郑州法拍房数量半年激增95%！“郑19条”满月楼市不及预期

郑州楼市

继出台19条新政重磅救市后，郑州楼市又因法拍房数量激增备受关注。

近日，有媒体报道称，郑州法拍房数量自2021年9月份以来增加了90%，总数突破5万套。浏览阿里拍卖网站可以发现，筛选“房产”标的物类型后，截至4月21日下午14时，显示共有标的物总数约为5.28万套，以此计算的最新变动数据达到了95%。

与此同时，研究机构报告显示，郑州“19条”新政满月，虽然市场有回升态势，但整体提振效果并不及预期。而眼下，郑州楼市仍待恢复，法拍房数量却在激增。郑州楼市又会如何发展呢？

对此，诸葛找房数据研究中心表示，预计接下来，在市场环境好转以及政策持续发酵下，市场信心再度提升，购房需求进一步释放，二季度成交有望上至新台阶。

法拍房半年增长95%

近日，有关“郑州市法拍房数量激增”的消息引起了各界关注。

据相关媒体报道，从2021年9月到2022年3月，阿里拍卖网挂牌的郑州法拍房数量从2.7万套增加到了5.13万套，相当于过去半年时间里，郑州市法拍房的数量增长了90%。

截至4月21日，该数据仍在增长，截至4月21日下午14时，显示数量约为5.28万套。按此数据计算，郑州法拍房的数量已在半年时间内增长超过了95%。

不过，虽然郑州法拍房的数量有所激增，但整体法拍市场的活跃度并不高。从阿里拍卖网情况来看，多数房源虽有千余次围观，但最终仍无人出价。

意向在郑州购置二手房的王女士表示，2022年年初在关注二手房的时候曾考虑过法拍房，但当时了解到的房源大多数位置不佳，加上最终成交价无法预估，自己手头可用现金也有限，所以只是关注，并未有意向购置法拍房。

关注法拍房的张婷（化名）讲道：“2021年年末时，我比较关注法拍的有关动态，但由于后来郑州出了楼市新政，新盘陆续有了折扣，身边也有朋友说法拍房后续不安全之类的，后来也就更关注新房了。”

据悉，3月1日郑州市人民政府办公厅发布了有关“稳地价、稳房价、稳预期”的19条措施，而后新房及二手房市场出现了不同程度回温。

有房源起拍价打五折

浏览阿里拍卖网时可以发现，法拍房的起拍价格多数都低于市场评估价。

其中，郑东新区21世纪国际城某个面积约88平米的法拍房房源，评估价格约72万元，但起拍价仅约40万；中原区开元银田花园面积约122平米的房源，评估价约125万元，起拍价则约80万元。

而在调查期间，媒体还以意向购买人的身份咨询了郑州一名从事法拍房工作的中介，其向媒体展示了目前郑州市金水区和郑东新区的法拍房房源信息，数据也同样显示多数法拍房的起拍价存在不同程度的折扣。

根据中介所展示的房源信息图，大多数法拍房起拍价折扣集中在7、8折之间，其中还有一个位于建业天筑的面积约232平米房源，起拍价仅为447.1万，而市场估算价格约为900万，起拍价相当于打了5折。房产交易平台所示的该小区同面积房源，二手房价格大约都在900万以上。

不仅是起拍价，甚至还有超万人围观的抢手房源成交价打折的情况。例如，位于金水区中方园小区面积约312平米的某房源及其地下室，起拍价格约78万元，经过一百次出价后，最终成交价格约100万元。而该房源的评估价格约为139万元，成交价相当于打了7.4折。

上述中介人员也讲道，“从市场价来看，法拍房的价差还是很大的，如果过几年能够以市场价格出售的话，中间的利润空间是很可观的。”

不过，就法拍房问题咨询业内人士时获悉，起拍价格倒挂的法拍房也存在不确定性风险。

北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，法拍房常见的问题出现在腾房、办证、前房主拖欠费用清偿等方面。“其中，如果法拍房上已挂有户口的话要格外注意。因为成交后可能面临原户口无法迁出的问题，我遇到过一些买了法拍房户口没法迁出的情况，后面打官司也很难迁走。尤其是对于学区房，竞买人更要注意。”王玉臣表示。

部分有关法拍房交易后遗留问题的留言

此外，王玉臣也向记者提醒道，在购买法拍房之前，意向竞买人最好能和负责拍卖的法官和有关人员充分沟通，尽可能多的了解房子的相关信息，包括但不限于产权情况、抵押、查封等，必要的时候还要去产权登记部门核实一下。

查阅领导留言板可以了解到，不少购买了法拍房的业主留言称所购房源存在后续问题，涉及过户、遗留费用、学位、房产证等多方面。前述对于法拍房有一定了解的张婷也坦言，对于法拍房，其也是想捡漏但是又怕遇到后续风险。

郑州法拍房多数无人竞价

为何法拍房数量增长这样快？

那么，为何郑州法拍房数量会在半年时间出现如此大幅度的增长？该数据又是否能反映市场真实情况呢？

“法拍房数量增长主要是受经济大环境和房地产市场大环境的影响。”中指研究院河南分院有关人士表示，去年郑州多轮疫情反扑，又遇到特大洪水影响，经济多次处于停滞状态。工薪阶层、个体工商户、企业均受到影响，房贷的及时还款受到较大冲击，导致法拍房增多。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪也表示，郑州法拍房数量激增的基本原因集中在房贷断供。不过，数量增加过多也可能与相关平台同套房源的重复挂牌情况不无关系。

实际上，媒体在采访了多方人士后了解到，郑州法拍房的真实数量情况，的确不能仅凭借网页所示数据判定。

阿里拍卖网客服人员表示，拍卖界面所显示的标的物总数是存在重复计算的情况的，因为有标的物不会一次拍卖成功，出现流拍的话，有的会继续上拍，因此是存在重复计算的可能性的。

上述从事法拍房的中介也向记者透露道，郑州法拍房的真实数量并未有网页显示的多，从其掌握的数据来看，目前郑州市二手房在售是9.8万套数左右，法拍房的数量可能仅在800套左右。

市场复苏仍待时日

不过，媒体在调查中也发现，在法拍房数量增长的同时，郑州楼市也有好消息传出。

诸葛找房数据研究中心数据显示，郑州新房成交数据在开年“二连降”之后有所回升，“郑19条”救市政策发力，3月成交规模有所回升。2022年3月郑州新房成交3852套，环比上涨47.47%，同比下降52.21%。目前郑州新房市场中部分楼盘和中介也推出了团购房、0佣金等活动。

二手房住宅方面的成交情况优于新房，成交量止降回升，二手住宅成交套数为3627套，较2月上涨55.53%，并且从诸葛找房数据研究中心重点监测的11城情况来看，2022年一季度郑州二手房成交规模以5.56%的同比涨幅位居排行榜第二位。

中指研究院河南分院表示：“二手房恢复较快的部分原因来自于郑州目前房地产市场中烂尾楼、项目延期交付等情况的增加，导致很多购房者对于新房的购买预期减弱，消费者青睐于二手房和现房的可见性，转而购买二手房。”

中介机构的引流活动

不过，诸葛找房数据研究中心也在日前发布的有关报告中指出，虽然郑州市场出现了回升态势，但整体回暖程度依旧不及预期。从第一季度郑州新房供应规模来看，依旧延续下滑态势，同比以及环比幅度呈现“三连跌”。

对此，中指研究院河南分院也提醒道，虽然总体来看，法拍房不至于对房地产市场去化产生绝对量的冲击，但是会产生置业心理预期上的消极影响，不利于市场恢复。

关荣雪也表示，对于郑州楼市而言，法拍房的激增对楼市将会造成不小的舆论影响，这一现象将会在一定程度上加剧购房群体对于郑州楼市以及其信贷环境的担忧情绪，而且法拍房的价格相对市场价较低，也会在一定程度上拉低城市整体房价水平。“另外，法拍房由于购房资格相对宽松，房子的信息透明度较低等因素，也或将会在一定程度上扰乱郑州楼市秩序，对市场健康良性发展或会产生一定的阻力。”关荣雪讲道。