金融危机下的匈牙利房地产业

　　金融危机的影响已经向全球实体经济蔓延，欧洲正式进入了经济衰退。中东欧地区的房地产市场上主要的大玩家基本来自西欧资本，而西欧融资渠道的冻结导致他们的资金链运转艰难，项目开发开始减速或者停滞；经济前景的不确定性，造成需求方进入观望状态，中东欧地区包括匈牙利房地产市场尤其是商业房地产市场空置率上升、收益下降，市场交易停滞。预计从现在开始到明年全年，匈牙利房地产市场将进入停滞期，市场中的投资项目可能进行较激烈的整合，实力雄厚的开发商将加快淘汰陷入困境的投资商，并等待经济形势的稳定和好转。最乐观的意见认为2010年将进入恢复期，而最悲观的意见则认为2011年才能见到曙光。

　　一、匈牙利房地产市场指数显著恶化，预期黯淡。

　　匈经济智库GKI和AL Holding发布的布达佩斯房地产指数显示，2008年10月指数为-15.1,房地产预期显著恶化，即将逼近一年前的最低谷。今年7月曾短暂出现的乐观情绪，很快就因金融危机对匈牙利的突然袭击而破灭。

　　住宅市场预期指数已经降到历史最低点；写字楼市场预期恶化程度最大，同时伴随着空置率上升的窘境；零售商铺市场预期保持不变，甚至在仓储设施市场方面还略有改善；宅基地市场仍然是需求旺盛，预期坚挺，虽然远期展望可能会下降。

　　（一）写字楼市场开发下降，租赁市场下降，空置率上升，布达佩斯供大于求继续加重。

　　2008年整个上半年里，布达佩斯的写字楼开发一直保持着强劲增长势头，直到三季度才出现轻微跌幅。另一方面，三季度写字楼租赁市场同比环比均出现下降，空置率开始上升。全国范围内，写字楼市场的预期没有显著变化，但首都布达佩斯的预期较积极，而匈牙利西部的预期较消极，匈牙利东部的预期基本不变。布达佩斯的受访者中，41%认为市场出现供过于求，55%则认为市场趋于供需平衡。

　　供求情况在全国各地区有不同表现。西部供过于求程度最严重，而东部情况稍好些。写字楼出租率，西部和东部分别为76%和80%.对于未来12个月的预期，房地产开发商和经纪人均认为，西部供过于求的情况会略有改善，而东部将维持现在的情况不变，但首都布达佩斯供大于求情况将继续加重。

　　（二）零售商铺市场换手率下降，市场供应开始过剩

　　目前零售商铺市场换手率开始下降，市场供应过剩开始出现小幅上升。对于未来12个月的预期，布达佩斯和匈牙利西部业者认为市场情况将保持不变，而匈牙利东部的业者认为会出现轻微下降。需求方对未来12个月零售商铺市场的产权交易和租赁预期保持不变。

　　（三）仓储设施市场开发和出租两旺，但预期趋于黯淡。

　　2008年匈牙利仓储房地产市场的开发和出租面积都将达到创纪录的水平。2007年三季度到2008年二季度之间，空置率处于上升态势，但到2008年三季度，空置率开始下降。调查发现，7月对市场预期的恶化不过是暂时现象，因为10月市场的表现转好，预示前景出现积极因素。但面临欧洲经济进入衰退以及随之导致的运输市场需求萎缩的情况，仓储设施市场的预期不可避免地趋于黯淡，业者认为，未来12个月市场将出现停滞。

　　（四）住宅市场整体预期恶化，首付比率提高和房贷收紧抑制住宅市场的活力。

　　住宅市场预期自2008年7月以来，就出现全国范围的明显恶化。在布达佩斯，除了“佩斯及其他地区”和“预制板房”两个细分市场保持预期不变外，其他细分市场的预期都出现下降；首都以外的其他地区，几乎所有细分市场都出现消极的预期。

　　对于未来12个月的预期，业者认为，布达佩斯市场将保持不变；匈牙利西部供应过剩略为降低；匈牙利东部供应过剩出现上升。

　　匈牙利抵押借贷方面，10月是个分水岭：虽然匈牙利家庭房贷已经被证明质量较好，银行放贷仍趋向于更谨慎，首付比率将提高，借贷成本将上升，而贷款币种将从瑞士法郎转为欧元。这些情况导致抵押借贷市场的显著下降。

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　　二、匈牙利房地产市场开发陷入停滞，市场即将开始重新洗牌。

　　全球金融危机的余波正在发酵，银行等金融机构或者陷入自身难保的泥潭中挣扎，或者站在泥潭边捂紧钱包观望，资金密集型的房地产市场很快面临融资渠道停滞所带来的困境。

　　（一）融资渠道冻结造成项目难以为继，项目价值缩水。

　　金融危机对房地产最重要的影响，就是银行融资渠道实际上已经停滞。早前开工的项目虽然仍在继续，但新项目无法获得融资，据业者估计约有90%的项目已经停工。

　　另一个比较关键的影响是中东欧地区房地产市场大鳄（主要是西欧资本）目前不得不重新评估它们的资产，而这些资产都已经缩水到非常低的水平。据业者估计，资产平均缩水20-30%,某些资产可能缩水50%.从银行角度来说，项目市值大幅下降意味着相关项目的贷款风险加大，银行开始要求借贷人提供额外担保，也有银行因自身流动性问题终止合同。

　　整体来看，中东欧地区房地产市场上的大鳄仍然拥有丰富的现金储备，但在目前形势下，为了保障正在运行的项目，大部分现金储备被牵制其中，他们也在信贷危机下煎熬，被迫出售项目股份。除非银行融资渠道解冻，否则中东欧房地产市场紧张状况将不会根本逆转。

　　（二）投资市场同时陷入停滞，开发商难以出售项目套取现金自救。

　　投资市场冻结导致房地产开发商难以出售其资产。业者认为，问题的关键不是市场上缺乏资金，市场上的资金依旧充足。许多房地产投资商近年来获得了丰厚的利润，这些利润仍然存在。目前房地产市场上有两类玩家：一类是流动性问题缠身的投资商，一类是现金充裕的私募基金。问题在于市场不知道什么时候才能触底，不知道什么时候出手才能赚回投资，市场都在观望。私募基金其实非常期望收购项目，因为以如此低价购买高质量项目可能是百年难遇的机会，另一方面，那些因缺乏现金的投资商为自救唯一出路只能是出售自己的项目。

　　三、市场分析人士对匈房地产市场短期和长期表示审慎乐观，但一切取决于经济形势恢复稳定的速度。

　　目前，市场分析人士正在谨慎评估金融危机对匈房地产市场的深度影响，但认为危机不会长期持续下去，因此对短期和长期的发展保持审慎乐观。他们的观点如下：与西欧或周边其他中东欧国家相比，匈牙利房地产市场的产品定价偏低，从而降低了可能出现大幅度下滑的风险，也加强了危机过后恢复的能力。那些资金充裕并且拥有高质量的房地产投资组合的投资商将熬过目前的困境，并在危机过后的市场上占据更有利的位置，目前的金融危机所带来的唯一正面影响就是推动了市场优胜劣汰的进程，从而促使市场走向以质量取胜的发展方向。随着需求面的下降，供应面将出现整体的质量提升，长期来看这将有利于匈牙利整个房地产市场的发展。

　　分析人士认为，匈房地产市场在2009年将面临严峻局势，但有可能在2010-2011年复苏，而这取决于整体经济形势恢复稳定的速度。

　　四、匈牙利政府考虑扩大住房贷款补贴。

　　据匈媒体报道，匈牙利政府正在考虑是否取消国家对住房贷款补贴发放的年龄限制，或者将申请者年龄上限从35岁提高到40岁。有关修正案可能在明年春季提交立法机构审查。可获得国家补贴的住房贷款单笔额度保持不变，最低500万福林（1.85万欧元）,最高不超过1500万福林（5.55万欧元）。
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