困境房企望穿秋水，市场回暖曙光乍现

近日，房企1-2月销售数据集中发布。新城控股的销售，不出意外的也下探了。

3月3日，新城控股(601155.SH)发布经营简报，今年2月份，新城实现合同销售金额112.31亿元，比上年同期减少9.81%;1-2月，累计合同销售金额约190.94亿元，比上年同期减少34.37%。

财经新地产梳理发现，在已经公布业绩情况的百强房企中，新城控股并非销售下滑的孤例。今年以来，房企销售数据全线萎缩。今年前2个月，TOP100房企操盘口径销售金额为9266.5 亿元，同比下降43.2%。

“困境”中，政策端逐步释放暖意。在3月5日公布的《政府工作报告》中，强调了支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

目前，在“因城施策”的指导下，已有多地进行实质性的放松。同时，研究机构普遍认为，地产成交量将在3月份见底，行业基本面有望在二季度后回暖。

01新城控股销售下滑

新城控股的报告显示，2月份公司实现合同销售金额112.31亿元，比上年同期减少9.81%;销售面积约118.48万平方米，比上年同期减少9.03%。1-2月累计合同销售金额约190.94亿元，比上年同期减少34.37%，累计销售面积约198.19万平方米，比上年同期下降37.94%。

值得注意的是，新城控股的销售下滑早有预兆。据新城控股1月8日发布的经营简报，2021年1-12月，新城累计合同销售金额约2337.75亿元，比上年同期下降6.85%。

新城控股为新城发展持股67%的子公司，截至2021年上半年，占新城发展营收的99%以及其债务的89%。这两家公司统称为“新城”。

此外，新城还因销售萎缩被下调了评级。2月22日，穆迪将新城发展(01030.HK)、新城控股及新城环球的展望由“稳定”调整至“负面”。

穆迪助理副总裁兼分析师Kelly Chen表示：“负面展望反映了穆迪对新城在未来12-18个月内房地产销售萎缩和信用指标减弱的预期，且运营环境和融资条件受限。”

穆迪预计，在未来12-18个月，由于运营环境和融资条件受限，新城的合同销售额和收入确认将减弱。

具体而言，穆迪预计，新城的总合同销售额在2021年下降7%至2340亿元，将分别在2022年和2023年下降至约1850亿元人民币和1800亿元人民币。穆迪还预计：“在市场环境不佳的情况下，新城可能会提供价格折扣，以支持其合同销售，从而给其利润率带来压力。”

02房企业绩全线萎缩

实际上，销售下降并非新城一家。

据中信证券3月1日发布的研报，2022年1-2月，样本企业销售金额下降40.4%，销售面积下降33.3%;2月单月，样本企业销售金额下降42.6%，销售面积下降32.7%。

另据国信证券研报，今年1-2月，TOP100房企操盘口径销售金额为9266.5 亿元，同比下降43.2%。

值得注意的是，各梯队操盘销售金额同比增速、门槛均出现较大幅度的下滑，腰部房企门槛降幅最大。

其中，TOP10房企实现操盘口径销售金额3830.9亿元，同比下降41.2%;TOP11-20房企实现操盘口径销售金额1506.1亿元，同比下降48.2%;而跌幅最大的是TOP21-30房企，同比下降49.2%;跌幅最小的是TOP31-50房企，同比下降40.1%;TOP51-100房企排名第二，同比下降40.6%。

另外，龙头房企操盘金额也全线萎缩，仅一家实现增长。从2月单月操盘口径销售金额来看，碧桂园的销售金额最高，为407.0 亿元，但也同比下滑12.57%。其次为万科地产、融创中国、保利发展、绿城中国，分别实现销售金额306.9亿、213.8亿、193.2亿、127.3 亿元，同比变化分别为4.5%、-35.7%、-39.63%、-32.29%。

从1-2 月累计操盘口径销售金额来看，碧桂园最高为876.8 亿元，同比微涨5.8%。其次为万科地产、融创中国、保利发展、绿城中国，分别实现销售金额637.6亿、477.9亿、453.2亿、273.5 亿元，同比变化数值分别为-2%、-21.87%、-39.64%、-17.87%。

03危机链式传导

针对销售遇冷的原因，国信证券在研报中解释道，受监管收紧影响，行业仍处于较为艰难时刻。例如，“三道红线”、贷款集中度、预售资金监管等政策影响房企流动性;供地端“两集中”政策打乱房企周转节奏，导致多数房企供货结构受到影响，1-2 月部分城市开盘楼盘较少、质量低，进而影响购房者的需求。

而春节期间受疫情影响，返乡潮仅在部分地区出现，规模也不及预期。此外，自去年房贷利率提升、房贷额度收紧，需求端一直较为萎靡，叠加房地产税试点等不确定因素，也使楼市观望氛围较浓。

实际上，房地产行业信用仍在危情时刻，“借新还旧”仍是企业的核心能力。

“此前，房企大多通过‘借新债、还旧债’来保证资金周转。而自恒大爆雷后，投资人和金融机构对房企的还款能力产生怀疑，并出现一定程度的‘过度反应’。之后，游戏规则变成‘先还旧、后借新’。因此，去年下半年，仅仅几个月内，融资环境就表现出‘冰火两重天’——不少开发商从高歌猛进的扩张，突然陷入资金链断裂。”一位前房企营销负责人对财经新地产分析道。

而贝壳研究院在回顾总结2021年楼市时分析道，融资收紧下，房企经营更加依赖销售回款。而信贷收紧导致购房者贷款难度加大，特别是部分三四线城市本是房企存货主要区域，而“限跌”政策下，房企销售进一步减慢。在融资和回款明显下降的情况下，多地收紧预售资金监管，让房企可用于经营的现金流雪上加霜。而房企经营难，则进一步导致信用违约频发。

04曙光乍现 回暖可期

自去年年底，政策端开始出现放松。

2021年12月6日中央政治局会议提出，“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”。12月8-10日，中央经济工作会议指出，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”等。

此外，在“因城施策”的指导下，已有多地进行实质性的放松。包括降低首付比例、降低房贷利率、提高公积金贷款额度、提供购房补贴等。国盛证券预测：“政策底已经显现。”

3月1日，郑州市政府办公厅发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》(下称《通知》)，为限购、限贷政策“松绑”，且明确提出鼓励拆迁群众选择货币化安置。

其中，对居民购房影响巨大的信贷政策有所松动。《通知》提出，要降低个人住房消费负担，引导当地金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率。

另外，二套房贷款利率也释放了更大的松动。《通知》显示，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房时，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

国泰君安证券发布于3月2日的研报指出，2022年房地产市场最主要的风险不单是房企资金链风险，而是升级至需求下行的风险，房企造血能力下降、压力大幅度上升。相比于近期各城市以加大银行信贷投放力度为主的放松，郑州此次调整可谓全方位宽松。作为省会城市，郑州此次政策宽松有极强的信号意义。

政策端释放的“暖意”，在交易市场也有“回应”。

据贝壳研究院报告，今年2月，50个监测城市二手房成交量环比增长约4%，考虑春节假期及自然天数较少，市场的实际修复力度十分明显。同期，50城的二手房价格环比止跌转稳。

另据中指研究院数据，百城新房和二手房环比价格均在2月由跌转涨，涨幅分别为0.03%和0.14%。

去年年底时，贝壳研究院曾预测，房地产一季度成交量能够完成筑底，二季度成交价格实现止跌。近期随着“小阳春”的到来，更多的机构认为，地产销售将在3月见底，行业基本面将在二季度后逆转。

中信证券研报指出，2021年10月份之后，按揭贷款投放就出现了额度足但需求弱的情况。郑州此次改变首套房认定标准，尤其是对已经还清贷款的居民新购住房认定为首套房的规定，有望显著刺激改善性置业的需求。

中信证券认为，这一政策如果在全国范围内逐步推广，将有助于房地产市场在2022年3月见底。房屋销售的回暖，预计将对推动项目层面并购，逐步化解信用风险，起到相当积极的作用。

在3月5日的《政府工作报告》中，再次强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

房地产业内普遍认为，这样的表述有利于市场稳定发展，对行业是利好消息。一位供职于某头部房企的人士对财经新地产表示：“业内普遍预计，市场将在一季度筑底，二季度逐步回暖，这对困境中的房企非常重要。销售复苏后，企业信用也会得到修复，这样，大家就都能熬过去了。”