四大指标反弹后再下滑 楼市筑底进入拉锯战

房企的资本金到位情况在经历了上个月的短暂反弹后，再次出现同比下降增速扩大的尴尬。

8月15日，国家统计局发布2022年1-7月份全国房地产开发投资情况数据，今年前7月份，房地产开发企业到位资金88770亿元，同比下降25.4%，比前六月的下降25.3%，跌幅微微扩大，与此同时，包括投资、销售面积、国房景气指数在内的其余四大指标，在经历了短暂反弹后，也悉数下滑，尚未完成筑底的楼市进入了拉锯战阶段。

反弹昙花一现

18.2%、14.8%、11.1%、8.8%、7.2%、4.2%、-17.7%、-19.6%、-23.6%、-25.8%、-25.3%、-25.4%……这是过去12个月房地产企业资本金来源月度累计增幅数据，从统计局的数据可以看出，在经历了连续10个月的下滑后，特别是今年1-2月从4.2%到-17.7%断崖式跌幅，开发商的资本金累计数据在6月月迎来了短暂反弹，但7月却再次出现跌幅扩大的尴尬。

具体来看，以最新的数据为例，国内贷款与定金及预收款下降幅度最大。在今年前七月的房地产开发企业到位资金88770亿元中，国内贷款11030亿元，下降28.4%；利用外资53亿元，增长20.7%；自筹资金31495亿元，下降11.4%；定金及预收款28575亿元，下降37.1%；个人按揭贷款14169亿元，下降25.2%。

“7月新房业主停贷风波影响新房市场的修复节奏，特别是市场基本面较弱的二三线城市。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，停贷风波是造成前七月开发商资本金来源的主要原因，这项数据大幅下滑，直接影响到了购房者的信心，首付款自然也就下滑。在他看来，停贷风波已受到相关部委及监管机构的高度重视，地方政府也采取相应举措，多个涉事楼盘项目已复工，预计后期在建项目的监管将更加健全，保障新房市场的修复。

待修复的市场

尽管包括许小乐在内的业内人士都对未来市场修复抱有乐观，但七月的其他三大数据却并不好看。开发商资本金来源进一步下探的背后，是同期全国房地产开发投资同比从上个月的下滑5.4%扩大到下滑6.4%、国房景气指数从95.39降至95.26、商品房销售面积增幅从-22.2%降至-23.1%，

“这源于前七月新房市场阶段性降温。”许小乐指出，7月全国商品房和商品住宅销售面积环比降幅超过45%，销售额环比降幅均超过40%。累计来看，1-7月新房销售面积、销售额累计同比降幅较上月有所扩大。

在他看来，新房市场短期销售下降有两方面原因，一是7月部分城市期房项目停工引发业主停贷事件使得购房者观望情绪加重，入市节奏放缓；二是房企冲刺半年销售任务结束，开盘量减少，市场销售季节性回落。

除此之外，统计局的数据显示，今年前7月，商品房销售面积78178万平方米，同比下降23.1%，其中住宅销售面积下降27.1%。商品房销售额75763亿元，下降28.8%，其中住宅销售额下降31.4%。房地产开发企业房屋施工面积859194万平方米，同比下降3.7%。其中，住宅施工面积607029万平方米，下降3.8%。房屋新开工面积76067万平方米，下降36.1%。其中，住宅新开工面积55919万平方米，下降36.8%。房屋竣工面积32028万平方米，下降23.3%。其中，住宅竣工面积23279万平方米，下降22.7%。

住宅销售面积与新开工面积在前七月的下滑幅度均超过了30%。“7月销售回款下降叠加当月是多数房企偿债高峰，房企投资开工动力较弱是导致开发投资指标不乐观的主要原因。”许小乐分析表示。