103城房贷利率创近年新低 超四成城市未达下限或再降

6月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期及5年期以上LPR分别为3.7%、4.45%，均与上月持平。虽然6月LPR按兵不动并不意外，但业内人士认为，如果房屋成交跌幅超出预期，不排除今后有下调LPR的可能。

继5月5年期以上LPR下调之后，房贷利率下限降至4.25%。据贝壳研究院监测数据显示，6月103个重点城市主流首套房贷利率为4.42%，二套房贷利率为5.09%，创2019年以来新低。其中，有58个城市首套、二套房贷利率已降至下限；其余45个城市未触及下限，仍有下调的空间，占比超过四成。

LPR按兵不动，多地房贷利率仍有下调空间

作为房贷利率参考基础，5年期以上LPR关系着房贷利率的变动。对于6月份5年期以上LPR按兵不动，贝壳研究院市场分析师刘丽杰认为，5月份5年期以上LPR已降低15个基点，政策效果释放需要时间。此外，各项稳增长措施进入落实阶段，货币政策整体上处于效果观察期，短期内LPR再次下降的可能性较低。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为，6月份，管理层需观察既有松绑政策效果，以及疫情结束后的消费态势等，因此，此时LPR按兵不动是合理的。

在李宇嘉看来，尽管1-5月份全国楼市销售额、新开工、拿地数据同比跌幅都在扩大，但5月单月环比改善迹象很明显，比如销售面积环比增长26%，土地购置环比增长46%。而且，各项楼市指标单月同比跌幅也在收窄。因此，如果继续降低LPR，会与各地疫情纾困的刺激政策形成叠加，导致房价或会快速上涨。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也表达了相同的观点，他认为，鉴于MLF（即中期借贷便利）的操作减少以及5月LPR已经下调了15个基点，应该说当前LPR调整会“暂时休整”。尤其是在稳经济大盘和一揽子政策发布后，各类配套政策基本到位，所以，6月下旬各地更强调政策的实际转化而非政策的出台，近期各地更多体现为对既有宽松信贷政策的消化。

据贝壳研究院监测，6月，103个重点城市主流首套房贷利率为4.42%，二套利率为5.09%，分别较上月回落49个、23个基点，创下2019年以来新低。在103个城市中，有58个城市首套、二套房贷利率已降至下限，但仍有45个城市房贷利率高于下限，未来仍有降息空间。

而此前，截至5月25日，融360数字科技研究院监测的42个城市中，有17个城市最低可执行首套4.25%、二套5.05%的房贷利率，包括苏州、郑州、济南等地；也有5月15日之前首套房贷利率尚在5%以上的城市，比如温州、南京等地；此外还有部分城市的银行，仅针对优质客户或者合作楼盘可以执行下限利率水平。

“受此前房贷利率下限下调以及5年期以上LPR下调等影响，客观上都促使房贷进入到利率下降的通道。同时一些城市也明确了房贷利率要朝着低利率的方向推进，因此，当前房贷利率会继续宽松，购房成本将进一步降低。”严跃进认为，不会因为LPR没有进一步下调或其他情况而出现房贷成本的上升，后续各地房贷利率下调的空间很大、概率也很高。

业内：当前LPR已处较低水平，未来仍有下调可能

“在本轮房贷利率下调过程中，三四线城市利率下调幅度较大，如河南的开封、新乡、许昌、驻马店以及江西上饶等地主流首套房贷利率，较去年9月的高点时下调超过200个基点。”刘丽杰介绍称，这代表银行对三四线城市住房的支持力度更大。

刘丽杰表示，房贷利率下降叠加部分城市降首付、取消“认房又认贷”，实质上是在提高购房者的购买力，有助于加快市场成交。据贝壳研究院数据显示，6月上半月，50城二手房日均成交量较5月日均水平增加20%；而随着各地继续降息，将有利于6月及下半年市场交易的修复。

在李宇嘉看来，考虑到LPR的水平已经是比较低了，最低房贷利率降到了4.25%。因此，当前各地扭转房地产消费不足的问题，应该是推进更加精细化的一城一策。随着疫情向好、一揽子纾困政策落地，加上前期央行降准和定向对楼市降息，以及各地密集纾困楼市，预计6月份楼市销售会有明显好转，特别是热点城市更为明显。

与此同时，李宇嘉认为，如果居民购房在6月份继续下降，且跌幅超出预期，经济数据又不理想的话，不排除7月份新一轮调整窗口出现后，再度启动下调LPR。

“展望下一阶段，如有必要，下调5年期以上LPR的可能性相对更大。”中国民生银行研究院宏观研究中心主任王静文表示，上月5年期LPR下调之后，房贷利率下限进一步下降至4.25%，相比于2016年房贷利率8.5折期间4.165%的水平，仍有接近10个基点的下调空间。

在王静文看来，本轮经济稳增长主要靠基建，扭转预期主要靠房地产，这两者都对长端利率敏感。如果需要进一步加大稳增长力度，则更有可能通过下调5年期以上LPR为其助力。