降税降息降首付 中央救市下房市新动向
利差倒挂 贷款买房也赚钱
房市入冬以来，各地政府都采取了一系列的救市政策。22日，央行推出刺激楼市的利好消息：金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20％。
首付、利息双降，对于购房者来讲，是一个利好消息。而随后的29日央行再次降息。细心的人也许会发现，此次降息于10月9日的降息仅隔21天，而且如果之前的“7折”房贷落实到位的话，这次降息也就意味着存款利率和房贷将出现难得一见的“倒挂金钩”。也就意味着，如果购房者能申请到基准利率0.7倍的房贷利率，按揭购房不光能省钱，利用房贷利差倒挂，甚至可以找到新的生财之道。
按照央行新政，五年期以上贷款基准利率7.20％的0.7倍为5.04％，低于五年期存款（整存整取，下同）年利率5.13 ％。“如果真是落实的话，我把本来可以一次付清的房款存在银行，向银行贷款买房更为划算，我绝对不会一次性付款买房。”在房市几近触底的情况下，市民王先生准备买房，而且是一次性付清，但是在得知央行的这一消息后，他又有了新的想法。他算了一笔账，假设贷款30万元，年限为5年的等额本息还款，一共需要还利息40012元；而把30万元存定存，5年利息将达到73103元，也就是说每年还能赚约6618元。
理论上确实可以计算，但是各大商业银行的细则并没有顺应贷款者的想法。据其他媒体报道，继农行上演房贷细则24小时内“挂上——撤下——挂上”的一波三折后，光大银行总行也于上周下发紧急通知，全面叫停于10月底试出台的房贷实施细则。
对此，有业内人则认为，因为央行的政策并没有强制规定执行下限，银行有制定政策的空间，这造成了各家银行的博弈：既担心新政影响盈利能力，又害怕不执行优惠政策造成业务流失。“不过，所有的银行普遍执行0.7倍基准利率的情况很难出现。”
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11月10日晚上 23点，央行网站发布了一条消息《认真落实适度宽松的货币政策，进一步扩大内需促进经济增长》。该消息称，中国人民银行今日召开行长办公会，要求人民银行系统要认真学习、全面理解和准确把握中央精神，进一步把思想和行动统一到中央对经济形势的分析判断上来。而后面的要求中则提到：要确保金融体系流动性充足，及时向金融机构提供流动性支持；保持货币信贷的合理增长，加大银行信贷对经济增长的支持力度。取消对商业银行信贷规模限制，合理扩大信贷规模。
这则消息到底为何而出？能否带来新的变动呢？这是大家所关心的问题，当然我们更多的是拭目以待。
短暂“井喷” 新政能否帮助房市复苏？
上周北京楼市成交量开始走出低迷态势，出现了少有的反弹行情，商品房日均销售面积8.24万平方米，环比前周4.21万平方米，上涨95.72％；商品房日均销售套数791套，环比前周280套，上涨182.5％。
上海证券报也有类似的消息：房产新政出台后的上海楼市成交呈现先抑后扬的态势。新政执行当周的成交量较前一周上涨35.24％，11月1日的成交量从10月31日的0.48万平方米跃升至2.06万平方米，涨了4倍之多。
这些消息是否意味着，一线城市的房市受新政影响，已经逐步“复苏”了呢？
两家媒体在报道中称：这并不能说明楼市已经走出低谷，七成左右的潜在购房者仍在“边缘”游走，近期的各类政策继续出台，楼市的进一步走势，还无法作出明确的判断。新政能够释放刚性需求，并可能通过刺激二手房交易带动一手房交易。但是，在二套房限制政策未取消的情况下，救市效果难免会打折扣，目前由于观望情绪仍在，市场要真正明朗需要时间消化政策，可能至少还需要3个月以上的调整期。
业内人士也认为，在目前的市场格局下，二三线城市的房市会受到一线城市的影响，而一线城市会受到国际经济走势的影响。如果国际国内大的经济走势没有出现变动的话，言房市复苏仍然为时过早。
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效果折扣 救市错过了最佳时机？
数据显示：北京目前的可售期房套数为11万套(可售住房面积逾1380万平方米)，今年1月1日，这个数字还曾经是不足6.97万套。此外，未签约现房的住宅套数为3.32万套(未签约住宅面积475.76万平方米)。
不仅仅是北京，其它一线城市也存在同样的问题，上海市目前有约6万套住宅可售，面积约合789万平方米。一些机构计算的结果是，若按今年的成交月均成交面积为74.11万平方米计算，新增住宅的存量需市场消化超过10个月。目前，深圳的住宅期房待售存量达到了约6.2万套。而该市今年月均住宅销售为2900套左右，现有的新房存量足够消化21个月。
由于早于其他城市经历成交量的萎缩，广州开发商比其他三个城市更早地缩减开工量，但仍难改存量房居高不下的态势。根据统计数据，该市住宅可售总面积为201.5万平方米。而2008年1到8月，全市一手住宅成交面积为363.55万平方米。按照面积计算，目前广州的住宅存量为其今年销售量的一半左右。
这些数据给我们透露了一个信息，如果在今后较长的时间内，房市销量还是没有起色的话，那么开发商将面临更为严峻的资金压力。
据媒体报道，潘石屹在与各家媒体网聊中提到：中国对房地产的救市政策已经错过了最佳时机。这就像一个人得病一样，在得病的初期治疗起来会比较容易。在今年的三、四月份出现房地产成交量急剧下滑的苗头，政府如果在这时出台救市的政策，力度不大，也可能可以迅速恢复市场的信心。一旦房地产市场的危机发展到了一部分企业关门，一些人下岗这种程度，再去救市就非常困难了,如果从信贷政策入手,直接给这些房地产开发商贷款，这种贷款的风险也是巨大的。
一些业内人士认为，房地产及其相关的行业都属于劳动力密集行业。每建一平方米房子需要16个工，同时每建一平方米房子需要120公斤钢筋，需要300公斤水泥，需要0.65立方米混凝土，这些需求的背后都会提供许多就业机会,带动许多相关行业的生产。今年以来，由于全国各地房屋销售额的下降，许多房地产企业公开宣布大规模减少自己企业的开工面积，这对解决就业是非常不利的。
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