土地市场观察：供给需求双回落 热点城市迎新政

最近一段时间，天津、郑州、青岛等多个城市出台新政要求2021年土地供应“两集中”。专家认为“两集中”政策或将有助于热点城市土地市场降温。  

事实上，除了杭州等热点城市之外，大部分城市2月土地市场表现欠佳。数据显示，全国300个城市新推出土地面积、当月成交面积均出现下滑。专家认为，应以适当长期的视角看待土地供需数据，单月数据可能不完全反映实际市场情况。  

供需下降一线城市幅度较大  

各线城市土地供给面积在2月出现环、同比下滑。中国指数研究院数据显示，2021年2月，全国300个城市新推出土地1658宗，合计总面积为6305万平方米，环比减少33%，同比减少10%。其中，住宅类用地面积1965万平方米（约为总面积的31%），环比减少40%，同比减少15%。  

一线城市2月新增土地供应面积环、同比减少最多。数据显示，一线城市新增土地供应面积为163万平方米，环比减少74%、同比减少34%。其中，广州新增土地供应面积80万平方米，为一线城市中最多，其次是上海的62万平方米。在新增住宅用地供应方面，上海为一线城市中最多，达到21万平方米，其次是广州的11万平方米。  

二线城市新增土地供应面积为2198万平方米，环比减少26%、同比减少23%。三线城市新增土地供应面积为3944万平方米，环比减少31%、同比减少0.003%。值得注意的是，2月济南、天津等城市新增土地供应面积超过100万平方米。其中，济南2月新增土地供应面积高达204万平方米。  

各线城市土地成交面积在2月亦出现环、同比下滑。中国指数研究院数据显示，2021年2月，全国300个城市共成交土地1279宗，成交土地面积为4967万平方米，环比减少35%、同比减少19%。其中，住宅类用地成交面积1805万平方米，环比减少26%、同比增加8%。  

一线城市2月土地成交面积为281万平方米，环比减少44%，为各能级城市中环比下滑幅度最大；二线城市2月土地成交面积为1572万平方米，同比减少24%，为各能级城市中同比下滑幅度最大。在住宅类用地成交方面，上海成交面积74万平方米，为一线城市中最多，其次是广州的26万平方米。二线城市中，武汉、长沙表现突出，住宅类用地成交面积分别达到了70万平方米、67万平方米。  

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，供应面积、成交面积虽然代表着土地市场的活跃度，但是不应该完全孤立地看待每个月的数据。比如，1月推出的土地直到2月才成交，造成1月供应面积远高于成交面积或者2月成交面积远高于供应面积。所以，以一个相对长的周期来研究土地供需数据，更具有价值。当然，每个月的土地供需数据也能够提供市场基本面，为未来走势提供判断依据。  

出让金下滑  

楼面价上涨  

随着土地成交量的减少，土地出让金额也下滑。中国指数研究院数据显示，2月全国300个城市土地出让金总额为2807亿元，环比减少25%。其中，住宅类用地出让金额为2372亿元，环比减少18%、同比增加13%。  

一线城市2月土地出让金额为777亿元，环比增加4%、同比下降20%。其中，上海土地出让金额为433.7亿元，位居全国之首；其次是广州170.5亿元，北京136.9亿元。深圳2月土地出让金额为36.2亿元，排在全国第十六位。  

二线城市2月土地出让金额1133亿元，环比减少36%、同比增加36%。三线城市2月土地出让金额897亿元，环比减少25%、同比增加23%。值得一提的是，杭州2月土地出让金额同比增加266%，达到134.4亿元，排在全国第四位。福州、南京、长沙2月土地出让金额分别为122.4亿元、100.5亿元、86.4亿元，排在全国第五、六、七位。  

成交楼面均价环比略涨，同比涨幅较大。2月全国300个城市成交楼面均价为每平方米2937元，环比增加8%，同比增加37%。其中，住宅类用地成交楼面均价为每平方米5719元，环比增加4%、同比增加5%。  

一线城市成交楼面均价为每平方米12826元，环比增加99%、同比增加21%。其中，上海成交楼面均价为每平方米16041元，位于一线城市之首，其次是北京每平方米11580元。值得注意的是，住宅类用地成交楼面价远高于土地成交楼面均价。比如，北京住宅类用地成交楼面价高达每平方米25782元，上海和广州分别为每平方米24053元、每平方米19372元。  

二线城市成交楼面均价为每平方米3630元，环比减少5%、同比增加83%。三线城市成交楼面均价为每平方米1538元，环比增加1%、同比增加42%。值得一提的是，大连2月成交楼面均价高达每平方米8052元，超过杭州（每平方米6109元）、南京（每平方米5646元）。在住宅类用地方面，南京成交楼面价为每平方米18857元，杭州成交楼面价为每平方米18554元，大连成交楼面价为每平方米10086元。  

贝壳研究院认为，2月上海等城市出让城市核心区优质住宅地块，导致住宅类用地成交楼面价上涨，但是随着重点城市住宅类用地供应量减少，楼面价同比增速将放缓。比如，2月7日上海虹口区嘉兴路街道HK341-06号地块成功出让，最终由招商蛇口以总价56.66亿元摘得，成交楼面价高达每平方米92648元。该地块地理位置优越，是虹口区中心位置，其东侧一街之隔即为虹口区政府，西侧为华东师范大学第一附属中学，周边商业配套成熟，交通便利，距周家嘴路直线距离约600米。  

从溢价率角度来看，三线城市2月出让土地平均溢价率最高，为22%；二线城市、一线城市分别为18%、11%。业内人士指出，限价政策导致一线城市土地溢价率普遍不高。  

权益金额占比上升  

房企青睐三大城市群  

土地市场的基本面也反映在房企的拿地概况中，50家代表房企拿地总额同比下降4.0%。中国指数研究院认为，受新年影响，房企2月拿地规模通常有所下降。但是部分现金流较稳定，房企拿地态度依旧保持积极，如万科、招商蛇口、绿城等，1~2月拿地同比均增长显著；滨江集团、荣盛发展等房企为加速规模化发展，拿地力度不减，1~2月拿地金额分别达到120亿元、48亿元。  

值得注意的是，房企招拍挂拿地权益金额占比有所上升。1~2月，50家代表房企招拍挂权益金额占比均值为86.9%，较上年同期增长近10个百分点。其中排名前10房企和排名11~30的房企权益金额占比均出现显著上升，分别上升12.8和13.9个百分点。中国指数研究院分析认为，企业独立拿地，可以保持更多利润空间。  

从布局区域来看，长三角地区是房企拿地的重点区域，其次是粤港澳大湾区、成渝城市群。1~2月，50家代表房企拿地面积前10城市中，长三角城市占5席，其中杭州和南京继续保持在第一和第三位。绿城中国1~2月在长三角地区拿地金额高达176亿元，拿地面积达到98万平方米，是该区域拿地最多的房企；其次是招商蛇口1~2月在长三角地区拿地金额高达131亿元，拿地面积达到52万平方米。  

在粤港澳大湾区，广州地铁1~2月拿地金额高达93亿元，拿地面积达到43万平方米，是该区域拿地最多的房企；其次是越秀地产1~2月拿地金额为33亿元，拿地面积为14万平方米。在成渝城市群，华润置地1~2月拿地金额高达37亿元，拿地面积达到55万平方米；阳光城1~2月拿地金额为37亿元，拿地面积为97万平方米。两者均是成渝城市群拿地最多的房企。  

值得注意的是，龙头房企出现在多个重点城市、城市群的拿地金额前10名单中。比如，招商蛇口在上海以拿地金额57亿元排名第三，在杭州以拿地金额49亿元排名第三。万科在粤港澳大湾区以拿地金额25亿元排名第四，在成渝城市群以拿地金额29亿元排名第六，在长三角地区以拿地金额76亿元排名第八。  

政策加码  

土地供应将“两集中”  

部分城市土地市场活跃度上升，招致监管政策加码。3月3日，上海市住房和城乡建设管理委员会发布《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》。通知提出，深化完善房价地价联动机制。在房价地价联动的基础上，商品住宅用地出让实行限价竞价。竞买人在参与商品住宅用地竞拍前，应签署知晓承诺书，承诺书纳入土地出让合同。对非理性竞价的企业，规划资源、房屋管理等部门联合约谈警示，后续加强土地出让合同履约、金融信贷、税收、房屋销售等监管。  

多地出台要求2021年土地供应“两集中”的新政，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂活动。对此，自然资源部自然资源开发利用司负责人表示，今年要求各地进一步将住宅用地出让信息合理适度集中，重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应，让各类市场主体和消费者充分掌握信息，形成合理预期。  

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为，土地供应“两集中”对于房企的资金会产生一定的分流效果，使得竞拍同地块的房企数量减少，间接降低了土地拍卖的激烈程度，避免出现竞争过热现象，土地的溢价率将会得到有效合理的控制。同批土地成交后大概率会存在未来项目集中入市的情况，在供需关系上将会产生一定的影响，对于深圳、上海等新房供应不足的城市而言，或将能短期内缓解供需失衡的情况。同时，大量项目集中入市也能对房价上涨产生一定的抑制作用，落实了稳地价、稳房价、稳预期的目标。  

土地供应“两集中”对于不同房企会造成不同影响。克而瑞研究中心认为，龙头房企凭借全国化布局、资金渠道多、标准化管理以及良好的信用背书将最为受益。已经提前重仓重点城市的房企，可以统筹安排已有项目入市时间，应对“两集中”政策可能导致的项目集中入市的竞争压力。  

但也有专家认为，大部分房企本来就是按照一定节奏拿地，所以该政策对房企资金链影响不大。但是土地供应“两集中”背景下，龙头房企很可能害怕错过拿地机会而竞拍热门地块，非热门地块可能出现流标，中小房企也或将因此而“捡漏”。