南京第三批集中供地城投托底，超八成底价成交

10月19日，南京第三轮集中供地落下帷幕。此次共出让32宗地块，最终，1宗触顶摇号，3宗有溢价，27宗底价成交，1宗流拍，总成交额274.7亿元。

具体来看，中交新六城投联合体竞得4宗地块，六合新城建设、溧水经开集团竞得3宗地块、颐居建设、溧水城建、高淳经开竞得2宗地块，伟星置业、奥体建设、建发、南京交投、中天美好、明月建设、金融城建设、棠盛置业、新六城投、佳祺建设、石湫科教城、高淳安居置业、高淳建发、高淳文旅投资分别竞得一宗地块。

中指研究院土地事业部负责人张凯指出，本次拿地企业结构延续了其他城市城投等平台公司进场托底的态势，南京三批次拿地企业多为地方城建和城投公司，进一步反映市场热度不足。

热门地块均在河西南

本轮出让地块中最引人注目的是触顶摇号的NO.2022G70地块。

公开资料显示，该地块位于建邺区双闸街道，东至红菱街，南至规划道路，西至规划绿地，北至扬子江大道，为R21住宅用地，土地面积18318.52平方米，容积率2.4，建筑面积43964.45平方米，地块起始价15.5亿元，楼面起价35255.76元/平方米。

由于地块所处的河西南板块利好较多，该地块开拍后引来23轮竞价，直到该地块触及中止价，转为摇号出让，最终地块成交价17.8亿元，楼面价40487.26元/平方米，溢价率14.84%。

同样竞争火热的还有“建邺区的NO.2022G67号地块”。该地块既是本轮出让地块中总价最高的地块，也是本轮供地中单价最高的地块。

资料显示，该地块位于建邺区沙洲街道，为R2二类居住用地，土地面积48719.37平方米，容积率1.0＜Far ≤2.75，起始价50.3亿元，起始楼面价为40828元/平方米，上限价57.7亿元。

最后，经44轮报价，该地块被颐居建设以底价54.7亿元成交，成交楼面价约40828元/平方米，溢价率8.75%。

另两宗溢价成交的地块分别是NO.2022G71地块和NO.2022G73地块。前者被颐居建设以13.3亿元竞得，成交楼面价32527元/平方米，溢价率0.76%；后者被建发以21.8亿元竞得，楼面价30450元/平方米，溢价率0.46%。

资料显示，NO.2022G71地块位于建邺区双闸街道，为R2二类居住用地，土地面积17037.23平方米，容积率1.0＜Far ≤2.4，起始价13.2亿元，上限价15亿元；NO.2022G73地块位于建邺区双闸街道，为R2二类居住用地，土地面积29830.0平方米，综合容积率2.4，起始价21.7亿元，上限价24.8亿元。

但大多数地块仍延续了底价成交的趋势。数据显示，本轮出让的32宗地块中，有27宗底价成交，占比高达84.38%，较年内第二轮集中供地70.45%的增加了13.92个百分点。

数据显示，南京第二轮土拍推出44幅宅地，其中，2幅流拍，5幅触顶成交，6幅溢价成交，31幅底价出让。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次南京第三批次拍地的行情，和预期基本上一致，即土地底价成交的态势没有变。目前房企拿地的资金约束比较大，所以能够底价成交，就可以认为土地交易市场完成了初期的任务和要求。此外，南京的土地交易流拍情况也不是特别多，和南京土地投资机会依然较大的预期有关。

14宗地块因故延期

值得一提的是，在第三轮集中供地开拍前4天，南京土地市场网发布《关于延长NO.2022G66等14幅国有建设用地使用权出让挂牌竞买时间的公告》，对第三批次集中供地中14宗地块出让时间进行延期。

按照原计划，本轮集中供地要公开出让46幅地块，原总用地面积约173.4公顷，总出让面积169.95万平方米，总建筑面积338.74万平方米，起拍总价463亿元。

据了解，延期地块主要集中于鼓楼、建邺、栖霞、江宁四个区域，其中，栖霞区8宗、江宁区4宗、鼓楼区和建邺区各1宗。

“因故延期的14宗地块属于一个比较大的体量，不会是因为没有房企报价导致延期。”上海中原地产首席分析师卢文曦表示，大概率是因为一些系统性的、大的动作要调整，一旦规则上出现一些重大调整，市场也会发生相应改变。

好地研究院则表示，南京此次地块延长挂牌竞买时间，或许与近日财政部发布的《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》有关。该通知指出，“严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口”。

好地大数据显示，城投类公司一直是南京集中供地的常客，2021年第三批集中供地中，城投类公司拿地额占比超过一半，达到53.4%。2022年两批次虽有回落，但也稳定在30%的高位。

粗略估算，本轮集中供地中城投占比超50%，托底楼市态度十分明显。

取消新房毛坯限价

相较于此前的土地出让方式，南京第三轮集中供地最大的变化是：所有地块均未设新房毛坯限价。

事实上，自2020年7月起，南京土地出让就采取“双限”政策，即限定好该地块的最高地价、限定该地块入市后的最高新房售价，开发商根据拿地价和新房售价即可算出该地块的利润空间，达到稳地价、稳房价的目的。

“双限”政策执行一年后，也就是2021年8月南京年内第二轮集中供地公告发布之际，南京将政策升级为“限房价、定品质、竞地价”，有意在关注房价、地价的基础上，向关注商品房品质提升。

与此同时，南京市规划和自然资源局对竞买人和竞买保证金比例设置诸多限制，比如竞买人所属企业集团的成员企业、与该竞买人之间存在直接或间接持股关系的企业均不得同时与该竞买人报名竞买（含联合竞买）同一幅地块；住宅（商住）用地竞买保证金比例由出让起始价的20%调整为20%-80%，热点区域不低于50%，并要求一个月内付清全部土地成交价款。

不过，在2021年底第三轮集中供地遇冷后，南京逐步放松土拍规则。

在2022年的首轮集中供地中，南京在“限房价、定品质、竞地价”的出让方式进行了调整，首先调整集中取消了租赁住房的配建要求，除G03地块外，所有地块均取消了租赁住房的配建要求；其次，包括南部新城大校场、江北新区核心区等区域在内的地块，竞买保证金比例全部下调至起始总价的20%，支付土地成交价款可延长至6个月或以上。

值得一提的是，虽然2022年首轮集中供地依旧对房价加以限制，但定价较此前同片区的房价相比有了一定的增长，也就是增加了该地块的利润空间。

第二次集中供地的调整更为明显。在公布出让的44宗地块中，包括老城东（秦淮）、大校场、河西南、燕子矶老镇在内的13宗地块未设商品房毛坯销售均价，而是实行“差异化定房价，按程序报备”的政策。

对此，克而瑞地产研究中心认为，此举可令房企优化项目利润空间，也为市场带来更多差异化产品，有利于支持合理的改善性住房需求，促进市场健康发展。

剩下设置商品房毛坯销售均价的地块中，大多数也上调了新房限价。此外，还在土拍规则方面做了一些调整，例如，取消“当网上交易达到最高限价须通过摇号确定竞得人的地块，对商品住宅预售条件提高至完成住宅部分投资额的50%”。

直至本轮集中供地，南京所有地块全部取消设置商品房毛坯销售均价。

“土拍规则的放松，主要出自于对当下房地产市场环境的考虑。”卢文曦表示，在现在的大环境下，房企拿地越多、成本越高、风险越大，因而越来越多的房企选择躺平，从而走向另一个极端的房地产市场。适当的给与开发商一些利润空间，不仅有利于房企的发展，也有利于市场的良性发展。

“不过，土拍热度仍没有明显改善。”张凯表示，即使本次土拍罕见取消了所有地块的毛坯销售限价，意在提供给房企更多的利润想象空间，但由于房地产市场热度尚未恢复，房企拿地仍然比较谨慎。