毛大庆:万科工业化住宅战略与实践

　　6月28日-29日，由中国房地产研究会、中国房地产业协会联合主办的以“推广低碳技术，建造百年建筑”为主题的“第二届中国房地产科学发展论坛”在北京举行。与会嘉宾万科集团副总经理、北京万科公司总经理毛大庆作了以“万科工业化住宅战略与实践”为主题的精彩演讲，以下是演讲实录：

　　刚才我进来一看，这屋子里就我一个穿着西装，实在是特别不低碳、不节能，我赶快脱了，不符合这个大会的精神！

　　刚才我听了前面这些同行的介绍，绿地、紫薇、锋尚，包括刚才旭日老师的介绍，我觉得特别感慨，这是一个技术含量很高的会，而且我跟苗主任说，真是各村有各村的地道，各个企业无论是在低碳还是在环保的路上大家都在做着巨大的实践，整合了很多的东西。但是我首先想说一个问题，就是现在轰轰烈烈的搞低碳环保这些建筑理念的同时，更重要的是要推动国家进一步从政府的层面上更加重视如何制定国家级的标准。因为中国也很大，要制定地域性、区域性的标准，并且得到真正广泛的推广和实践，国家和政府的重要性还是第一位的，企业从自觉走向进一步的技术改良的同时，政策和政府的作用更为重要。

　　万科搞了八年左右的工业化住宅，工业化住宅名字很多，仇保兴前段时间说也可以做部件住宅。我觉得技术推广并不难，很容易，为什么大家都愿意盖工业化住宅，因为这是不难的一件事情。建设部层面为什么这几年如此激烈的在推动住宅产业化的发展？今天刘部长也在，刘部长是最早推动我们工业化住宅的。我跟大家分享一个看法，两、三天以前我刚从日本回来，我去了很多次如果，这是我第一次带着工业化眼光看日本如何盖房子，他们安排我看了一层房子的吊装的过程，我看了以后我其实很绝望，日本盖房子肯定是工业化的，这个没的说。从配件运到现场，码放在什么地方，吊臂怎么吊上去，怎么吊到XY点上，这么一个国家都是电脑控制，只有两个工人在那儿控制，就要这样在盖房子。第二个很受刺激的事情，我看了六本木中心，如此大的一个山丘上面建了一大堆的房子，房子我想不去讲它了，更多的是它的地面，场地设计非常复杂，我是建筑师，用建筑师的眼光看，七、八种材料拼装在一起，地面做的很漂亮不说，最让我受不了的是，所有的排水沟、排水缝、井盖统统的东西都做的像照相机一样的精确，连井盖都是不锈钢的用螺丝拧上去的，我想打开井盖很容易，所有东西都是机械化、电子化、标准化的。我们经常讲建筑质量，我们搞监理立，这个那个，万科内部还有更多的打分的标准，质量不好总经理就滚蛋，各种各样的标准在抓质量。我想抓质量很重要，问题如何能够让我们的房子精确、精细、精准的建造出来？当然，这里面还有大量低碳节能环保的概念。

　　苗主任说了一句话我很赞同，我们推动的事情不是推广让大家如何工厂化盖房子，而是要推广一种理念，制定把最原始的建造行业推向制造行业的标准，向制造行业靠拢。这是未来中国批量建筑非常重要的思想，所以我想以这个为开端。

　　其实今天我来这儿，跟孙总讲我心里很惭愧，最近经常有这样的会让我们讲工业化住宅，日本什么的也来看。刚才我问秦总，日本人看万科盖工业化住宅有什么感慨，是很赞同你呢？还是觉得你也做到这种程度，离我们你才走了5%,我其实很不愿意讲这个话题，因为我觉得我们差的太远，我们做的简直不是个什么玩意儿。但是我想我还是应该起到推动的作用，今天还是要来说一说这个事情。

　　一、万科对工业化住宅的认识

　　万科为什么要盖工业化住宅？这个概念我也不是很清楚，07年的时候王石跟我吃了一顿中午饭就说中国一定要走工业化的道路，这样盖房子真是糟蹋社会资源，当时我不太明白这个话什么意思。他又说万科最终的梦想是要建立一个万科制造的品牌，代表中国人盖住宅，向世界输出万科制造的理念，到其它国家用我们先进的技术，用相对比较低廉的成本把中国制造的住宅推向国际！我觉得更不靠谱，这是什么概念更不太明白。后来我多次跟他交流才想明白一个道理，因为王石从头到尾比照的标杆都不是房地产公司，王石最认同的公司是索尼、丰田这一类公司。我今天自己从事这个事业以后，我觉得这是一个让我非常激动的事业。这次我到日本看完以后，我既惭愧又羞愧，又觉得绝望，回来我又觉得我们有太多东西可以做，因为空间太大。

　　万科已经连续两年是全世界最大、销售额第一的住宅供应商，这个挺吓人，但全世界最大的住宅供应商却在用最土的办法盖住宅--真是最大的浪费！

　　万科对工业化认识最初是什么呢？以工业为平台，通过工业化实现三个产品的重要的转变：

　　一是质量稳定，万科最早搞工业化出发点是出于质量保证去考虑工业化，因为工业化摆脱了手工的不稳定性才能使得一个产品更为精确的制造，这是从制造业引来的概念，所以为了大批量的制造住宅又能给业主带来稳定的质量，最好的办法就是标准化，标准化的背后就是工业化。

　　二是提升效率，这也是从制造业来的，我看日本人盖一个200多米的住宅楼，那个速度简直不能想象，效率的提升我觉得是工业化带来的很大的效果。

　　三是节能环保，大家最直接的概念就是盖房子，现在盖房子施工工地大家最头疼的就是扬尘、污染，这是最直接的环保，还有很多环保大家看不见，比如说工业化住宅配件做好到现场吊装，这里面光用水一项就是重大的节约，我们在现场浇筑混凝土要用水，工业化在制造车间里做完的混凝土预制楼盘墙板吊装，一滴水都不会用，而工厂里做的构件的水可以循环再使用，光水这一项就节约了多少！还有低碳的概念，日本人工业化住宅的水泥的应量，同样他们盖一座楼水泥的用量大概也就是我们的50、60%的样子。他们的水泥高标号，都是非常标准的水泥，在构件厂里做和现场做是完全不同的制作方法。水泥大幅度的减量，水泥减量带来房屋的结构变轻荷载减少，水泥的产量和水泥制造过程中的污染大部分降低。我们碳排放很大一部分就来自于水泥厂，还有有害气体的排放，所以带来水泥的减量是对建筑行业环保很大的内容。所以万科对住宅工业化的认识是处于三个纬度的。

　　社会效应：绿色环保节能--低碳低能耗住宅、工厂集中生产，生产用水循环利用；现场施工节能环保、安全；降低施工噪音扰民，减少有害其他排放及施工粉尘污染；全家居解决方案，减少装修废物的排放，减少装修噪音。

　　产业升级：告别现场手工砌筑时代；产品标准化模数化。我觉得这是更加具有超前意义的一件事情，其实我们在推动的是告别现场手工砌筑时代理念的推动。

　　客户效应：我觉得事实胜于雄辩，北京的两座工业化住宅的入住以后，我不断地在跟业主探讨，业主除了工业化的房子看着很拉风之外，同时觉得确实房子的质量有了很大的改善，说白了这个房子投资的三件大事儿就是结构的精确度、渗透、开裂，这三个问题工业化已经得到了很大的解决。现在毛坯房交房跟业主之间打啊，就是房子的大小头，结构上下不齐，精装修一放线以后上面下面左面右面差很远，工业化住宅不存在这样的问题，都是精确计算，我们的误差在3毫米以内，非常的凭证，0.1%的偏差。外墙磁片的拉拔度提高了9倍，我们采用外墙组合式的保温，不再是外墙外保温的系统，工业化可以是现在工厂加工外墙保温板，把外墙已经砌筑到混凝土里面，所以我把真正的外墙瓷砖又贴回到了混凝土的表面--未来十年以后外保温板的生命周期跟混凝土肯定不一样，当外保温板老化以后磁片的脱落开裂都是难以避免的，所以当我们回到把瓷砖又回到水泥表面附着以后拉拔肯定大量的提高。因为是工业化安装，窗口在工厂里面都弄好了，窗口的渗透几乎是没有的，所以解决了这些问题。

　　另外，从客户的纬度来看，提高了隔音、保护防火的性能、系统的维护、耐久性好，这里面也有若干的因素。

　　从企业的纬度来看，企业也是受益者，首先是精细化管理程度明显提高，能够为企业未来的发展，当时的万科的想法是制造万科未来发展的差异化优势，这也是万科率先搞住宅产业化很重要的内容，我们的生产效率档次提升了，能够比较快速地复制产品，规模经营得到了很好的推动。另外，销售制造向研发的技术转型，通过预制生产和装配式生产的方式，可以打幅度的减少生产周期，减少现场的施工和管理人员的数量。最后，就是企业、公民社会的责任。除了这个这是必然的结果，等于也是很好的履行企业的社会责任。

　　哥本哈根会议温总理提出2020年比2005年碳排放下降40-45%,国务院总理温家宝在25日主持召开国务院常务会议还决定，这将作为约束性指标纳入国民经济和社会发展中长期规划，并制定相应的国内统计、监测、考核办法。

　　会议提出下一阶段要重点做好六方面工作，其中一方面为大力发展绿色经济。紧密结合扩大内需促进经济增长的决策部署，培育以低碳排放为特征的新的经济增长点，加快建设以低碳排放为特征的工业、建筑、交通体系。我们这些年开始做的建筑成本比普通的建筑成本要高，其实我们一直坚持未来中国一定会走这条路，到了歌本哈根会议以后，我们觉得机遇已经来临，从万科来讲某种程度我们已经做好了准备。

　　万科的工业化进程追溯起来是从1999年开始，建设部对这个过程非常的了解，1999年万科建筑研究中心成立，这个研究中心成立标志着万科从简单的房地产开发销售转向技术研发型的企业在做准备，中间还有很多小的节点，比较有意思的是2002年万科建研中心研究大楼的落成，这个建研中心在为万科输送大量的研发技术，推动各个地区一级公司的技术改良。2003年万科的标准化项目启动，2004年万科的工厂化已经成立就真正开始研究如何向制造业靠拢，同时成立了万科的PC研究开展中心，就是我们的预制的东西。2005年做成了1号实验楼，就是我们真正搭了一个房子，用预制构建技术做好这个东西。到了2006年万科的产业化基地在东莞正式启动，获得了建设部国家住宅产业化基地的命名。后面有3号、4号、5号实验楼不断地进一步的研究，后来上海、北京逐渐的多了起来。在研究住宅工业化过程中发现每个地区都有差异，比方说深圳、上海研究进一步向高层超高层发展，现在想突破100-200米的高度，北京其实更多的是在进一步加大工厂化的比例，就是在各个方面进行工厂化的实践。这里面有很多的科研工作要做，一会儿再介绍。每个地区的侧重点不同，每个地区的规范也不一样，特别是抗震规范，包括保温等等都不太一样，每个地域都在做不同的研究。为了加快住宅工业化的进程，万科2006年开始建建研基地，主要绿色技术应用，水循环利用体系、可再生材料体系、绿色交通体系，这个基地在东莞，很多人也去参观过，我们想在北部再建一个这样的技术研发基地。

　　在万科的研发过程当中我们不断地在探索，如何真正做到社会化、工业化制造的形态，这其实靠一个开发商是没办法实现的，我们可以研究，可以请设计院做科研，事实上做到这儿也就这样了，真的要大批量盖起来，除了开发商有很多部门要加入进来，比如说建材产业、材料科技业、科研院所、大量的做结构的专家，我们几次做重大节点的论证都是中国最高层次的工程院的院士和几个大院校搞结构的专家都参与到我们研究过程中。这里面还有设计专业、物流业，最重要的是政府的政策。所以，这是一个非常庞大的全社会的系统，许多企业经过跟万科的交流都表示了很大的兴趣，都愿意加入到万科的工业化的事业中来，所以现在我们已经形成了一个相对雏形的住宅产业化的企业联盟。在2007年，建设部授予住宅产业化联盟国家住宅产业化基地，就是在东莞的这个基地。

　　这个基地很有意思，在这个基地可以放开手脚做各种各样大胆的尝试，有一些尝试不见得能够实施，有一些尝试其实就停留在产业园里面了，也没法拿到外面去盖，但是这些尝试最后十个尝试里面有两个是成功的技术，我们就开始大量的制造推广。所以，这个产业化基地是很有意义的事情。07年上海万科新里程20号、21号开工这是一个标志性的动作，万科从1999年开始搞，搞到07年才在上海开了两栋楼，可以想像多少的艰辛和困难。开了之后是全国第一批利用工业化制造向市场销售的工业化住宅，这两个楼08年底已经入住，这两个楼我们在不断地跟踪观察，现场的施工质量大为提高，施工工期缩短了1/3,特别是现场的垃圾明显的减少，符合节能环保的要求。我们认为是商品住宅建造方式突破性的尝试，也为社会上未来推广积累了大量宝贵的经验。

　　同时，09年我们正式开放了这个项目。这是在实验园里面，这是在万科城里面的项目，是在09年开放的，夏天使用制冷的能耗中这个楼降低了平均80%以上，碳排放从每年40千克/平米降低到10千克/平米，基本上可以实现零碳排放的目的。

　　另外，大家最近看到比较多的就是上海世博会的万科馆，这里面最有意思用麦秸杆做的建筑物的外墙，我们现在跟荷兰的林德森中国北方小麦生产基地研究麦秸杆技术，这个可能成为室内装饰比较重要的建筑材料。自然通风非常不错，每天这么多人去参观，这个通风效果还是不错的，靠无动力自然通风，抽出屋里浑浊的气体，目前运转的还是挺好的。

　　万科的住宅产业化进程

　　07-09年万科集团已竣工26.6万平方米，资源培养方面取得了一定的经验，技术储备形成了初步的体系，获得了政府的广泛的认可，大规模的推广通过这四各城市的实践，我们发现三的瓶颈。2010年万科住宅产业化推广将在全国三个区域十个城市推广，将达到100万平米的建造量，这个速度王石董事长认为还是很慢，希望继续加大推动力度，事实上我们碰到三个瓶颈，这三个瓶颈不解决再大发展也有困难。

　　瓶颈及应对：以企业联盟的力量共同突破住宅工业化的三大瓶颈——成本瓶颈、总包资源瓶颈、构件厂的瓶颈。为了解决这些瓶颈万科考虑了一些做法，一个是通过试点城市扩大区域供应量，更好的培养总包的资源，更快实现工业化成本和规模效应。推广初期项目采用较低PC率，以扩大规模，建立示范作用，更快带动行业发展，提高总包、设计和构件的社会需求，加快产业化成本实现，积极与政府沟通，推动各地有利节能资源，政府给予一定支持。

　　万科的绿色战略与规划，去年年底、今年年初公布的时候是三部曲，全装修、工业化、绿色建筑。工业化里面含了精装修很多内容，也含了绿色建筑很多内容，三部曲交叉同时奏响，今年王石讲了四个100,要实现100万平方米工业化住宅、100个绿色三星标准的住宅、100%实现绿色精装修、将在100个小城市中真正实现国际意义的垃圾分类处理。绿色建筑离不开产业化平台，产业化平台又含有重要的工业化的内涵，工业化的内涵跟进的就是标准化，有了这些才有真正意义的绿色建筑。

　　简单回顾一下，07年第一步做的事情并不是先去盖一个工业化住宅，而是跟北京的榆构形成产业化研发中心。我跟他们沟通了一下，这也是一个非常有追求的企业，北京的构件厂原来很多，特别是上世纪80年代北京市全国有名的大管件厂很多，后来都凋零了，为什么？第一，技术没法突破；第二，大家认为这样的房子没法有美感，所以这些玩意儿逐渐就死亡了，企业又回去做管构、马路牙子了。只有榆构一直在坚持说这个玩意儿可以做出美学的东西。他们用混凝土做出各种雕塑，各种造型，我觉得标准化、工业化很反对说它不具有美学的标准，其实它的美学标准非常高，所以我们第一步进行了构件厂的整合，第二步是科研论证，我们进行了大量的学术研讨会，包括委托工程院的院士，清华大学、建研院等做了很多抗震性实验室技术。工业化住宅要真正有所突破，中国的抗震规范一定要有革命性的变化，日本工业化如此之高，没见过一地震就倒了，其实柔性的连接减了地震的很大抗击力。他是柔性的，他是吸纳抗震的力量。万科搞的工业化还是在刚性抗震的基础上在搞工业化，我认为这是非常初级的，真正的工业化必须要改良抗震规范。第三步是实验楼，我们还没有真的去盖房子，我们在榆树工厂里盖了一栋真正意义上的工业化住宅，这是吊装，固定外墙。还有运输，这里面直到08年才开始启动北京真正意义上两栋工业化住宅，这也是北京历史上真正意义的工业化住宅楼。这两个楼盖完了，其实工业化的楼很美，尤其是没装饰以前更美，那个构件本身就很美，非常的精准，很精确。其实我现在号召他们我们不浪费材料，干干净净，这才是工业化的真谛。

　　技术优势——面维护外墙保温系统，这个做的时候把瓷砖利用模具倒贴的技术贴在墙上，到了现场是带着外墙装饰的板，瓷砖拼缝没有任何手工的感觉，房子切的像刀一样，怎么能把外保温、混凝土、外保护层全面安全的联结在一起，这就是连接件的研发，万科在连接件研发方面真的是倾注了几代人的心血。

　　为什么大板建筑没活下去？为什么这个工业化就活下来了？根本的问题解决了拼版的防渗漏的问题。我们做了这个之后，说你这个什么玩意儿，不就是大板建筑吗？我说你先搞清楚我们干了什么，再指责我这个没价值。这里面从横竖、外面、里面的拼缝做了很多科研的研发。

　　现在我们在研究VSI装修的森林体系，我非常希望在未来一、两年能够看到北京真正意义上的前工业化的精装修，我现在想先实现一步，就是厨房、厕所的工业化。东京最新盖好的超五星级酒店，那个卫生间都是扣上去的，都是仿的大理石、瓷砖——如火纯清，镜子、水盆都是工业化安上去的，五星级宾馆装一个卫生间两个小时，两个工人拿着螺丝一拧，两个小时就走了，我觉得我们最快也得两天的时间。

　　如何能够实现真正的工业化？路实在是很远，这是万科搞了几年的无敌户型，我跟我们的人说你就会盖这一手，能不能多几手。我列举了很多数字，希望大家看一下，用工业化和不用工业化从资源消耗方面显著的优势。

　　大家可能问，客户有什么好处呢？除了我刚才讲的精准、不漏之外，节能性能有很好的提高。假日热交换的损耗比正常降低了12%,就是你的钱。为什么会好呢？因为外保温系统好，密闭性好。那两个楼卖的时候，当时我不在万科，据说卖的很抢，现在又卖了两个工业化程度更高的，大概两个月抢光了，大家认识到了说这个玩意儿好，我原来听说为了让大家觉得好，要把工业化房子的售价把价格降低让大家来买，现在我绝对不干这个事儿了，这个房子明明好，我问了两个买房子的年轻人，我问他们说万科的工业化房子为什么好？其中一个女孩子说就拉风，我说怎么叫拉风呢？她说这个房子有棱有角的特拉风。

　　北京市住建委和建设部给予万科这件事儿倾注了大量的支持，历届的领导，特别是最近北京住建委给万科的支持和配合让我们非常的感动，建设部的领导不断地来看这两座工业化楼，各省建设厅，包括国外也一直在参观这两座工业化楼。

　　我们现在在假日那个项目上面又进行了D1、D8号两座楼，这两个楼为什么好呢？装配化率继续提高，我们的装配化率只有85%左右，离国外还很远。今年有一个比较大的里程碑的事情，北京市跟住建部在3月30号批准成立了北京第一个住宅产业化企业联盟，是万科、金隅、中粮万科等等，这里面有九大行业，材料、物流、开发商、包括也有媒体参加。这是历史上具有进步意义的文件。

　　我们就是开始而已，我只不过通过这种活动推动这个事儿的开展。为什么日本能把房子盖成大楼？为什么我们这么费劲？我觉得不是技术的改良，我觉得更多是在我们的意识上。这一百年被人家欺负，造成了严重的产业化落后，始终没有办法跟帝国主义抗争，如何在工业化的路上快速推进，这是可循环发展可持续发展重要意义的来源。

　　（中国混凝土与水泥制品网 转载请注明出处）