房地产行业毛利率跌破20％均线，“筑底回升”依然是“诗和远方”？

行业的艰难在企业公布的半年报中展现的淋漓尽致。

截至9月2日，除恒大系三家、佳兆业集团、鑫苑置业等小部分房企仍未对外公布半年报数据外，行业内超百家上市公司均完成了前六月的业绩刊发。

“毛利率下滑”、“销售额同比大幅下降”、“盈利亏损”几乎在整个房地产行业蔓延。公开数据可见，包括祥生控股集团、蓝光发展、龙光集团等在内的80多家开发商上半年业绩均出现了不同程度的萎缩。

国金证券数据显示，2019年～2021年，房地产企业的毛利率跌幅逐年扩大分别为26.96％、23.35％、21.3％。而2022年上半年这一数据跌破了20％的均线，下滑至19.4％。

但也有不少企业在穿越周期，成为熊市中的行业亮点。

与此同时，从万科、保利发展、龙湖集团、绿城中国、越秀地产、华发股份等多家企业的销售业绩来看，行业也开始出现企稳回升的迹象。

一向被称之为业内“风向标”的万科集团董事会主席郁亮在半年报业绩会上坦言，“从短期来看，市场已经筑底，但是恢复是缓慢和温和的过程”。

业绩亏损直指五大原因

面对2022年上半年的业绩滑坡，房企们也在查找原因。

市场低迷叠加疫情影响导致销售回款遇阻，项目结转结构变化导致毛利率下滑，合作项目增多致使少数股东损益占比提升等成为了房企半年报出现频率最高的语句。

除上述三点外，计提资产减值规模增加也成为了不少房企的痛点所在，世联行坦言“报告期内公司计提资产减值准备对业绩产生一定影响”。

事实上不止世联行，碧桂园、弘阳地产、建业地产等房企均提及资产减值规模增加是业绩下滑或亏损的原因。

中房研协分析，受行业盘整及疫情影响，房企普遍通过降价促销的方式推动销售回款提速，在综合评估销售回款和资产规模之后多数房企计提资产减值，一定程度拉低了净利润水平，成为部分企业亏损的主因。

从运营角度来看，房企们在大力促销售、拉回款，但是实际数据表现却不尽如人意。

据中指院数据显示，2022年1—8月，TOP100房企销售额均值为477.6亿元，同比下降46.2％，降幅较上月收窄1.1个百分点； TOP100房企权益销售额均值为343.4亿元，权益销售面积均值为227.6万平方米，同比分别下降47.6％和51.2％。

随着销售额的减少，房企的梯队分化也更明显，TOP100的房企中，其中销售额超千亿房企10家，较去年同期减少14家；超百亿房企96家，较去年同期减少48家。

此外，值得注意的是，除上面提到的导致业绩下滑的原因外，不少企业，如碧桂园、正荣地产、雅居乐等也提到了汇兑风险。碧桂园直言，“集团大部分业务以人民币列值，外汇风险主要来源于未偿还的外币借贷（主要是美元和港币）”。

随着境外融资市场风险系数走高，大部分房企暂停海外融资活动。中指院数据显示，2022年8月，房企无海外债发行，仅通过发行信用债进行融资，发行规模同比仍保持下降趋势。其中，信用债发行规模为281.49亿元，相较于去年7月494.15亿元，同比下降43.03％。从融资成本来看，信用债融资成本有小幅上升，其中信用债平均利率为3.37％，环比增长0.08个百分点。

日前，监管机构计划通过指定国有企业担保和承销示范民营房企的人民币债券新发，为这些房企提供流动性支持，同时，监管机构指示国有增信机构——中债信用增进投资股份有限公司，对民营房企发债开展效力更强的“全额不可撤销担保”。

中指院预计随着各项积极政策的释放，房地产市场有望加快恢复进程，传导至市场端及投资者的周期也会相应缩短。

国资也难逃一跌

而在行业的筑底期，“寒冷”对所有的企业进行了无差别攻击。

作为央企房地产公司之一的招商蛇口上半年累计实现签约销售面积为487.51万平方米，同比减少36.71％；签约销售金额1188.27亿元，同比减少32.86％。

销售规模的缩减直接反映在了财务数据上面。

2022年上半年，招商蛇口归属于上市公司股东的净利润约18.86亿元，同比减少55.61％；净利润总额为40.07亿元，同比下跌31.22％。但，2022年上半年招商蛇口的营业收入达到了575.62亿元，同比增加28.9％。

截至6月末，同样出现增收不增利的还有大悦城。期内，大悦城实现营收 150.01 亿元，同比上涨 5.28％；净利润 10.58 亿元，同比下降 8.9％。少数股东损益达到 9.71 亿元，而归属母公司所有者的利润仅有 0.86 亿元。

除此之外，向来被行业称之为“利润王”的中海地产也难逃净利润下滑的局面。上半年中海系列公司实现收入人民币1037.9亿元，同比减少3.79％，股东应占溢利为167.4亿元，净利润率为16.1％，同比下降3.2个百分点。同样的，老牌房企中交地产仅获得了0.84亿的归母净利，却要承受47.87％的负增长率。

对于下半年的市场走势，华润置地董事会副主席张大为提到，受疫情反复、市场经济下滑等几重因素的叠加影响，房地产市场短期来看依然是承压的，具有一定的不确定性，难以全面回暖。

中海颜建国持同样观点，业绩会上，颜建国直言市场短期承压，当前的市场处于上下半场的转换期，转换期需要一段时间，包括行业出清，过程相当复杂，也是比较惨烈的。

而行业出清期要走多久呢，至今仍未有人给出准确的答案，但是，从各家企业发布半年报的时间来看，房企们在2022年上半年似乎有点战战兢兢。

作为A股上市公司的年报截止日——8月31日，当日发布半年报数据的房企有近20家之多，而8月30日同样有超15家“扎堆”。

“分散关注度，这样大家可以一起抗一抗压力。”某房企品牌负责人称。

经过了上半年的“洗礼”，下半年，房企们是否会拿出更好的答卷？对于2022年的年度报告，我们拭目以待。