黄瑜：大数据预判2022中国房地产市场趋势

2021年12月2日，由北京中指信息技术研究院主办，中国房地产指数系统、中国物业服务指数系统承办的“2021中国房地产大数据年会暨2022中国房地产市场趋势报告会”在北京隆重召开。

2021年，中国房地产市场经历了从上半年高热到下半年深度调整的转变，多政策叠加效果明显；全年房地产市场规模仍处高位，年底房价跌势渐显。整体呈现以下特点：

■ 房价整体稳中有涨，年底新房、二手房价格呈下跌态势。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2021年1-11月，百城新建住宅价格累计上涨2.46%，二手住宅价格累计上涨3.36%。11月，百城新建住宅价格环比下跌0.04%，为2015年5月以来的第二次下跌（第一次下跌出现在新冠疫情初期的2020年2月），环比下跌城市数量增加至53个；百城二手住宅价格环比下跌0.08%，跌幅较10月有所扩大，环比下跌城市数量增加至68个。

■ 市场成交规模仍处高位，下半年市场活跃度明显下降。根据中指监测数据，2021年1-11月，50个代表城市新建商品住宅成交面积同比增长8.0%。7-11月，同比下降超20%。

■ 土地市场量缩价涨，下半年土拍热度明显回落。受重点城市供地“两集中”政策影响， 2021年1-11月，全国300城住宅用地推出面积同比下降11.3%，成交面积同比下降28.3%。其中一线城市推出面积同比增长53.0%，成交面积小幅增长；二线、三四线城市供求规模同比均下降。下半年土地流拍和撤牌地块数量增加，1-11月，全国流拍撤牌率较去年同期提升2.8个百分点至18.1%。

2022年，我国经济仍面临新的挑战和下行压力，GDP增速或在5%左右，货币政策将发力稳经济，M2增速有望位于8.5%——9.0%之间。中央坚持“房住不炒”基调不变，“三稳”目标下，房地产政策保持稳定性，短期存在改善预期；各地将全面落实因城施策，“双向”调节模式或贯穿全年。2022年，房地产市场步入下行周期，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，2022年全国房地产市场将呈现“销售面积回落，销售均价平稳运行，新开工面积继续下降，投资低速增长”的特点。

需求端，中长期需求动能减弱，预计供给缩量、房地产税试点等将拖累市场交易规模，2022年全年商品房销售面积将下降6.8%——8.3%。销售均价在土地价格上涨、一二线城市成交规模占比提升等因素影响下，仍将保持平稳运行（上涨2.0%-3.5%），2022年商品房销售额将有所下降，但降幅有限。

供应端，土地缩量仍将拖累房企新开工规模，市场活跃度不足、资金压力较大亦降低了部分企业开工意愿，新开工规模或将延续调整态势，预计降幅在4.0%——5.5%之间；投资方面，地方加强保交楼监管力度，行业竣工周期或将延续，建筑工程投资仍对开发投资额形成支撑，但考虑到土地购置费存在较大调整压力，全年开发投资额增速或收窄至低速区间，据模型测算增速在1.5%——3.0%之间，上半年存在同比下降压力。

房地产市场总量逐渐见顶，市场进入下行周期，在新的市场背景下，建议企业：

一是，稳健经营，稳住现金流。加速销售回款，盯紧融资窗口期，当前中央给了窗口指导，融资窗口期出现；量入为出。

二是，把握投资机会，特别是结构性机会，抓住主流城市、主流市场，并进行持续深耕，打造品牌和竞争力。

三是，住房需求总量还在，企业要提高品牌力、服务力、产品力，练好内功，做好自己非常重要。

四是，更多地用数据、模型、科学的态度做相应决策。

总之，市场进入新的周期，企业也要有新的心态和发展模式，顺势而为，要适度控规模、调节奏，保持有质量的增长，切忌盲目多元，要基于现有资源做相应的提升和转型升级，其中物业行业的发展、物业资本市场给大家很多的期待。