ST环球：整体上市与跨江战略推荐
2007-01-24 00:00
投资要点:
公司借净壳上市成为苏宁环球集团的房地产旗舰。集团已将南京江北4294亩土地注入上市公司，拟将江北剩余5609亩优质土地拟分两步全部注入公司，公司在江北的优质土地将增至9903亩，将极大地丰富公司的产品线，提升公司的竞争力和盈利能力，增强资本资产实力，确保公司未来7年以上的开发和高速成长。此外，公司拟在北京等地拿地，翼成为全国性房地产公司。
董事长张桂平为业内强势人物，预计公司将与苏宁电器在业务上战略合作，在资本市场上共享长期优质的机构投资者平台，使公司成为具备优良业绩的全国性知名的房地产公司。
2007年公司与集团江北项目全面开工。南京“跨江发展战略”拉开了公司的历史性发展机遇，将长期提升万亩地产的价值。若集团在1-2年内完成整体上市，公司异地开发获得成功，则有望成为一线蓝筹。
2007年初增发后开发全部项目将带来52亿元销售净利润，每股带来10.65元净利润，EPS年增长100%，06-08年EPS分别为0.237元、0.511元和1.05元。中期定价为15.6元，给予“推荐”评级。公司目前开发的住宅为普通住宅，增值税的征收对公司的盈利没有影响。
风险提示：
注意增发风险、基本面变化或国家宏观调控带来的投资风险。
借净壳上市成为苏宁环球集团的房地产旗舰
公司原名为吉林纸业股份有限公司，1997年3月上市。2005年9月，苏宁集团受让吉林市国有资产公司20009万股取得公司的控股权(50.06%)。2005年度公司进行了重大债务重组，吉林纸业的全部资产低偿了全部债务，成为净壳公司。
2005年12月苏宁集团通过收购*ST吉纸控股权成为*ST吉纸股东，以经营性资产注入*ST吉纸的方式，向全体流通股股东做出对价安排。
公司收购、重大资产重组以及债务重组后，苏宁集团向上市公司置入了天华百润(苏宁·天润城项目)和华浦高科(混凝土)各95%的股权，使公司无偿获得40278万元的经营性资产净资产，由一个濒临退市的绩差公司变更为一个以房地产开发经营与混凝土生产销售的优质上市公司，每股净资产将由0元增加至1.01元，盈利能力得到极大提高，主营业务将变更为房地产开发及混凝土生产、销售，成为苏宁集团房地产开发旗舰公司。
实力雄厚的控股股东—苏宁环球集团
1、公司董事长张桂平—行业内的强势人物
生于1951年，与苏宁电器(70.8,4.02,6.02%)董事长张近东为同胞兄弟，大学本科学历，建筑学专业副教授。
江苏省南京市人大代表，江苏省政协常委，全国工商联住宅产业商会副会长，全国房地产商会联盟副主席，江苏省工商联副会长，江苏省工商联住宅产业商会会长，东南大学董事，南京师范大学董事、教授，江苏省光彩事业促进会第二届理事会副会长。
被南京市政府评为2003年度发展第三产业先进个人，荣获2002年社会主义建设贡献奖章，2005年被列入“中国管理一百人”、“中华诚信英才”。2001年至今任江苏苏宁环球集团有限公司董事长。
2005年12月10日起任ST环球(10.48,0.18,1.75%)上市公司董事长、总裁。
2、多元化经营总资产超过60亿元的苏宁环球集团
苏宁集团始创于1987年，始创人张桂平先生。苏宁集团从电器贸易做起，1992年开始进入地产界，如今集团已发展成为集房地产开发、商业连锁、医药科技、五星级酒店、新型建材生产、汽车贸易、采矿业、通用航空、门窗制造、物业管理等于一身，总资超过60亿元的超级航空母舰，成为国内首屈一指的大型综合性民营企业。经过十几年洗礼的苏宁集团，在江苏省内外已然显现王者风范，企业的美誉度也日益提升。为了适应企业集团的高速度、多元化发展，2004年苏宁集团更名为苏宁环球集团。
近年来集团荣获“中国企业500强”、“全国民营企业五百强前十名”等荣誉称号，旗下的苏宁地产荣获“2003年度南京市民营企业纳税第一大户”、“江苏省房地产企业50强、民企第一强”的殊荣，同时还荣获“省文明单位”、“2004—2006年度‘江苏省工商行政管理局免检企业’”、“中国住宅产业商会副会长单位”、“江苏省工商联副会长单位”、“江苏省住宅产业商会会长单位”、“2004年中国住交会名企”等几十项荣誉称号，由苏宁地产倾力打造的苏宁·千秋情缘荣获“2004年中国住交会名盘”称号，在社会各界享有极高声誉。
21世纪，苏宁环球集团做出多元化发展的战略决策，对集团进行扩充，挥师大举进军商业连锁、新型建材生产、汽车贸易、采矿业、门窗制造等热门行业、为企业集团的可持续发展奠定了雄厚的基础。苏宁环球集团一直坚持把最好的产品、最好的服务、最好的理念送到大众的面前，不断追求卓越的坚定信念。
3、十几年的苏宁房地产品牌，南京地产界的领跑者
苏宁集团1992年成立以来，潜心打造房地产品牌。在激烈的市场竞争中，始终以“高质、高标、高效”为目标，秉承“优质产品，诚信服务”的企业宗旨，不断开发新项目。集团旗下的苏宁地产至今已累计开发房地产项目近40个，开发面积超过300万平方米。相继开发了苏宁·怡瑰园、苏宁·华瑰园、苏宁·碧瑰园、苏宁·乐瑰园，苏宁·雅瑰园、苏宁·千秋情缘、苏宁环球大厦、苏宁环球精品商城、苏宁环球汽车城、苏宁·馨瑰园等。环球大厦是苏宁房地产开发南京商务楼典范，同样在民用住宅上苏宁更是力求打造出自己的品牌形象。在行业加速竞争的背景下，苏宁地产在市场把握、产品研发、营销、工程质量控制和物业管理服务等方面一直走在市场的前端。
作为南京地产界的领跑者，苏宁地产一直以创新和服务享誉业界。经过十几年发展的苏宁地产，在南京地产界已显现出王者风范。2004年，苏宁地产被评为中国住交会“名企”。2005年再夺桂冠，充分显示了苏宁地产的强大实力。
4、拥有近万亩土地，其中4294亩已注入上市公司
走过十几年房地产开发历程的苏宁地产在南京地产界已显现王者风范，21世纪，集团响应江苏省“沿江大开发”的战略决策，挥师进军江北新区，近1万亩(700公顷)江北新城浦口区的土地，具有无法比拟的开发前景和发展潜力。
目前正在开发的苏宁·天华硅谷(2007年初拟增发注入)、苏宁·天润城(已在上市公司，占地4294亩)、威尼斯水城(可能在下一次增发注入)、佛手湖环球度假村(可能在下一次增发注入)等大盘已经或将全面启动，苏宁·天润城在江北以低价进入市场，低廉的房价受到了购房者追捧。
5、承诺将优质地产项目注入上市公司
2005年公司重组时，苏宁环球集团将公司定位为集团房地产开发的旗舰企业，并承诺苏宁集团的未来发展战略是优先扶持公司的发展，帮助公司做大、做强住宅类房地产开发主业，将对其控制或获取的其他优质房地产项目资源适合以适当方式逐步注入公司，使公司成为全国性房地产公司，拥有完善的产品线(高中低档住宅均有)，业绩稳定增长、运作规范、具备优良业绩的知名企业，5年后在行业内排名前5位。
集团在南京江北的土地分两步注入
1、公司与集团在南京江北拥有建筑面积780万平米
2003年集团公司非常有前瞻眼光地通过挂牌和拍卖的方式在南京江北浦口区廉价拿来700公顷的净地(近万亩)，含上市公司拥有的天润城4294亩土地以及将通过定向增发拿进来的天华硅谷(493亩)、佛手湖别墅(616亩)以及威尼斯水城4500亩，总规划建筑面积约780万平米。未来江北交通条件改善将带旺和提升江北房地产的价值，若全部开发将带来可观利润。
2、集团在南京江北土地分两步注入公司
为解决同业竞争、支持上市公司持续发展、提高上市公司房地产开发的品质以及拓宽公司的产品线，集团在南京江北大量优质地产资产分两步走全部注入公司。第一步：2007年上半年向实际控制人定向增发注入优质地产项目(拟获证监会批准)；第二步：预计在下次增发购买集团在江北的剩余土地。
第一步，2007年初，公司向实际控制人定向增发注入优质地产将拉开集团公司优质地产项目注入上市公司的序幕。公司实际控制人张桂平及其关联人张康黎(张康黎先生系张桂平先生之子)分别以其持有的注册资本5000万元的江苏乾阳房地产开发有限公司51%和49%的权益认购8212.4665万股(合计37038万元)，将合计取得公司57.4828%股权)，南通百汇物资公司认购912.4962万股，以现金认购。上述1亿股的增发价格为4.51元/股，增发股份为9125万股，增发后总股本4.9099亿股。
定向增发完成后，公司将100%拥有江苏乾阳房地产开发有限公司，从而取得493亩(37.86万平米)的“天华硅谷”项目100%的权益。
第二步，预计在下一次定向增发时购买集团公司剩余地产项目。如：拥有100%权益的佛手湖别墅项目和84%权益的威尼斯水城项目，预计将按市场价格打折注入。
上述两步若能顺利完成，公司将以较低成本获得集团在南京江北的另外5609亩土地的成熟项目和优质资源的开发权益。这样公司在南京的土地储备将增加至9903亩，将极大地丰富公司的产品线，进一步提升公司的竞争力和市场地位，极大地增强公司的资本资产实力，改善公司的财务状况，大幅提高公司的盈利能力，确保公司未来7年以上的开发以及高速增长。这样未来公司的市值迅速做大就成为可能。
跨区域开发，将晋升为全国性房地产开发企业
2006年10月28日公司公告，已分别在北京、长春注册了“北京苏宁环球有限公司”及“长春苏宁环球房地产开发有限公司”两家全资子公司，注册资本金分别是10000万元和2000万元。上述子公司的设立拉开了公司在北京和长春等跨区域发展的序幕，目前公司正在北京、长春市和吉林市开拓市场，希望分得一杯羹。若跨区域发展战略获得成功，则公司的经营管理水平将上一大台阶、业务结构将进一步完善、核心竞争力将进一步增强，公司将迅速从地方性房地产开发企业提升为全国性房地产开发企业。
南京“跨江战略”是公司的历史性发展机遇
目前集团与公司拥有的万亩开发用地处于南京江北的浦口区，离长江大桥只有一步之遥，该区域目前正是江北浦口区拟启动的“中心区”，是未来跨江战略的桥头堡。南京跨江发展战略，可让公司在江北浦口区的万亩土地长期大幅增值。
1、江北是南京“一城三区”中的重要组成部分，正从规划蓝图变为现实
南京市城市发展的主要趋势和问题是，主城人地矛盾进一步突出，拉开都市发展框架成为当务之急；有序疏散旧城人口、提高新城区建设水平成为主城面前的主要问题等等。对此，2001年底，南京市制定了“保护老城、发展新区”，实施“一城三区”“三个集中一个疏散”的城市发展战略。在古城周边拓展总面积达380平方公里的东山、仙林、江北3个新市区，以实现“工业向开发区集中、建设向新区集中、高校向大学城集中，疏散老城区人口”的城市发展新战略。短短三四年间，东山、仙林、江北三个新市区，已有300多家企业向开发区集中，34所高校汇聚大学城，推动南京实施空间发展战略的“一城三区”决策，正在从规划蓝图变为美好的现实。
2、未来20年南京“双核心”跨江城市正在构筑
A、江北浦口区拟启动“中心区”建设，是跨江战略的桥头堡
2006年11月南京市提出“跨江发展战略”，江北的浦口新市区将成为南京未来城市建设的一个重点。浦口中心区将是江北地区城市化进程的重要一环，更是辐射带动苏北、安徽等中西部地区发展的重要功能区，同时也是塑造滨江城市特色的关键地区，带动南京都市区跨江发展的副中心，规划设计范围面积12.97平方公里。
目前，浦口区城市建设基本上处于“零城市化状态”，争取用10年左右的时间，把该片区建设成为浦口未来的行政、商务和文化中心，完善江北新市区的城市功能，“跨江发展战略”将长期提升江北房地产的价值。
B、跨江发展战略的基础和条件已经成熟
2005年，江北浦口区地方财政收入12.41亿元，居全市第2位。在全市“五个中心”建设规划中的140多项重大支撑项目中，“浦口板块”有15个项目，占全市10.7%。
跨江战略使自主创新体系与产业体系正在形成。跨江战略使江北地区成为建设“五个中心”新的“增长区”，而“五个中心”又是江北地区的支撑平台。在“长三角先进制造业中心”建设上，这里除了高新区外(南京高新区内高新技术企业近200家，成为南京最密集的高新区，90%以上的高新技术企业拥有自主知识产权)，还有国家级化学工业园区，巴斯夫、BP、塞拉尼斯、三菱瓦斯等跨国石化企业；在“全省现代服务业中心”建设上，软件产业的“半壁江山”在江北，房地产业开发旺盛，“一山三泉”生态旅游蓬勃发展；在“长江国际航运物流中心”建设上，西坝港区和通江集辅助港区等均已全面启动建设；在“全国重要科教中心”建设上，南京工业大学、东南大学、南京大学、南京审计学院，在直接为江北创造价值的同时，还为江北提供了大量的人才和智力支持；在“东部城市绿色中心”建设上，十里温泉、百里老山、千年银杏、万只白鹭、十万亩国家森林公园使这里成为生态之城。
通过“一城三区”、沿江开发战略的实施，江北两区(浦口区和六合区)实施跨江发展战略的基础和条件已经成熟。江南江北将统筹、联动、融合、平衡发展，“双核驱动”推进南京实现新的跨越。
C、“整体提升江南，加快建设江北”战略正在实施
江南主城区经济发展已起到影响和带动作用。雨花台区将建设南京南部商贸物流中心，提升软件产业基地的水平和实力；建邺区是“跨江发展”的先行区，使江心洲成为南京跨江发展的重要“落脚点”；沿江岸线最长的老城区--下关区将成为“跨江发展中心辐射区”，下关电厂搬迁、生产型码头置换搬迁、大型农贸批发市场搬迁都将在未来5 至10 年中完成……
江北已成辐射都市圈的桥头堡。在浦口，投资22亿元的华东Shopping mall项目已启动建设，占地2000亩、总投资4亿元的华东最大金属物流园已通过规划论证，浦口的顶山片区、泰山片区、江浦片区与江南主城的对接在加快；在六合，9.6公里滁河沿线已全面展开整治，先进制造业、现代服务业快速布局，化工、电子、生物制药、新材料、机械、纺织、服装等产业以及化工园等开发园区，构建起一个庞大的工业框架，启动了六合10%的土地面积。
3、跨江通道建设让江北与主城融合，筑高一体化发展平台
南京至洛阳的宁洛高速、宁淮高速通车，两条高速在六合雍庄互通相交，形成了江北的高速环线，分别经长江三桥、二桥与江南绕城公路相连，形成了南京“大一环”。“十一五”期间，在建成“五桥一隧”过江通道的基础上，将开建绕越公路东南环，绕越东北环连接长江四桥，抵达雍庄互通，与宁淮高速相连，形成南京的“大二环”。
特别是江北的跨江隧道在2008年开通，将实质性改善浦口区与主城区的交通问题，极大地提升公司江北楼盘的吸引力。
2012年地铁3号线将开通与主城的连接。南京目前已着手3号线前期的准备工作，2012年之前建设3号线，如果浦口、六合两地的经济发展较快，地铁3号线有望提前开工建设。3号线是南北客流主干线，贯穿大江南北、连接主城、江北新市区和东山新市区，连接禄口机场、南京铁路南站、南京火车站及江北火车站最重要的对外交通枢纽。
跨江通道的建设为江北地区带来大量人流、物流、信息流、资金流的同时，也为南京打开了广阔的发展空间。“随着经济的快速发展，江南主城的土地资源与生态资源的承载力相对不足。而跨江发展，可让江北丰富的土地与生态资源迅速增值。
4、市区、当地和外来工薪阶层是南京江北购房主力
市区、当地和外来工薪阶层，30岁左右的青年为该区域的购房主力。浦口区是南京的工业区，大企业和高校云集于此，拥有强大的购买力。目前该区域的交通是制约江北住宅升值的主要因素，未来过江隧道等等的改善的将迅速提升该地区的房屋和物业价值。
2007年南京江北4个楼盘全面开工
公司与集团拥有的南京江北浦口区的4个项目：苏宁·天润城、天华硅谷、佛手湖别墅、威尼斯水城。
1、公司目前的主力盘---苏宁·天润城(即天华百润)项目(95%权益)
“天润城”由苏宁环球集团投资，苏宁南京天华百润投资发展股份有限公司开发，是江北地区最大的楼盘之一、是离主城区最近的一个楼盘，建成后的“天润城”将集普通住宅、商业、休闲、办公、娱乐为一体的超大型社区。项目位居南京市浦口区浦洲路南侧，距长江大桥约5分钟，东邻南浦路，北靠浦洲路，西接红太阳装饰城。
项目位居南京市浦口区浦洲路南侧，泰山街道次中心区域，距长江大桥约5分钟，东临南浦路，北依浦洲路，西接红太阳装饰城，新浦口超级新城，位居江北沿江开发桥头堡战略区位，紧邻大桥北路、宝塔山风景区，空气清新。项目距长江滨岸1公里，邻近东南大学、南京大学、南京工业大学浦江学院和高新区，交通便利。
正打造新街街坊式的人性构思，阳光景观式的人文设计，社区由“二轴、一带、一心、四岛”融会贯通。整个居住区由两条天然的水系贯穿南北，一条延引出18000平米中心景观带，另一条延着南浦路成为独特的景观。
项目总占地面积4294亩，建筑面积430万平方米，2011年全部开发完毕，预计总投资68亿元，上市公司拥有95%的权益。项目拿地成本低廉，楼面地价440元/平米，44万元/亩。
项目已开发100万平米建面，还剩3/4未开发。目前开发的住宅主要为多层、小高层普通板式住宅，主要满足首次置业者和普通居民改善居住条件。户型面积集中在110平方米以下，得房率近90%，绿化率42%。
由于项目品质尚可，低位入市，楼盘开盘后销量一直居南京楼盘销量榜首，2006年“天润城”荣获南京最畅销楼盘。一期于2005年1月开盘，低价进入市场，在销售中体现大型楼盘的综合成本优势，由于产品结构单一，利润率较低。开盘以来，起价2500元/平方米，最高价3700元/平方米，均价3180元/平方米。第一街区到第四街区均价从2500上升到3000元/平米，6街区销售均价3300元/平米。目前第一街区、第二街区已交付，第三街区07年4月交付，第四街区07年6月交付，第五街区已售磬，07年10月交付。
已开发面积预计结算时间：1-2期2006年；3-4期、5期部分2007年，5-6期2008年。
后续开发在交通改善、配套完善的背景下升值潜力大
A、交通的改善
“天润城”项目目前交通还不是很快捷便利，但08-09年过江隧道第四、五条将建成通车(规划中的过江隧道将有11条线路，四通八达)，过江只需5分钟，2012年建成的地铁3号线在江北出口与苏宁天润城相邻，交通的改善为项目的升值提供了空间。
B、配套的完善
“天润城”和“威尼斯水城”(集团项目，公司计划07年购入)之间政府规划2200亩的生活配套，预留用作医院、商业、体育馆等公共配套建设，在天润城内，也规划了商业街，其中有超市、银行、餐馆等，超市主体建筑已经完成。“天润城”项目的配套已在规划中，部分已动工。其中小区自带配套：6所幼儿园、3所小学、2所中学，商业区、农贸市场，计划引入鼓楼医院、省人民医院分院。社区中1.8万平米的中心花园与威尼斯水城相邻，两个项目可共享资源。
“天润城”除享有原泰山街道的成熟配套外，周边众多的卖场，如今盛国际家居、红太阳装饰城等。现有的红太阳装饰城将被华东最大的商业MALL取代，并将引进苏宁电器旗舰店，目前正在做门店。2007年5月，大型超市沃尔玛进驻，与小区仅一街之隔。商业圈集购物、休闲、娱乐于一体，建筑面积5万多平米，营业面积3万多平米，是新街口商业圈的3倍。“一站式”购物，将给“天润城”和威尼斯水城的业主带来极大的方便。
2、集团第一步拟注入的优质项目--“天华硅谷”(100%权益)，2007年初向实际控制人定向增发注入的资产
“天华硅谷”项目是公司2007年上半年的定向增发注入项目，由苏宁·江苏乾阳房地产开发公司投资开发。项目位于天润城西侧，主要开发高档住宅和商业物业，涵盖商业、商务办公、休闲娱乐、居住为一体的高档综合性房产项目。项目盈利能力强，将使公司产品结构由低端住宅向高档住宅和商业地产延伸，产品线大大丰富，项目的开发将增厚每股收益。
项目位于浦口区泰山街道的核心位置，东临泰冯路，西依宁六公路。以临宁六路山脊为中轴东西向一分为二，东面为高档住宅区域，占地382.6亩，西面为商业、商务办公、休闲娱乐区，占地110亩，别墅、情景洋房、多层、小高层等建筑物采用高度递增式布局与山体走势取得一致，与周边自然环境，区内山、水、谷地、建筑和谐共存，套型设计以小康住宅为起点，康体、休闲为主题。临近宁六公路为商业、商务办公、休闲娱乐区于一身。
公共配套设施规划有会馆、学校、幼儿园、超市、银行、市民广场、医院、商业街、品牌店、餐馆、体育场等。
项目2003年挂牌取得“净地”，已取得《建设用地规划许可证》及《国有土地使用权证》，由政府拆迁。总占地面积492.6亩(32.8526万平米)，可售面积37.86万平方米，总投资13.45亿元，楼面地价1562元/平米(目前周边地价128万元/亩)。其中，高档住宅22.73万平方米，均价5500元／平方米；商业15.12万平方米，均价7500元／平方米，总投资13.45亿元，销售收入23.85万元，利润总额9.09亿元，税后利润6.09亿元。
“天华硅谷”项目施工分为三期，2006年11月开始基础施工，2007年3月开始第一期施工，2009年10月完成第三期施工，2007年预售。2008-2009年结算。
项目前景
“天华硅谷”项目地理位置优越，周边交通系统发达，地块内有良好的自然山体和大量的水面，可远眺长江开阔江景，自然条件和景观优越。未来随着过江隧道和地铁线的开通，项目所在地的交通将更加便利；项目毗邻高新技术开发区、沿江都市工业园区以及南京大学、东南大学等多所高校校区，依托周边区域几十万人的庞大消费群体以及江北华东第一大商贸基地的人流消费潜力，专注于打造特色商业区和高档低密度生活小区，具有良好的升值潜力和发展前景。目前该地区的别墅、联排别墅等高档住宅销售价格基本保持在8000元／平方米以上的水平、商业地产销售均价基本在7500元／平方米左右，并具有一定的上涨空间。
3、预计集团第二步拟注入的优质项目---4500亩的“威尼斯水城”项目84%权益(拟第二次定向增发购买的项目)
“威尼斯水城”--南京的江滨，意大利风情生态水景度假社区。项目位于南京浦口区沿江镇，东临长江，八卦洲，东侧是滨江大道，与南京市区隔江相望，西靠浦珠路，北接六合区，浦洲路，南临规划中的过江隧道。与天润城相邻，滨临长江，雄踞江北第一线，揽尽一江风华。利用长江自然风光优势创造高雅环境，开拓花园式的生活居住空间，景观与江景对话，建筑与水景对话，倡导人与自然和谐共生。
项目聘请美国设计师设计，建筑风格与品质上走与天润城差异化的道路，即提高楼盘品质和拓宽公司的产品线的道路，建筑形态为多层、小高层、高层及联排别墅、双拼别墅及独立别墅。将“威尼斯水城”打造成华东第一卫星城，集居住、休闲、度假、娱乐、商贸、就业为一体的新城。配套会所、学校、幼儿园、超市、银行、市民广场、医院、商业街、品牌店、餐馆、体育场等。
地块与城市主要功能中心交通联系十分方便，通过长江大桥到达市区约20分钟左右车程，到达浦口区商业中心只需5分钟车程。目前到达市区主要通过用地两侧的规划城市干道与长江大桥相连。东侧的滨江大道为城市景观大道，西侧为浦珠路为城市主干道，可由长江大桥直接达到小区，交通较为顺畅。
已销售一期“浪漫水都”，第一批销售8栋小高层，销售情况良好，小高层均价在3000多元左右/平方米，多层均价在4000多元左右/平方米。目前售价在4000-4200元/平米，已售25万平米，未结，将在2007年结转。
集团公司计划在2007年通过第二次定向增发将威尼斯水城(占地4500亩)项目公司90%股权全部转让给上市公司。上市公司将以现金收购上述资产，资产价格将根据土地的市场评估价、公司股价以及项目的开盘情况为基准定价并有一定的折扣，预计项目将以较低的价格转让给上市公司。
4、预计集团第二步拟注入的优质项目—“佛手湖别墅”项目100%权益(拟在第二次定向增发购买的项目)
“佛手湖别墅”项目位于南京江北浦口区以西，处南京老山风景区，紧邻珍珠泉旅游度假区，面临佛手湖千亩碧波，背靠老山连绵山峦，地理位置得天独厚，是南京市是最好的地段，具备建设高档旅游度假区的优越自然条件。距市中心约10公里，交通便利。
项目占地面积616亩，集团购置土地成本低廉，容积率0.3，建筑面积约12.33万平米，建筑形态为独栋别墅，预计07年开盘，项目建成后预计售价将在2-3万/平米，开盘后2-3年完成结算。
佛手湖度假村建设项目包括：白金五星级超豪华酒店，高档度假别墅，康复医疗中心及相关配套设施。建成后将成为一个集旅游度假，会务休闲，康复疗养等多种服务功能于一体的国内最高档次的旅游度假村。
集团公司计划在2007年通过第二次定向增发将“佛手湖别墅”项目公司股权84%转让给上市公司。上市公司将以现金收购上述资产，资产价格将根据土地的市场评估价、公司股价以及项目的开盘情况为基准定价并有一定的折扣，预计项目将以较低的价格转让给上市公司。
盈利预测(2007年初增发后的盈利预测)
假设前提：
公司按照正常开发计划，开发天润城项目和天华硅谷项目等2个项目；
按照目前公司开发的正常进度、近两年的销售价格预期；
公司的各项费用水平和建造成本与市场水平相仿；
商品砼及涂料年销售增长20%，2006-2008年，年净利润贡献在1800-2600万元。
盈利预测
根据上述假设，我们认为，公司目前的项目储备足以开发5年以上，2008年是利润爆发性增长的头一年。预计2006年、2007、2008年的EPS分别为0.237元、0.511元和1.05元。
增发后项目开发带来的盈利预期
公司在2007年初完成增发后，开发天润城项目和天华硅谷项目等2个项目，我们预计能带来50.5亿元的销售净利润，预期将带来每股10.19元的净利润收益。
风险因素分析
1、国家宏观调控房地产行业的政策出台可能影响市场对房屋的供需量，从而影响房价，进而影响公司盈利预期带来的风险；
2、公司增发计划未如期完成，导致集团资产注入的推迟造成盈利减少的风险；
3、公司经营管理、财务状况出现异常带来的经营风险；
4、公司目前开发的住宅为普通住宅，增值税的征收对公司的盈利没有影响；
5、证券市场出现非理性的逆转等风险。
估值与投资建议
公司借净壳上市成为苏宁环球集团的房地产旗舰。苏宁环球集团总资产超过60亿元，拥有十几年的苏宁房地产品牌，董事长张桂平为业内强势人物。集团在南京江北新城浦口区拥有近万亩土地(建筑面积780万平米)，具有无法比拟的开发前景和发展潜力，其中4294亩已注入上市公司。集团已承诺将优质地产项目注入上市公司，使公司成为全国性房地产公司，拥有完善的产品线(高中低档住宅)，业绩稳定增长、运作规范、具备优良业绩的知名企业。预计公司将与苏宁电器在业务上战略合作，资本市场上共享苏宁电器的广泛影响力与长期优质机构投资者的平台。
集团在江北5609亩优质土地拟分两步以较低价格全部注入公司，1、2007年初向实际控股人定向增发，获得493亩天华硅谷项目100%的权益；2、预计第二次定向增发购买集团拥有的616亩佛手湖别墅项目100%权益和4500亩威尼斯水城项目90%权益。公司在江北优质土地将增至9903亩，将极大地丰富公司的产品线，提升公司的竞争力、市场地位和盈利能力，增强资本资产实力，确保公司未来7年以上的开发和高速成长。
公司拟在北京、长春和吉林等地拿地，翼成为全国性房地产公司。2007年公司和集团在江北4个项目全面开工。南京“跨江发展战略”拉开了公司的历史性发展机遇，将长期提升万亩地产的价值。若集团能在1-2年内完成整体上市，公司异地开发获成功，则上市公司有望成为一线蓝筹股地产股。
2007年初增发后，公司2个项目全部开发将带来52亿元的销售净利润，给每股带来10.19元的净利润，公司的EPS将年增长100%。预计2006-2008年的EPS将分别为0.237元、0.511元和1.05元。
公司庞大的土地储备和集团公司悠久的房地产开发历史是公司成为永续性的开发性房地产的坚实基础。因此，对这类公司我们用PE法给公司定价比较合适。按全国性的房地产开发公司的PE水平30倍计算，我们认为公司中期内的股价15.6元附近。
公司目前开发的住宅为普通住宅，增值税的征收对公司的盈利没有影响。
（中国混凝土与水泥制品网 转载请注明出处）
公司借净壳上市成为苏宁环球集团的房地产旗舰。集团已将南京江北4294亩土地注入上市公司，拟将江北剩余5609亩优质土地拟分两步全部注入公司，公司在江北的优质土地将增至9903亩，将极大地丰富公司的产品线，提升公司的竞争力和盈利能力，增强资本资产实力，确保公司未来7年以上的开发和高速成长。此外，公司拟在北京等地拿地，翼成为全国性房地产公司。
董事长张桂平为业内强势人物，预计公司将与苏宁电器在业务上战略合作，在资本市场上共享长期优质的机构投资者平台，使公司成为具备优良业绩的全国性知名的房地产公司。
2007年公司与集团江北项目全面开工。南京“跨江发展战略”拉开了公司的历史性发展机遇，将长期提升万亩地产的价值。若集团在1-2年内完成整体上市，公司异地开发获得成功，则有望成为一线蓝筹。
2007年初增发后开发全部项目将带来52亿元销售净利润，每股带来10.65元净利润，EPS年增长100%，06-08年EPS分别为0.237元、0.511元和1.05元。中期定价为15.6元，给予“推荐”评级。公司目前开发的住宅为普通住宅，增值税的征收对公司的盈利没有影响。
风险提示：
注意增发风险、基本面变化或国家宏观调控带来的投资风险。
借净壳上市成为苏宁环球集团的房地产旗舰
公司原名为吉林纸业股份有限公司，1997年3月上市。2005年9月，苏宁集团受让吉林市国有资产公司20009万股取得公司的控股权(50.06%)。2005年度公司进行了重大债务重组，吉林纸业的全部资产低偿了全部债务，成为净壳公司。
2005年12月苏宁集团通过收购*ST吉纸控股权成为*ST吉纸股东，以经营性资产注入*ST吉纸的方式，向全体流通股股东做出对价安排。
公司收购、重大资产重组以及债务重组后，苏宁集团向上市公司置入了天华百润(苏宁·天润城项目)和华浦高科(混凝土)各95%的股权，使公司无偿获得40278万元的经营性资产净资产，由一个濒临退市的绩差公司变更为一个以房地产开发经营与混凝土生产销售的优质上市公司，每股净资产将由0元增加至1.01元，盈利能力得到极大提高，主营业务将变更为房地产开发及混凝土生产、销售，成为苏宁集团房地产开发旗舰公司。
实力雄厚的控股股东—苏宁环球集团
1、公司董事长张桂平—行业内的强势人物
生于1951年，与苏宁电器(70.8,4.02,6.02%)董事长张近东为同胞兄弟，大学本科学历，建筑学专业副教授。
江苏省南京市人大代表，江苏省政协常委，全国工商联住宅产业商会副会长，全国房地产商会联盟副主席，江苏省工商联副会长，江苏省工商联住宅产业商会会长，东南大学董事，南京师范大学董事、教授，江苏省光彩事业促进会第二届理事会副会长。
被南京市政府评为2003年度发展第三产业先进个人，荣获2002年社会主义建设贡献奖章，2005年被列入“中国管理一百人”、“中华诚信英才”。2001年至今任江苏苏宁环球集团有限公司董事长。
2005年12月10日起任ST环球(10.48,0.18,1.75%)上市公司董事长、总裁。
2、多元化经营总资产超过60亿元的苏宁环球集团
苏宁集团始创于1987年，始创人张桂平先生。苏宁集团从电器贸易做起，1992年开始进入地产界，如今集团已发展成为集房地产开发、商业连锁、医药科技、五星级酒店、新型建材生产、汽车贸易、采矿业、通用航空、门窗制造、物业管理等于一身，总资超过60亿元的超级航空母舰，成为国内首屈一指的大型综合性民营企业。经过十几年洗礼的苏宁集团，在江苏省内外已然显现王者风范，企业的美誉度也日益提升。为了适应企业集团的高速度、多元化发展，2004年苏宁集团更名为苏宁环球集团。
近年来集团荣获“中国企业500强”、“全国民营企业五百强前十名”等荣誉称号，旗下的苏宁地产荣获“2003年度南京市民营企业纳税第一大户”、“江苏省房地产企业50强、民企第一强”的殊荣，同时还荣获“省文明单位”、“2004—2006年度‘江苏省工商行政管理局免检企业’”、“中国住宅产业商会副会长单位”、“江苏省工商联副会长单位”、“江苏省住宅产业商会会长单位”、“2004年中国住交会名企”等几十项荣誉称号，由苏宁地产倾力打造的苏宁·千秋情缘荣获“2004年中国住交会名盘”称号，在社会各界享有极高声誉。
21世纪，苏宁环球集团做出多元化发展的战略决策，对集团进行扩充，挥师大举进军商业连锁、新型建材生产、汽车贸易、采矿业、门窗制造等热门行业、为企业集团的可持续发展奠定了雄厚的基础。苏宁环球集团一直坚持把最好的产品、最好的服务、最好的理念送到大众的面前，不断追求卓越的坚定信念。
3、十几年的苏宁房地产品牌，南京地产界的领跑者
苏宁集团1992年成立以来，潜心打造房地产品牌。在激烈的市场竞争中，始终以“高质、高标、高效”为目标，秉承“优质产品，诚信服务”的企业宗旨，不断开发新项目。集团旗下的苏宁地产至今已累计开发房地产项目近40个，开发面积超过300万平方米。相继开发了苏宁·怡瑰园、苏宁·华瑰园、苏宁·碧瑰园、苏宁·乐瑰园，苏宁·雅瑰园、苏宁·千秋情缘、苏宁环球大厦、苏宁环球精品商城、苏宁环球汽车城、苏宁·馨瑰园等。环球大厦是苏宁房地产开发南京商务楼典范，同样在民用住宅上苏宁更是力求打造出自己的品牌形象。在行业加速竞争的背景下，苏宁地产在市场把握、产品研发、营销、工程质量控制和物业管理服务等方面一直走在市场的前端。
作为南京地产界的领跑者，苏宁地产一直以创新和服务享誉业界。经过十几年发展的苏宁地产，在南京地产界已显现出王者风范。2004年，苏宁地产被评为中国住交会“名企”。2005年再夺桂冠，充分显示了苏宁地产的强大实力。
4、拥有近万亩土地，其中4294亩已注入上市公司
走过十几年房地产开发历程的苏宁地产在南京地产界已显现王者风范，21世纪，集团响应江苏省“沿江大开发”的战略决策，挥师进军江北新区，近1万亩(700公顷)江北新城浦口区的土地，具有无法比拟的开发前景和发展潜力。
目前正在开发的苏宁·天华硅谷(2007年初拟增发注入)、苏宁·天润城(已在上市公司，占地4294亩)、威尼斯水城(可能在下一次增发注入)、佛手湖环球度假村(可能在下一次增发注入)等大盘已经或将全面启动，苏宁·天润城在江北以低价进入市场，低廉的房价受到了购房者追捧。
5、承诺将优质地产项目注入上市公司
2005年公司重组时，苏宁环球集团将公司定位为集团房地产开发的旗舰企业，并承诺苏宁集团的未来发展战略是优先扶持公司的发展，帮助公司做大、做强住宅类房地产开发主业，将对其控制或获取的其他优质房地产项目资源适合以适当方式逐步注入公司，使公司成为全国性房地产公司，拥有完善的产品线(高中低档住宅均有)，业绩稳定增长、运作规范、具备优良业绩的知名企业，5年后在行业内排名前5位。
集团在南京江北的土地分两步注入
1、公司与集团在南京江北拥有建筑面积780万平米
2003年集团公司非常有前瞻眼光地通过挂牌和拍卖的方式在南京江北浦口区廉价拿来700公顷的净地(近万亩)，含上市公司拥有的天润城4294亩土地以及将通过定向增发拿进来的天华硅谷(493亩)、佛手湖别墅(616亩)以及威尼斯水城4500亩，总规划建筑面积约780万平米。未来江北交通条件改善将带旺和提升江北房地产的价值，若全部开发将带来可观利润。
2、集团在南京江北土地分两步注入公司
为解决同业竞争、支持上市公司持续发展、提高上市公司房地产开发的品质以及拓宽公司的产品线，集团在南京江北大量优质地产资产分两步走全部注入公司。第一步：2007年上半年向实际控制人定向增发注入优质地产项目(拟获证监会批准)；第二步：预计在下次增发购买集团在江北的剩余土地。
第一步，2007年初，公司向实际控制人定向增发注入优质地产将拉开集团公司优质地产项目注入上市公司的序幕。公司实际控制人张桂平及其关联人张康黎(张康黎先生系张桂平先生之子)分别以其持有的注册资本5000万元的江苏乾阳房地产开发有限公司51%和49%的权益认购8212.4665万股(合计37038万元)，将合计取得公司57.4828%股权)，南通百汇物资公司认购912.4962万股，以现金认购。上述1亿股的增发价格为4.51元/股，增发股份为9125万股，增发后总股本4.9099亿股。
定向增发完成后，公司将100%拥有江苏乾阳房地产开发有限公司，从而取得493亩(37.86万平米)的“天华硅谷”项目100%的权益。
第二步，预计在下一次定向增发时购买集团公司剩余地产项目。如：拥有100%权益的佛手湖别墅项目和84%权益的威尼斯水城项目，预计将按市场价格打折注入。
上述两步若能顺利完成，公司将以较低成本获得集团在南京江北的另外5609亩土地的成熟项目和优质资源的开发权益。这样公司在南京的土地储备将增加至9903亩，将极大地丰富公司的产品线，进一步提升公司的竞争力和市场地位，极大地增强公司的资本资产实力，改善公司的财务状况，大幅提高公司的盈利能力，确保公司未来7年以上的开发以及高速增长。这样未来公司的市值迅速做大就成为可能。
跨区域开发，将晋升为全国性房地产开发企业
2006年10月28日公司公告，已分别在北京、长春注册了“北京苏宁环球有限公司”及“长春苏宁环球房地产开发有限公司”两家全资子公司，注册资本金分别是10000万元和2000万元。上述子公司的设立拉开了公司在北京和长春等跨区域发展的序幕，目前公司正在北京、长春市和吉林市开拓市场，希望分得一杯羹。若跨区域发展战略获得成功，则公司的经营管理水平将上一大台阶、业务结构将进一步完善、核心竞争力将进一步增强，公司将迅速从地方性房地产开发企业提升为全国性房地产开发企业。
南京“跨江战略”是公司的历史性发展机遇
目前集团与公司拥有的万亩开发用地处于南京江北的浦口区，离长江大桥只有一步之遥，该区域目前正是江北浦口区拟启动的“中心区”，是未来跨江战略的桥头堡。南京跨江发展战略，可让公司在江北浦口区的万亩土地长期大幅增值。
1、江北是南京“一城三区”中的重要组成部分，正从规划蓝图变为现实
南京市城市发展的主要趋势和问题是，主城人地矛盾进一步突出，拉开都市发展框架成为当务之急；有序疏散旧城人口、提高新城区建设水平成为主城面前的主要问题等等。对此，2001年底，南京市制定了“保护老城、发展新区”，实施“一城三区”“三个集中一个疏散”的城市发展战略。在古城周边拓展总面积达380平方公里的东山、仙林、江北3个新市区，以实现“工业向开发区集中、建设向新区集中、高校向大学城集中，疏散老城区人口”的城市发展新战略。短短三四年间，东山、仙林、江北三个新市区，已有300多家企业向开发区集中，34所高校汇聚大学城，推动南京实施空间发展战略的“一城三区”决策，正在从规划蓝图变为美好的现实。
2、未来20年南京“双核心”跨江城市正在构筑
A、江北浦口区拟启动“中心区”建设，是跨江战略的桥头堡
2006年11月南京市提出“跨江发展战略”，江北的浦口新市区将成为南京未来城市建设的一个重点。浦口中心区将是江北地区城市化进程的重要一环，更是辐射带动苏北、安徽等中西部地区发展的重要功能区，同时也是塑造滨江城市特色的关键地区，带动南京都市区跨江发展的副中心，规划设计范围面积12.97平方公里。
目前，浦口区城市建设基本上处于“零城市化状态”，争取用10年左右的时间，把该片区建设成为浦口未来的行政、商务和文化中心，完善江北新市区的城市功能，“跨江发展战略”将长期提升江北房地产的价值。
B、跨江发展战略的基础和条件已经成熟
2005年，江北浦口区地方财政收入12.41亿元，居全市第2位。在全市“五个中心”建设规划中的140多项重大支撑项目中，“浦口板块”有15个项目，占全市10.7%。
跨江战略使自主创新体系与产业体系正在形成。跨江战略使江北地区成为建设“五个中心”新的“增长区”，而“五个中心”又是江北地区的支撑平台。在“长三角先进制造业中心”建设上，这里除了高新区外(南京高新区内高新技术企业近200家，成为南京最密集的高新区，90%以上的高新技术企业拥有自主知识产权)，还有国家级化学工业园区，巴斯夫、BP、塞拉尼斯、三菱瓦斯等跨国石化企业；在“全省现代服务业中心”建设上，软件产业的“半壁江山”在江北，房地产业开发旺盛，“一山三泉”生态旅游蓬勃发展；在“长江国际航运物流中心”建设上，西坝港区和通江集辅助港区等均已全面启动建设；在“全国重要科教中心”建设上，南京工业大学、东南大学、南京大学、南京审计学院，在直接为江北创造价值的同时，还为江北提供了大量的人才和智力支持；在“东部城市绿色中心”建设上，十里温泉、百里老山、千年银杏、万只白鹭、十万亩国家森林公园使这里成为生态之城。
通过“一城三区”、沿江开发战略的实施，江北两区(浦口区和六合区)实施跨江发展战略的基础和条件已经成熟。江南江北将统筹、联动、融合、平衡发展，“双核驱动”推进南京实现新的跨越。
C、“整体提升江南，加快建设江北”战略正在实施
江南主城区经济发展已起到影响和带动作用。雨花台区将建设南京南部商贸物流中心，提升软件产业基地的水平和实力；建邺区是“跨江发展”的先行区，使江心洲成为南京跨江发展的重要“落脚点”；沿江岸线最长的老城区--下关区将成为“跨江发展中心辐射区”，下关电厂搬迁、生产型码头置换搬迁、大型农贸批发市场搬迁都将在未来5 至10 年中完成……
江北已成辐射都市圈的桥头堡。在浦口，投资22亿元的华东Shopping mall项目已启动建设，占地2000亩、总投资4亿元的华东最大金属物流园已通过规划论证，浦口的顶山片区、泰山片区、江浦片区与江南主城的对接在加快；在六合，9.6公里滁河沿线已全面展开整治，先进制造业、现代服务业快速布局，化工、电子、生物制药、新材料、机械、纺织、服装等产业以及化工园等开发园区，构建起一个庞大的工业框架，启动了六合10%的土地面积。
3、跨江通道建设让江北与主城融合，筑高一体化发展平台
南京至洛阳的宁洛高速、宁淮高速通车，两条高速在六合雍庄互通相交，形成了江北的高速环线，分别经长江三桥、二桥与江南绕城公路相连，形成了南京“大一环”。“十一五”期间，在建成“五桥一隧”过江通道的基础上，将开建绕越公路东南环，绕越东北环连接长江四桥，抵达雍庄互通，与宁淮高速相连，形成南京的“大二环”。
特别是江北的跨江隧道在2008年开通，将实质性改善浦口区与主城区的交通问题，极大地提升公司江北楼盘的吸引力。
2012年地铁3号线将开通与主城的连接。南京目前已着手3号线前期的准备工作，2012年之前建设3号线，如果浦口、六合两地的经济发展较快，地铁3号线有望提前开工建设。3号线是南北客流主干线，贯穿大江南北、连接主城、江北新市区和东山新市区，连接禄口机场、南京铁路南站、南京火车站及江北火车站最重要的对外交通枢纽。
跨江通道的建设为江北地区带来大量人流、物流、信息流、资金流的同时，也为南京打开了广阔的发展空间。“随着经济的快速发展，江南主城的土地资源与生态资源的承载力相对不足。而跨江发展，可让江北丰富的土地与生态资源迅速增值。
4、市区、当地和外来工薪阶层是南京江北购房主力
市区、当地和外来工薪阶层，30岁左右的青年为该区域的购房主力。浦口区是南京的工业区，大企业和高校云集于此，拥有强大的购买力。目前该区域的交通是制约江北住宅升值的主要因素，未来过江隧道等等的改善的将迅速提升该地区的房屋和物业价值。
2007年南京江北4个楼盘全面开工
公司与集团拥有的南京江北浦口区的4个项目：苏宁·天润城、天华硅谷、佛手湖别墅、威尼斯水城。
1、公司目前的主力盘---苏宁·天润城(即天华百润)项目(95%权益)
“天润城”由苏宁环球集团投资，苏宁南京天华百润投资发展股份有限公司开发，是江北地区最大的楼盘之一、是离主城区最近的一个楼盘，建成后的“天润城”将集普通住宅、商业、休闲、办公、娱乐为一体的超大型社区。项目位居南京市浦口区浦洲路南侧，距长江大桥约5分钟，东邻南浦路，北靠浦洲路，西接红太阳装饰城。
项目位居南京市浦口区浦洲路南侧，泰山街道次中心区域，距长江大桥约5分钟，东临南浦路，北依浦洲路，西接红太阳装饰城，新浦口超级新城，位居江北沿江开发桥头堡战略区位，紧邻大桥北路、宝塔山风景区，空气清新。项目距长江滨岸1公里，邻近东南大学、南京大学、南京工业大学浦江学院和高新区，交通便利。
正打造新街街坊式的人性构思，阳光景观式的人文设计，社区由“二轴、一带、一心、四岛”融会贯通。整个居住区由两条天然的水系贯穿南北，一条延引出18000平米中心景观带，另一条延着南浦路成为独特的景观。
项目总占地面积4294亩，建筑面积430万平方米，2011年全部开发完毕，预计总投资68亿元，上市公司拥有95%的权益。项目拿地成本低廉，楼面地价440元/平米，44万元/亩。
项目已开发100万平米建面，还剩3/4未开发。目前开发的住宅主要为多层、小高层普通板式住宅，主要满足首次置业者和普通居民改善居住条件。户型面积集中在110平方米以下，得房率近90%，绿化率42%。
由于项目品质尚可，低位入市，楼盘开盘后销量一直居南京楼盘销量榜首，2006年“天润城”荣获南京最畅销楼盘。一期于2005年1月开盘，低价进入市场，在销售中体现大型楼盘的综合成本优势，由于产品结构单一，利润率较低。开盘以来，起价2500元/平方米，最高价3700元/平方米，均价3180元/平方米。第一街区到第四街区均价从2500上升到3000元/平米，6街区销售均价3300元/平米。目前第一街区、第二街区已交付，第三街区07年4月交付，第四街区07年6月交付，第五街区已售磬，07年10月交付。
已开发面积预计结算时间：1-2期2006年；3-4期、5期部分2007年，5-6期2008年。
后续开发在交通改善、配套完善的背景下升值潜力大
A、交通的改善
“天润城”项目目前交通还不是很快捷便利，但08-09年过江隧道第四、五条将建成通车(规划中的过江隧道将有11条线路，四通八达)，过江只需5分钟，2012年建成的地铁3号线在江北出口与苏宁天润城相邻，交通的改善为项目的升值提供了空间。
B、配套的完善
“天润城”和“威尼斯水城”(集团项目，公司计划07年购入)之间政府规划2200亩的生活配套，预留用作医院、商业、体育馆等公共配套建设，在天润城内，也规划了商业街，其中有超市、银行、餐馆等，超市主体建筑已经完成。“天润城”项目的配套已在规划中，部分已动工。其中小区自带配套：6所幼儿园、3所小学、2所中学，商业区、农贸市场，计划引入鼓楼医院、省人民医院分院。社区中1.8万平米的中心花园与威尼斯水城相邻，两个项目可共享资源。
“天润城”除享有原泰山街道的成熟配套外，周边众多的卖场，如今盛国际家居、红太阳装饰城等。现有的红太阳装饰城将被华东最大的商业MALL取代，并将引进苏宁电器旗舰店，目前正在做门店。2007年5月，大型超市沃尔玛进驻，与小区仅一街之隔。商业圈集购物、休闲、娱乐于一体，建筑面积5万多平米，营业面积3万多平米，是新街口商业圈的3倍。“一站式”购物，将给“天润城”和威尼斯水城的业主带来极大的方便。
2、集团第一步拟注入的优质项目--“天华硅谷”(100%权益)，2007年初向实际控制人定向增发注入的资产
“天华硅谷”项目是公司2007年上半年的定向增发注入项目，由苏宁·江苏乾阳房地产开发公司投资开发。项目位于天润城西侧，主要开发高档住宅和商业物业，涵盖商业、商务办公、休闲娱乐、居住为一体的高档综合性房产项目。项目盈利能力强，将使公司产品结构由低端住宅向高档住宅和商业地产延伸，产品线大大丰富，项目的开发将增厚每股收益。
项目位于浦口区泰山街道的核心位置，东临泰冯路，西依宁六公路。以临宁六路山脊为中轴东西向一分为二，东面为高档住宅区域，占地382.6亩，西面为商业、商务办公、休闲娱乐区，占地110亩，别墅、情景洋房、多层、小高层等建筑物采用高度递增式布局与山体走势取得一致，与周边自然环境，区内山、水、谷地、建筑和谐共存，套型设计以小康住宅为起点，康体、休闲为主题。临近宁六公路为商业、商务办公、休闲娱乐区于一身。
公共配套设施规划有会馆、学校、幼儿园、超市、银行、市民广场、医院、商业街、品牌店、餐馆、体育场等。
项目2003年挂牌取得“净地”，已取得《建设用地规划许可证》及《国有土地使用权证》，由政府拆迁。总占地面积492.6亩(32.8526万平米)，可售面积37.86万平方米，总投资13.45亿元，楼面地价1562元/平米(目前周边地价128万元/亩)。其中，高档住宅22.73万平方米，均价5500元／平方米；商业15.12万平方米，均价7500元／平方米，总投资13.45亿元，销售收入23.85万元，利润总额9.09亿元，税后利润6.09亿元。
“天华硅谷”项目施工分为三期，2006年11月开始基础施工，2007年3月开始第一期施工，2009年10月完成第三期施工，2007年预售。2008-2009年结算。
项目前景
“天华硅谷”项目地理位置优越，周边交通系统发达，地块内有良好的自然山体和大量的水面，可远眺长江开阔江景，自然条件和景观优越。未来随着过江隧道和地铁线的开通，项目所在地的交通将更加便利；项目毗邻高新技术开发区、沿江都市工业园区以及南京大学、东南大学等多所高校校区，依托周边区域几十万人的庞大消费群体以及江北华东第一大商贸基地的人流消费潜力，专注于打造特色商业区和高档低密度生活小区，具有良好的升值潜力和发展前景。目前该地区的别墅、联排别墅等高档住宅销售价格基本保持在8000元／平方米以上的水平、商业地产销售均价基本在7500元／平方米左右，并具有一定的上涨空间。
3、预计集团第二步拟注入的优质项目---4500亩的“威尼斯水城”项目84%权益(拟第二次定向增发购买的项目)
“威尼斯水城”--南京的江滨，意大利风情生态水景度假社区。项目位于南京浦口区沿江镇，东临长江，八卦洲，东侧是滨江大道，与南京市区隔江相望，西靠浦珠路，北接六合区，浦洲路，南临规划中的过江隧道。与天润城相邻，滨临长江，雄踞江北第一线，揽尽一江风华。利用长江自然风光优势创造高雅环境，开拓花园式的生活居住空间，景观与江景对话，建筑与水景对话，倡导人与自然和谐共生。
项目聘请美国设计师设计，建筑风格与品质上走与天润城差异化的道路，即提高楼盘品质和拓宽公司的产品线的道路，建筑形态为多层、小高层、高层及联排别墅、双拼别墅及独立别墅。将“威尼斯水城”打造成华东第一卫星城，集居住、休闲、度假、娱乐、商贸、就业为一体的新城。配套会所、学校、幼儿园、超市、银行、市民广场、医院、商业街、品牌店、餐馆、体育场等。
地块与城市主要功能中心交通联系十分方便，通过长江大桥到达市区约20分钟左右车程，到达浦口区商业中心只需5分钟车程。目前到达市区主要通过用地两侧的规划城市干道与长江大桥相连。东侧的滨江大道为城市景观大道，西侧为浦珠路为城市主干道，可由长江大桥直接达到小区，交通较为顺畅。
已销售一期“浪漫水都”，第一批销售8栋小高层，销售情况良好，小高层均价在3000多元左右/平方米，多层均价在4000多元左右/平方米。目前售价在4000-4200元/平米，已售25万平米，未结，将在2007年结转。
集团公司计划在2007年通过第二次定向增发将威尼斯水城(占地4500亩)项目公司90%股权全部转让给上市公司。上市公司将以现金收购上述资产，资产价格将根据土地的市场评估价、公司股价以及项目的开盘情况为基准定价并有一定的折扣，预计项目将以较低的价格转让给上市公司。
4、预计集团第二步拟注入的优质项目—“佛手湖别墅”项目100%权益(拟在第二次定向增发购买的项目)
“佛手湖别墅”项目位于南京江北浦口区以西，处南京老山风景区，紧邻珍珠泉旅游度假区，面临佛手湖千亩碧波，背靠老山连绵山峦，地理位置得天独厚，是南京市是最好的地段，具备建设高档旅游度假区的优越自然条件。距市中心约10公里，交通便利。
项目占地面积616亩，集团购置土地成本低廉，容积率0.3，建筑面积约12.33万平米，建筑形态为独栋别墅，预计07年开盘，项目建成后预计售价将在2-3万/平米，开盘后2-3年完成结算。
佛手湖度假村建设项目包括：白金五星级超豪华酒店，高档度假别墅，康复医疗中心及相关配套设施。建成后将成为一个集旅游度假，会务休闲，康复疗养等多种服务功能于一体的国内最高档次的旅游度假村。
集团公司计划在2007年通过第二次定向增发将“佛手湖别墅”项目公司股权84%转让给上市公司。上市公司将以现金收购上述资产，资产价格将根据土地的市场评估价、公司股价以及项目的开盘情况为基准定价并有一定的折扣，预计项目将以较低的价格转让给上市公司。
盈利预测(2007年初增发后的盈利预测)
假设前提：
公司按照正常开发计划，开发天润城项目和天华硅谷项目等2个项目；
按照目前公司开发的正常进度、近两年的销售价格预期；
公司的各项费用水平和建造成本与市场水平相仿；
商品砼及涂料年销售增长20%，2006-2008年，年净利润贡献在1800-2600万元。
盈利预测
根据上述假设，我们认为，公司目前的项目储备足以开发5年以上，2008年是利润爆发性增长的头一年。预计2006年、2007、2008年的EPS分别为0.237元、0.511元和1.05元。
增发后项目开发带来的盈利预期
公司在2007年初完成增发后，开发天润城项目和天华硅谷项目等2个项目，我们预计能带来50.5亿元的销售净利润，预期将带来每股10.19元的净利润收益。
风险因素分析
1、国家宏观调控房地产行业的政策出台可能影响市场对房屋的供需量，从而影响房价，进而影响公司盈利预期带来的风险；
2、公司增发计划未如期完成，导致集团资产注入的推迟造成盈利减少的风险；
3、公司经营管理、财务状况出现异常带来的经营风险；
4、公司目前开发的住宅为普通住宅，增值税的征收对公司的盈利没有影响；
5、证券市场出现非理性的逆转等风险。
估值与投资建议
公司借净壳上市成为苏宁环球集团的房地产旗舰。苏宁环球集团总资产超过60亿元，拥有十几年的苏宁房地产品牌，董事长张桂平为业内强势人物。集团在南京江北新城浦口区拥有近万亩土地(建筑面积780万平米)，具有无法比拟的开发前景和发展潜力，其中4294亩已注入上市公司。集团已承诺将优质地产项目注入上市公司，使公司成为全国性房地产公司，拥有完善的产品线(高中低档住宅)，业绩稳定增长、运作规范、具备优良业绩的知名企业。预计公司将与苏宁电器在业务上战略合作，资本市场上共享苏宁电器的广泛影响力与长期优质机构投资者的平台。
集团在江北5609亩优质土地拟分两步以较低价格全部注入公司，1、2007年初向实际控股人定向增发，获得493亩天华硅谷项目100%的权益；2、预计第二次定向增发购买集团拥有的616亩佛手湖别墅项目100%权益和4500亩威尼斯水城项目90%权益。公司在江北优质土地将增至9903亩，将极大地丰富公司的产品线，提升公司的竞争力、市场地位和盈利能力，增强资本资产实力，确保公司未来7年以上的开发和高速成长。
公司拟在北京、长春和吉林等地拿地，翼成为全国性房地产公司。2007年公司和集团在江北4个项目全面开工。南京“跨江发展战略”拉开了公司的历史性发展机遇，将长期提升万亩地产的价值。若集团能在1-2年内完成整体上市，公司异地开发获成功，则上市公司有望成为一线蓝筹股地产股。
2007年初增发后，公司2个项目全部开发将带来52亿元的销售净利润，给每股带来10.19元的净利润，公司的EPS将年增长100%。预计2006-2008年的EPS将分别为0.237元、0.511元和1.05元。
公司庞大的土地储备和集团公司悠久的房地产开发历史是公司成为永续性的开发性房地产的坚实基础。因此，对这类公司我们用PE法给公司定价比较合适。按全国性的房地产开发公司的PE水平30倍计算，我们认为公司中期内的股价15.6元附近。
公司目前开发的住宅为普通住宅，增值税的征收对公司的盈利没有影响。
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