[两会]全国政协委员张建明：留足“窗口期” 全面实行现房销售制度

“中国房地产市场经过20多年的迅猛发展，预售制这项原意在于扶持房企的政策也到了退出历史舞台的时候，实行现房销售制度，有助于坚持住房的消费属性，抑制其资本属性过热带来的泡沫。”今年是全国政协委员、四川省工商联副主席、明宇集团董事长张建明本届履职的第五年，他将第三次把取消商品房预售制的相关建议带上全国“两会”。他认为，房地产是民生问题，在中国家庭资产配置中，79%由房地产构成。房地产的健康发展，对提高人民生活的幸福感具有举足轻重的地位和作用。  

试点的“信号”：现房销售是大趋势  

购房者有更多保障  

2020年，海南出台文件实行现房销售制度，成为我国首个全面实施现房销售的省份，并且表示此后开盘的楼盘也不再继续采用预售制。之后，浙江、湖北、江苏、四川、河南、辽宁等省份的多城开始实施“取消预售制”。  

对于曾经参与商业地产开发的张建明来说，试点释放出了“信号”：现房销售将是大趋势。“在过去二十年中，商品房预售，确实很普遍，加速了建设资金的周转，客观上对房地产市场的繁荣发展起到了关键作用。”张建明经过扎实调研后发现，商品房预售制度也存在一些弊端。在商品房预售制度下，对于购房者而言是先交钱再拿房，存在很多不可预料的因素和风险，对购房人有失公平。。例如，如果遇到开发商偷工减料，建造劣质工程，可能购房者拿到的是不合格房子。更严重的情况是，遇到房地产下行周期，若房地产开发商资金管理不善，其所开发楼盘可能最终会变成“烂尾楼”。  

他认为，国家提出共同富裕的发展目标，就必然面临房地产政策的相应调整，这也是历史的客观规律。  

观点：实行现房销售制度  

是去杠杆、消泡沫、防风险的需要  

张建明认为，预售制是地产高杠杆的主要源头，地产高杠杆又是衍生金融风险的重要源头。实行现房销售制度将从根本上降低开发商的财务杠杆，消除开发商疯狂拿地、囤地的动能，有效防范金融风险，促进房地产业的理性回归。  

同时，实行现房销售制度，也是坚持“住房不炒”定位的需要。预售制令开发商有了捂盘惜售、哄抬房价的可能，令炒房者有了炒作房价的预期和空间，有悖“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。实行现房销售制度，有助于引导市场关注房地产的消费属性，遏制资本属性的过度扩张。  

建议：留足窗口期  

全面实行现房销售制度  

“当然，我们也要避免‘欲速则不达’，要留够窗口期。”张建明强调，建议在政策公布和正式施行之间，留足一定时间窗口（比如三年），给相关市场主体评估、调整、转型等充分准备，以确保新政的有序、稳健、高效实施。但是无论是实施商品房预售还是现房销售，都应该以维护良好的市场秩序为根本。  

他建议，时机成熟时，取消预售制，全面实行现房销售制度。对于企业，可以促进其由“资本”驱动到“营运”驱动的切换。对于地方政府，可以摆脱经济对地产的过度依赖，促进高质量发展。