，同比下降2.3％，环比降幅持平，同比降幅扩大0.2％。  

市场销售略有改善的同时，开发投资预期仍有待改善。数据显示，1-9月全国房地产开发投资、房屋新开工面积下降。  

与此同时，房地产行业政策利好频出，在公积金、商贷利率双双下降、多地楼市限购放松等政策相继落地后，涉房企业融资政策也迎来罕见“开闸”。  

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“此次证监会表态，是对2018年融资禁令的大松绑，实际上也对涉房企业再融资工作做了明确的转向。要用好用足再融资新政，促进企业各产业的健康发展。”  

陕西省房地产协会会长王圣学认为，上述政策一方面有利于当下房企纾困，鼓励其他领域企业参与房企、房地产项目纾困；另一方面设定融资企业标准，在激活市场的同时，符合国家房住不炒的政策基调。  

金九银十为何“失色”？  

从数据来看，今年金九银十失色或已成定局。  

统计局数据显示，三季度全国固定资产投资（不含农户）增长5.7%，而具体到房地产领域，开发投资增速同比下降8%，跌幅进一步扩大。  

“可以说，房地产开发投资仍未走出低迷。”王圣学说道，“当下一种普遍的现象是开发商没钱，房企对拿地与开工并不积极，在建项目情况也不乐观。。”  

房价方面，9月新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有54个和61个，比上月分别增加4个和5个。  

值得注意的是，统计局数据显示，前九月房地产开发投资领域国内贷款13661亿元，下降27.2%；定金及预收款37348亿元，下降34.1%；个人按揭贷款18397亿元，下降23.7%。  

“尤其是今年，消费者购房意愿出现明显减弱。”一房企人士说道：“以西安为例，一个明显的迹象是万人摇几乎消失、千人摇大幅减少，即使是是低于均价的倒挂盘也是如此。具体来看，西安市城六区内改善型项目几乎成为供应主流，而对于这部分购房群体来说，要么就是持币观望，要么就是手里置换房子目前卖不出去，无法变现。”  

值得一提的是，作为近两年楼市表现持续坚挺的城市之一，西安在今年“金九银十”中也出现了新房罕见下跌的趋势。9月份西安新房环比下降0.5%，是今年新房价格环比首次出现下降。  

王圣学认为，西安楼市低迷趋势已然十分明显。首先，社会经济环境和疫情对行业影响较为重大；其次从数据来看，西安此前楼市小幅度松绑未达预期效果，政策仍需加码。比如公积金、商贷利率进一步放宽、商转公开放以及对房企进行一些缓交拿地金、项目建设配套资金等政策鼓励。最后落到消费者购房需求，可以借鉴其他城市的购房补贴等举措进一步激活需求。  

活水将至  

早在2018年10月，《A股上市公司再融资审核知识问答文件》中，就明确拒绝对涉房企业再融资。同时规定，房企或涉房企业申请再融资，为防止募集资金变相用于房地产业务，暂不推进审核。  

时隔5年，涉房企业A股融资罕见破冰。10月20日，证监会相关人士透露，对于涉房地产企业，证监会允许部分存在少量涉房业务但不以房地产为主业的企业在A股市场融资。  

据报道，上述政策明确界定了融资企业要求，其中到最近一年一期房地产业务收入、利润占企业当期相应指标的比例不超过10%；参股子公司涉房的，最近一年一期房地产业务产生的投资收益占企业当期利润的比例不超过10%。  

一业内人士说道：“‘10%’是个明显的信号。对于当下市场而言，房企纾困需要其他企业、资金的参与，上述政策激活了涉房企业的融资需求和渠道，同时也进一步鼓励市场企业和资本进入楼市，有助于国家鼓励保交楼防烂尾。”  

上述人士举例到，自去年年底以来，相关部门就不断鼓励AMC（资产管理公司）纾困房企，同时多地表示将给予其融资支持。  

比如今年7月19日，区域性AMC河南资产管理有限公司（下称：河南资产）官网便刊登了郑州地产纾困基金相关信息，主要由其与郑州地产集团合作设立郑州市地产纾困基金，通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式，参与问题楼盘盘活、困难房企救助等纾困工作。  

“河南资产并不是孤例。伴随着市场寒冷态势延续，涉房企业需要资金‘血液’，纾困房企更需要其他企业的参与。而本次政策便是激活更多企业的关键节点之一。”上述人士谈道。  

严跃进认为，此次松绑的出发点是清晰的，通过松绑且明确资金不能流入房地产领域，有效确保再融资资金流入实体经济产业。同时，进一步体现了落实房住不炒、鼓励资金流入实体经济的导向。  

值得一提的是，上述消息发布后不久，数家A股涉房企业便迅速抛出再融资计划，同时还有部分上市公司计划以资产重组的方式剥离部分房地产业务以清理融资障碍。  

以东百集团和中国能建为例，根据公告，中国能建则拟募集资金不超过150亿元，用于以新能源为主的新型综合能源项目，包括光伏、风电、氢能、储能等新能源一体化、专业化项目，新能源工程施工项目、新能源重大装备采购，以及生态环境治理、新型基础设施等项目。而东百集团则计划非公开发行股票募集资金额度不超过10亿元。  

针对上述政策，光大证券发布研究报告称，证监会放松涉房地产业务融资限制，建筑央国企将更加受益，将拓宽相关企业的渠道，有助于提升企业的资金实力。对建筑央国企后期扩张带来实质性利好，可借助此次政策松绑获取规模可观的权益融资资金。