半数盈利承压！上市房企迎年中大考

据中国房地产报记者不完全统计，截至8月26日，约有103家房企发布2022年半年报或中期业绩预告，其中45家房企预计或已经亏损，58家预计盈利的房企中有40家净利润同比下滑。

标杆大房企也不乐观。据碧桂园公告，预计上半年核心净利润45亿～50亿元，股东应占盈利2亿～10亿元，相比去年同期下滑93%。招商蛇口、绿地控股等亦陆续出现归属母公司净利润大幅下滑情况。

“因疫情影响公司交付规模下降，项目结算进度减慢，公司已通过精细化管控使得现金流保持相对平稳，并没有因为利润下降受到影响。”碧桂园集团总裁莫斌在投资者会上回应称。

建业地产、阳光城、正荣地产、荣盛发展、中南建设、首开股份、金科股份、珠江股份、北辰实业、中国宏泰发展、京能置业、财信发展、天誉置业、三湘印象、世茂股份等22家房企，去年上半年还处于盈利状态，今年上半年则全部跌入亏损；其中部分为出险房企。

亏损最多的是建业地产，预计上半年亏损额达50亿~60亿元，去年上半年净利润为7.29亿元，同比降幅达786%~923%。此次亏损也是建业地产30年以来首度亏损。

“无论是什么原因，作为企业决策人有不可推卸的责任。我向投资人致歉。”建业集团创始人兼董事会主席胡葆森在投资者会上说。似曾相识的一幕也曾出现在万科2021年度业绩发布会上。

头部国企、央企背景房企排名居前

在这份103家上市房企上半年归属母公司净利润榜单中，头部具有国企、央企背景的房企位居前列，前十名中仅龙湖集团一家民企，但净利润下滑亦是普遍现象。

第一名是中海地产。8月24日，中海地产发布2022年中期业绩报告，上半年实现收入1037.9亿元，同比减少3.79%；股东应占溢利为167.4亿元，同比减少19.42%。

中海地产方面对于下半年房地产市场筑底回升，持谨慎乐观态度，认为行业竞争是一场没有终点的长跑竞赛，一大批企业已经退出赛场，仍然在前进的企业分散成几个梯队，中海身处第一梯队，粮草充足并拥有43年长跑经验，目标是夺取胜利。

销售规模冲到第二的保利发展，预期上半年营业收入同比增长23.19%至1108.47亿元，营业利润191.72亿元，归属上市公司股东净利润同比增长4.1%至107.21亿元。

第三名龙湖集团，上半年同样实现了营业收入与净利润双增长。其中，营业额948亿元，同比增长56.4%；毛利201.5亿元，同比增长20.1%；股东应占溢利74.8亿元，同比增长0.8%。

第四名是绿地控股，上半年实现营业收入2045.5亿元，同比下降27.64%；归属母公司净利润42.01亿元，同比下降48.98%。

营业收入与净利润全部下滑，这样的成绩并不算理想。绿地控股在报告中称，上半年企业在极端困难的外部环境下保持了大局稳定，守住了现金流安全底线。截至上半年，绿地控股有息负债余额降至2228亿元，期内压降178亿元，期内实现回款777亿元，回款率114%。

接下来，减债仍是绿地控股主要任务。绿地控股管理层提出，计划安排足够优质资产用来偿债，用3年时间出售2000亿元资产，平均每年500亿~700亿元，包含自持商业、办公楼和酒店等。

第五名绿城中国，上半年实现收入647.31亿元，同比增长79.1%；公司股东应占核心净利润37.26亿元，同比增长36.7%；毛利率为17.4%，同比下降4.6个百分点。

绿城中国执行董事、副总裁、首席运营官李骏表示，随着政策的优化，目前市场出现了边际回暖迹象，“我们有信心完成全年任务，但现在也不能轻意下结论，还要视市场具体情况而定。”

招商蛇口排在第六位。据其业绩预告，预计上半年归属上市公司股东净利润为15亿～21亿元，同比降幅达50.6%~64.71%。

第七名是越秀地产，上半年营业收入312.9亿元，同比上升29.1%，归属母公司净利润17.07亿元，同比下降25.8%，增收不增利情况似乎愈发严重。

2013~2021年9年中，越秀地产营业收入增速和归属母公司净利润增速差值从未像现在这么大，侧面也反映出房地产行业此刻的特殊性。

排在第十名的金融街，是上半年盈利大幅上涨的企业之一。上半年，金融街实现归属母公司净利润11.49亿元，同比增长90.15%。增长原因除开发销售业务经营收益增加外，还包括出售资产所带来的约7.8亿元归属母公司净利润及投资性房地产公允价值变动。

碧桂园排在了第12名，预计公司上半年核心净利润45亿～50亿元，股东应占盈利2亿～10亿元，相较去年上半年的150亿元下滑93%。

对于预期盈利下降，碧桂园将原因归结为：一是市场下行叠加工程进度减缓，已出售物业确认的收入减少；二是期内部分低毛利项目结转，导致房地产业务结转毛利率下降；三是出于审慎原则对物业项目计提的减值增加；四是外汇波动造成预期净汇兑损失所致。

近日，阳光城前总裁朱荣斌在一场论坛上表示，目前行业内民企问题比较突出，但分析问题不应只局限在民企，也需要审视部分国资背景房企的风险。

同样拥有央企背景的远洋集团，上半年公司营业额为234.12亿元，全面亏损总额为8.8亿元，负债总值约1922.54亿元。

远洋集团方面表示，盈利不及往年主要原因是人民币贬值造成汇兑亏损、分占合营企业溢利下降以及房地产市场低迷及持续性新冠病毒疫情导致毛利率下降。

利润微薄或亏损房企占比超8成

本次统计的103家上市房企中，归属母公司净利润在-5亿元到5亿元的有74家，占103家房企的72%。相比于头部房企较大的净利润规模，这些房企呈现出利润微薄或亏损状态。如果再加上所有亏损房企，合计占103家上市房企的85%。也就是说，盈利微薄或亏损已占据行业主流。

曾经的千亿房企中梁控股，已从规模房企阵营中滑落。中梁控股发布盈利警告称，预期上半年归属母公司净利润较2021年同期的13.82亿元下跌65%~75%，约在3.46亿元至4.84亿元。

中梁控股方面表示，受宏观市场环境及新冠疫情影响，预期下跌主要是由于已交付物业面积减少，导致已出售物业确认收入减少；房地产市场疲软导致毛利率下降；汇率影响造成损失；物业项目减值增加及投资物业公平值亏损。

2021年，华侨城营业收入首次突破千亿元规模，但盈利表现却一直承压。2021年末，华侨城归属母公司净利润38亿元，同比减少70%；今年上半年，华侨城预计归属母公司净利润0.89亿~1.33亿元，同比下降91.63%~94.38%。

华侨城将业绩预减归因于：因房地产市场持续低迷，公司上半年销售量下降幅度较大；受疫情反复影响，旅游板块收入不及预期；受房地产行业毛利整体下滑影响，上半年结转项目毛利率较上年同期下降；部分重要结转区域项目因疫情缘故延后工期，使得上半年地产结转量不足。

有几家小房企出现扭亏为盈局面，包括ST银亿、电子城、天保基建、沙河股份、市北高新。

其中，天保基建由2021年中期亏损1亿元转为上半年盈利0.49亿元，主要是由于满足结转收入条件的房地产开发项目同比大幅增加所致。市北高新则主要由于全资子公司的房屋转让，使得其上半年营业收入和归属母公司净利润同比大幅增长。

一位市场人士认为，较多的小型房企由于缺乏规模效应，在市场下行期面临着业绩下滑困境。但也并非没有机会，未来等到行业复苏时，部分运营稳健的小型房企盈利状况或有好转。

“出险”房企出现大幅亏损

记者注意到，亏损房企名单中，有22家房企去年上半年还处于盈利状态，到了今年上半年全部沦为亏损。

这22家房企名单是：建业地产、阳光城、正荣地产、荣盛发展、中南建设、首开股份、天誉置业、三湘印象、南山控股、ST云城、金科股份、城建发展、中华企业、世茂股份、华远地产、万通发展、上实发展、珠江股份、北辰实业、中国宏泰发展、京能置业、财信发展。

已引河南国资入股的建业地产亏损规模最大。据其公告，建业地产预计2022年上半年归属股东净亏损50亿~60亿元，去年同期为盈利7.29亿元。

建业地产将亏损归因于：房地产行业持续低迷，销售同比下滑；新冠疫情影响导致工程进度推迟，年内交付体量下跌，结转收入减少；商业租赁需求下降，投资物业公允价值增值减少；交付物业平均售价下降，毛利率减少；期内存货减值增加。

亏损规模同样惊人的蓝光发展，2021年便亏掉超百亿元，今年上半年再度预计归属上市公司股东净利润亏损46亿元，预计上半年归属上市公司股东的净资产为负。

阳光城去年上半年归属母公司净利润为19.94亿元，今年上半年则预计亏损35亿～45亿元。去年上半年归属母公司净利润达11.66亿元的正荣地产，预计今年上半年净亏损25亿～30亿元。

主要从事一级房地产开发的中天金融，预计上半年亏损22亿～35亿元；荣盛发展预计上半年净利润亏损18亿～24亿元，去年上半年则为盈利25.33亿元。

此外，金科股份、首开股份、泰禾集团、中南建设、天誉置业等房企，上半年净利润亏损规模均超过10亿元。

这样惨淡的成绩并不意外。国家统计局数据显示，7月份房地产所有指标全部下跌，且跌幅均较6月份扩大。其中，房地产开发投资同比下滑12.3%，商品房销售面积同比下滑28.9%，较6月跌幅扩大10.6个百分点；商品房销售额同比下跌28.2%，较6月跌幅扩大7.2个百分点。这说明，市场依然处于向下调整中，房地产风险仍将陆续出清。

多位市场人士认为，近一两年，房企在销售规模受到影响的同时，拿地、融资、人力等成本费用的提升进一步压缩了利润空间。此外，受行业盘整及疫情影响，房企加速“缩表”，资产减值计提现象普遍，也在一定程度拉低了净利润水平，甚至成为部分企业亏损主因。