地产洗牌，“最牛开发商”半年净利润181亿，有房企毛利率低至1.4%

房地产的调整让行业格局生变，一些房企走下神坛的同时，另一批开始上位。

时代财经以克而瑞销售排行榜为统计口径，梳理了30家上市房企上半年的业绩表现。对比去年同期，今年上半年共有6家房企跌出30强，滨江集团、华发股份、远洋集团、中骏集团、首开股份和路劲挤入榜单。

在新的TOP30中，仅有越秀地产和首开股份实现了销售的正增长，上位房企多因跌幅小于行业水平而实现名次的跃升，个别房企则由于跌幅过大而使后来者“有机可乘”。

从半年度报告或销售简报公布的数据来看，2022年上半年，一共有9家30强上市房企的销售额突破千亿规模，上年同期则有16家。

尽管2022年上半年销售额同比下跌是行业常态，但从30强房企的收入水平来看，在不少房企出现负增长的同时，仍有部分房企有着相对坚挺的表现。而在净利润表现上，万科超过中海，成为半年度的“净利润王”。

6家房企毛利率在增长

时代财经统计得知，30强上市房企中，除了2021年年报、2022年半年度报告“难产”的融创中国和世茂集团，依然有12家房企在2022年上半年实现营业收入的同比增长，分别是万科、保利发展、龙湖集团、绿城中国、招商蛇口、越秀地产、中国金茂、华发股份、远洋集团、中国铁建、建发国际集团和路劲。

其中，涨幅最大的是建发国际集团，同比增长90.9%至169.5亿元；涨幅最小的是路劲，同比增长0.4%至49.7亿元。

就营业收入的规模而言，突破千亿的房企仅有5家，分别是万科、绿地控股、碧桂园、保利发展和中国海外发展。其中，万科收入最多，约2069.2亿元，中国海外发展排名第五，约1037.9亿元。

此外，2022年上半年，营业收入超过去年全年一半的房企仅有2家，即绿城中国和越秀地产。绿城中国为647.3亿元，达到去年全年的64.6%，越秀地产为312.9亿元，为去年全年的54.5%。

毛利率方面，2022年上半年一共6家30强上市房企实现同比增长，分别为路劲、金地集团、新城控股、中国金茂、建发国际集团和绿地控股；而在时代财经去年的统计中，毛利率同比增长的30强上市房企仅有1家，为招商蛇口。

值得一提的是，自2019年以来房企毛利率持续下探，而下探的原因主要是过往低毛利率项目进入了结转高峰期。2022年上半年，30强上市房企仅有15家毛利率超过20%。

虽然毛利率的高低对房企的毛利润规模产生影响，但对毛利润规模的大小起决定作用的依然是营业收入的规模。

时代财经了解到，营业收入规模第一的万科实现的毛利润规模同样为30强上市房企的第一，达到423.3亿元；毛利润超过百亿规模的房企一共有9家，除了万科，还包括保利发展、绿地控股、中国海外发展、龙湖集团、华润置地、碧桂园、绿城中国和招商蛇口，基本是营收规模排名前列的房企。

万科超中海成半年净利润王

与毛利率的走势相似，2019年以来上市房企净利率持续下探。不过，2022年上半年则首次出现净利率为负的情况。

2022年上半年，30强上市房企中仅有4家实现净利率的正增长，与去年同期持平，但净利率超过10%的房企仅剩下9家，而在去年同期，还有16家（注：剔除融创中国和世茂集团）净利率超过10%。

此外，30强上市公司中有4家房企的净利率为负，分别为金科股份、龙光集团、首开股份和融信中国。时代财经了解到，2022年上半年，这4家房企发生亏损，其中金科股份亏损12.6亿元，龙光集团亏损7.1亿元，首开股份亏损13亿元，而融信中国亏损最大，高达45.7亿元。

营业收入和毛利润规模的大小影响着房企的净利润水平，但实际上，凭借优秀的管理水平房企亦有机会实现净利润规模的反超，也因此，中国海外发展常年称霸“利润之王”。

时代财经统计得知，2022年上半年，净利润超过百亿规模的30强上市房企有4家，分别为万科、中国海外发展、保利发展和华润置地；而实现正增长的则有5家，分别为万科、保利发展、绿城中国、金地集团和中国铁建。

值得注意的是，如非在2022年上半年发生了23.9亿元的外币汇兑净亏损，中国海外发展的净利润规模或能超越第一的万科登顶30强房企。

时代财经了解到，2022年上半年，中国海外发展实现净利润175.9亿元，其中公司股东应占溢出利为167.4亿元，扣除税后投资物业公允价值变动收益后的股东应占溢利为149.6亿元，连同扣除汇兑净损益后的股东应占溢利为人民币173.5亿元。万科方面，2022年上半年汇兑收益净额高达10.6亿元。

中国海外发展和万科汇兑一亏一盈的背后，是离岸人民币对美元汇率的走低。一般而言，离岸人民币相对美元走弱，海外融资头寸较大、美元负债较多而以人民币为主要收入来源的公司将面临着利润被侵蚀的压力，而对海外营收占比较大的公司则可产生正面的影响。

实际上，由于过往在国际市场的融资需求，不少房企积累了美元负债，2022年上半年离岸人民币的走弱为这些房企带来了汇兑损失。以中国海外发展为例，2021年年报显示，截至2021年底，中国海外发展的存续美元债约合人民币448.8亿元。

时代财经统计得知，由于汇率波动而被侵蚀利润的房企不止中国海外发展，还有碧桂园、保利发展、招商蛇口、龙湖集团、绿城中国、旭辉集团和雅居乐等等，相关亏损金额为数亿到数十亿不等。2022年上半年出现亏损的融信中国同样有一笔高达10.6亿元的融资损失。

以碧桂园为例，2022年上半年，碧桂园实现归属于股东的利润为6.12亿元，如剔除公允价值变动、汇兑净损益等影响后，归属于公司股东的核心净利润达到49.1亿元。

这些发生汇兑损失的房企，在去年同期乃至2020年至2021年全年，基本实现汇兑的净收益。半年报显示，碧桂园的汇兑反映在财务费用中，2022年上半年，碧桂园录得对冲后的汇兑净亏损约44.8亿元，而去年同期碧桂园实现的净汇兑收益为8.3亿元。