房地产行业政策底部已现

2020年8月20日，央行出台“三道红线”政策，对房企有息负债规模增长进行限制；同年12月31日，央行出台房贷新规“两道红线”，严控银行涉房贷款比例。政策严控之下房地产行业基本面逐渐下行，尤其2021年下半年以来，房地产开发行业核心经营指标全面恶化，房地产市场下行趋势明显。

行业遇冷之际，高层近期密集发声对地产调控予以纠偏，向市场释放宽信用信号。机构判断，地产政策层面全方位严格调控的最艰难时期已经过去，未来地产股估值受到压制的最大因素将有边际改善。此时实施房地产税试点工作，表明中央对地产板块的态度，坚持“房住不炒”定位，促进房地产市场平稳健康发展。

市场遇冷 政策及时纠偏

根据国家统计局披露的数据，2021年1-8月，商品房销售面积同比增长15.9%，较1-7月下降5.6个百分点；商品房销售金额同比增长22.8%，较1-7月下降7.9个百分点。8月单月，销售金额、销售面积增速分别为-19%、-16%，销售加速下行，增速接近2010年以来最低点。2021年9月，30城新房销售面积为1211.31万平方米，同比增速-33.44%，环比增速-7.46%；成交套数11.57万套，同比增速-32.57%，环比增速-8.11%；一、二、三线城市成交面积同比增速分别为-40.71%、-14.85%、-50.65%，环比增速分别为-23.21%、6.91%、-14.20%。相较8月，9月市场成交同比降幅进一步扩大。

开发贷融资受限影响下，9月开发到位资金单月同比下滑幅度扩大。2021年9月到位开发资金1.7万亿元，同比-11.2%，下滑幅度相较8月的-6.5%有所扩大。9月房地产开发投资金额为1.5万亿元，同比下降3.5%，系单月同比增速年内首次转负；新开工面积同比下降13.5%；竣工面积环比下降13.8%，同比增速相较8月的28.4%大幅收窄至1%。政策持续加码之下房企现金流吃紧，加之对后续销售预期悲观，地产投资呈现下行趋势。

与此相应土地市场行情惨淡。2021年1-9月，土地购置面积合计13730万平米，同比下降8.5%，而9月第二次集中供地的完成虽使单月增速降幅有所收窄，但土地购置面积总量仍保持下滑趋势。不同于首次集中供地热度较高，一方面由于资金面持续趋紧导致拿地能力受限，另一方面销售去化预期回落导致房企拿地意愿不足，第二次集中供地行情直线下行，90%的城市出现了流拍和终止，其中北京、沈阳、杭州、广州的流拍率都在50%以上。行业遇冷之际，高层近期密集发声对地产调控予以纠偏。

9月24日举行的央行例会指出，要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。9月29日，房地产金融工作座谈会再次提及这一点，要求准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度。

10月15日，央行金融市场司司长邹澜在2021年第三季度金融统计数据新闻发布会上表示，近期个别大型房企风险暴露，金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降，出现了一致性的收缩行为。房地产开发贷款增速出现较大幅度下滑，这种短期过激反应是正常的市场现象。部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则存在一些误解，将要求“红档”企业有息负债余额不得新增误解为银行不得新发放开发贷款，企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。针对这些情况，央行和银保监会已指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。

随后，10月20日，中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤在金融街论坛年会上表示，房地产市场合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。人民银行副行长潘功胜指出，对于房地产市场，金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正。

10月21日，国新办举行的三季度银行业保险业数据信息暨监管重点工作发布会上，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞表示，在贷款首付比例和利率上支持首套房购买者，目前，银行个人住房贷款中有90%以上都是首套房贷款。

市场一致认为，高层几度发声表态释放结构性宽信用信号，预计房企资金压力将有所缓解，按揭贷款、开发贷额度有望松动，尤其是按揭贷款，刚需及合理改善型住房需求或将迎来修复。而在10月哈尔滨出台稳楼市“十六条”也向市场释放积极信号，被行业称之为打响了政策放宽的第一枪。

10月9日，哈尔滨出台稳楼市“十六条”，政策的主要扶持点在于放宽预售标准、放宽预售资金监管、发放购房补贴、土地出让金比例和土地款支付周期调整等，在当前的市场行情下，政策的出台能够一定程度上缓解企业的资金压力。机构判断，地产政策层面全方位严格调控的最艰难时期已经过去，未来地产股估值受到压制的最大因素将有边际改善。

房地产税试点落地

10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，试点地区征税对象包括居住用与非居住用等各类房产，不包括农村宅基地及其上住宅；国务院制定房地产税试点具体方法与试点地区；决定授权的试点期限为五年，自国务院试点办法印发之日起算。2021年以来，房地产税在不同场合被频频提及，至此终于确认落地。

房地产税试点工作的加速推进有利于建立房地产调控长效机制，落实房住不炒原则，促进房地产市场平稳健康发展。光大证券表示，此次房地产税改革试点将发挥财产税“调节收入分配，促进社会公平，增加持有成本，打击炒房囤房”的作用；房地产税试点地区的各类购房限制措施也将随着房地产税征收推进的正常化而逐步弱化，直至最终退出，使房地产市场的供给与需求回归正常，减少购房交易摩擦。房地产税的开征也有利于将税负从开发交易转移到住房保有环节，从而降低开发和交易环节的税收压力，利于遏制试点区域房价上涨。

可以发现，相比此前上海、重庆试点，此次试点征税对象范围扩大，包括居住用与非居住用等各类房产，而当前征收的房地产税以房屋为征税对象，不包含土地，亦对个人非营业住房免征。虽然试点城市名单暂未披露，但多家机构预计本次试点城市将集中于部分房价涨幅较大与经济较为发达的热点城市。不过机构表示，考虑试点期限为五年，后续经验总结等，预计改革试点工作全面开征或仍需时日。

据国金证券的观点，房地产税的征收对居民购房意愿的冲击较大，当前购房意愿受到房企爆雷和部分城市房价下跌影响已有所下滑，预计不会在当前销售下行阶段全面推出房产税。即使年底前实现部分城市的房地产税试点推广，预计力度也不会超过上海和重庆的模式。

平安证券表示，结合国内外经验，房地产税出台短期或对楼市形成一定冲击，中长期楼市走向仍主要受供需等基本面因素影响。考虑当前房地产行业发展承压，预计后续房地产税试点将有序、稳妥推进，避免造成过度冲击。

房地产税政策短期将加大楼市观望情绪。目前房地产行业基本面下行，房地产税若加快推出短期会对基本面和市场情绪有所冲击，楼市销售在2021年下半年以来持续走低情况下将可能维持较低水平。

从中长期影响层面看，东莞证券认为，房地产税对试点城市楼市影响程度将有待后续政策细则出台及落地运行观察才好判断。据中泰国际观点，中期看，人口流动与经济发展仍是房价的主要决定因素，核心城市的房价仍将受到人口流入与经济增长的支撑，部分人口流出、产业薄弱的城市将见到房地产市场量价下降，因此房地产市场将进一步分化；长期看，房地产税收入的提升有望拓宽地方政府的收入来源，降低财政对土地出让金的依赖，新增土地供应有望稳步下降。

不过也有券商预计，后续会有更多针对一手房销售的宽松政策出台来对冲房地产税的不利影响。

国金证券表示，本次房地产税试点授权的落地意味着短期房地产税相关利空出尽。

数据显示，截至10月22日，A股房企平均2021年PE为3倍，平均PB为0.4倍，均处于10年底部。中泰国际认为，目前的行业估值已将房产税悲观预期计算在内，随着试点扩围范围细节逐步出台，不确定性有望消除，中国房地产行业将迎来估值修复。